Nowa ustawa deweloperska. Jakie zmiany czekają deweloperów?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie 1 lipca

Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord

W 2022 roku rynek mieszkaniowy czeka dużo istotnych zmian. Poza nowelizacją warunków technicznych, która jest planowana na jesień, mają wejść w życie m.in. przepisy nowej ustawy deweloperskiej od 1 lipca 2022 r. Inwestycje, w ramach których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie, będą musiały być realizowane zgodnie z nowymi regulacjami. Jedna z największych zmian dotyczy uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzania na rzecz DFG dodatkowej składki w wysokości do 1% wartości mieszkania. To dla dewelopera nie tylko dodatkowy koszt, ale i dodatkowe obciążenie administracyjne, bo jeśli np. mamy płatności rozłożone na raty, to składkę musimy odprowadzić od każdej wpłaty, która z kolei trafia na rachunek powierniczy – każdorazowo w ciągu 7 dni.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza też inne zmiany, m.in. rozszerza swoje zastosowanie także do umów rezerwacyjnych i określa ich podstawowe warunki, a także zmienia zasady wypłaty środków z rachunków powierniczych, czy też modyfikuje procedurę odbioru lokalu.

Arkadiusz Król, radca prawny, dyrektor działu prawnego, członek rady nadzorczej Lokum Deweloper S.A.

Rok 2022 przyniesie znaczące zmiany w zakresie nowelizacji ustawy deweloperskiej, która zwiększyła swoją objętość i z pewnością znajdzie szerszy zakres zastosowania, niż jej dotychczasowa wersja. Zasadnicza część ustawy zacznie obowiązywać od drugiej połowy roku i przyniesie m.in. obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który kosztem środków deweloperów (lub de facto ich klientów) będzie pełnić funkcję swoistej poduszki finansowej dla nabywców mieszkań, na wypadek sytuacji kryzysowych. Na pewno zmiana ta odbije się na ostatecznym koszcie wytworzenia lub zakupu lokalu. Kolejne zapisy dotyczą przede wszystkim większego sformalizowania umowy rezerwacyjnej. Wnoszona przy jej zawieraniu opłata rezerwacyjna zostanie ograniczona do 1% wartości lokalu, przy czym jej zwrot będzie obligatoryjny, na przykład w przypadku odmownej decyzji banku w zakresie przyznania klientowi kredytu. Należy także wspomnieć o istotnej zmianie warunków rozpatrywania reklamacji. Obawiam się, że na tej płaszczyźnie może w przyszłości pojawić się wiele niejasności na linii deweloper – kupujący. Warto przy tym pamiętać, że nie wszystkie transakcje zawierane po trzydziestym czerwca będą objęte reżimem nowej ustawy. Deweloperzy i ich klienci mają czas na oswojenie się z nową rzeczywistością, ponieważ co do zasady jedynie inwestycje wprowadzane do sprzedaży po tym terminie zostaną objęte nowymi wymaganiami.

Pod koniec maja wejdzie w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która zapewne zostanie przyjęta z entuzjazmem przez kupujących szukających wsparcia w zakresie zbudowania wkładu własnego. Warto pamiętać, że obejmie ona ograniczoną pulę inwestycji - a to z uwagi na określone kryteria cenowe lokali zakwalifikowanych do programu.

Interesujące – z perspektywy osób szukających nowego miejsca do życia – wydają się również zmiany w prawie budowlanym oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które teoretycznie ułatwiły budowę domów do 70 m2. Przepisy te są jednak są dość surowo oceniane przez specjalistów. Inna sprawa, że ich wpływ na branżę deweloperską zdaje się być niewielki.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Najważniejszą zmianą, jaką wprowadza wchodząca w życie 1 lipca br. nowelizacja ustawy, jest ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Na mocy nowych przepisów deweloperzy będą odprowadzali składki w wysokości 1 proc. od każdej wpłaty dokonanej na najpopularniejszy otwarty powierniczy rachunek mieszkaniowy. Należy się spodziewać, że ten nowy, dodatkowy koszt będą musieli ponieść nabywcy mieszkań. W warunkach ograniczonej podaży działek pod nowe inwestycje, przedłużających się procedur administracyjnych, rosnącej inflacji oraz cen materiałów budowanych i generalnego wykonawstwa jest to kolejny czynnik cenotwórczy, który będzie oddziaływał na rynek w 2022 roku i kolejnych latach.

