Najem instytucjonalny ma w Polsce ogromny potencjał

Przeczytaj także: Fundusze inwestycyjne szansą na rozwój najmu instytucjonalnego

Jak wynika z opracowanego przez PwC Polska raportu "Najem instytucjonalny - trwały trend, a nie chwilowa moda", do 2026 roku w Polsce powstanie ponad 54 tysięcy mieszkań PRS. Potencjał rozwoju rynku najmu instytucjonalnego w Polsce jest bardzo duży. W Polsce znajduje się on dopiero na wczesnym etapie, aktualna oferta obejmuje około 6,5 tysiąca mieszkań. W najbliższych latach możemy spodziewać się znacznego powiększenia oferty, do przynajmniej 54 tysięcy w 2026 roku. Bardzo prawdopodobne, że ze względu na wejście na rynek nowych podmiotów i nowe akwizycje liczba ta okaże się znacznie większa.

Rynek PRS posiada silne podstawy do wzrostu, z których najważniejsze są luka mieszkaniowa w dużych miastach oraz malejąca dostępność mieszkań. W najbliższym czasie szczególnie mocno odczuwalny będzie spadek dostępności mieszkań ze względu na ostatnie podwyżki stóp procentowych ograniczające zdolność kredytową nabywców mieszkań.

Mieszkania i magazyny (tzw. beds and sheds) stanowią w ostatnich dwóch latach przedmiot największego zainteresowania inwestorów. Nowością, która prężnie rozwija się na rynku mieszkaniowym są mieszkania w najmie instytucjonalnym, zwane popularnie PRS (Private Rented Sector). Przedstawiamy uwarunkowania świadczące o potencjale rodzącego się w Polsce rynku PRS, zauważonym zarówno przez zagranicznych inwestorów i lokalnych deweloperów. Dzielimy się z państwem także prognozami dotyczącymi rozwoju tego segmentu rynku - mówi Kinga Barchoń, partnerka PwC Polska i liderka zespołu ds. usług dla rynku nieruchomości.

Największe polskie miasta charakteryzują się wyższą stopą zwrotu z najmu niż w przypadku miast krajów wyżej rozwiniętych