Maciej Ługowski, Dyrektor Działu Prawnego RONSON Development

Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać w lipcu 2022 roku. Proponowane regulacje wpłyną na cały rynek nieruchomości oraz podmioty z nim powiązane, jednak w największym stopniu będą dotyczyły deweloperów. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Będzie on obciążeniem finansowym dla deweloperów, które najprawdopodobniej znajdzie odzwierciedlenie w cenach. Z drugiej strony klienci otrzymają dodatkowe gwarancje, a inwestowanie w nieruchomości stanie się jedną z najbezpieczniejszych form inwestowania kapitału (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w przeciwieństwie do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, nie ma limitu kwoty, do którego gwarancja obowiązuje).

W nowej ustawie pojawią się też inne szczegółowe regulacje, np. dotyczące odbierania lokali, z towarzyszącymi szerokimi uprawnieniami dla klientów. Ustawa obejmie też umowy rezerwacyjne i szczegółowe regulacje w tym zakresie. Zobowiąże nas także do rozbudowania prospektu.

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL S.A.

1 lipca 2022 wejdzie w życie nowa tzw. „ustawa deweloperska”, tj. ustawa z 20 maja 2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Dotychczas obowiązującą ustawę stosuje się do umów deweloperskich obejmujących lokale mieszkalne w trakcie budowy (tj. przed decyzją udzielającą pozwolenia na użytkowanie), natomiast przepisy nowej ustawy znajdą zastosowanie zarówno do lokali użytkowych, których obecna ustawa nie obejmuje, jak i do lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych po zakończeniu budowy (tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). I to zarówno do lokali sprzedawanych przez deweloperów, jak i przedsiębiorców innych niż deweloperzy.

Ustawodawca także postanowił uregulować w ustawie zasady i tryb zawierania umowy rezerwacyjnej. Oczywiście umowa ta funkcjonowała na rynku od lat, jednak jako tzw. umowa nienazwana. W nowej ustawie przewidziano wymaganą minimalną treść umowy rezerwacyjnej oraz maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej (1% ceny lokalu).

Znacząco rozbudowano także obowiązki dewelopera, które musi wypełnić w stosunku do potencjalnego nabywcy w okresie przed zawarciem umowy deweloperskiej. W szczególności dotyczy to doręczenia i ewentualnych zmian prospektu informacyjnego. Sam prospekt natomiast został znacząco rozbudowany, tym samym deweloperzy będą musieli ujmować w nim szereg inwestycji z sąsiedztwa, o których do tej pory nie musieli informować (jak np. lokalizacje linii kolejowej, lotniska, obiektów energetyki jądrowej, sieci przesyłowej, szerokopasmowej, CPK).

Rewolucją jest objęcie środków wpłacanych przez klientów na mieszkaniowe rachunku powiernicze obowiązkiem odprowadzania przez dewelopera składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Sama wysokość składki wyniesie, w zależności od rodzaju rachunku powierniczego, maksymalnie 1% wartości wpłat dokonywanych przez nabywcę (przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym) lub 0,1% wartości tych wpłat (przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym). Dokładna wysokość składki zostanie ustalona w rozporządzeniu, którego jeszcze nie wydano.

Największego zamieszania spodziewamy się jednak w związku z przepisami przejściowymi, których sposób redakcji powoduje, że nie do końca jest wiadomym, do których (kiedy rozpoczętych i zakończonych) przedsięwzięć deweloperskich należy stosować wybrane przepisy nowej ustawy.

Teresa Witkowska, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu NAPOLLO Residential

Od 1 lipca wchodzi w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej – w związku z tym czekają deweloperów, firmy wykonawcze, biuro projektowe, biura sprzedaży i samych klientów nabywających nowe mieszkania – duże zmiany. Konsekwencje zapewne pojawią się po pewnym czasie. Już dziś wiemy, że zmiany będę miały wpływ na wartość nieruchomości. Tym bardziej, zachęcamy do podjęcia decyzji o zakupie jeszcze przed wejściem tych zmian. Po wejściu zmian klient, nie będzie mógł skorzystać np. z promocyjnego harmonogramu płatności np. 20/80, który jeszcze dziś niektórzy deweloperzy proponują. A dla dewelopera każde odstąpienie od umowy przez klienta będzie dodatkowym kosztem. To tylko dwa proste przykłady tych zmian. A będzie ich dość dużo.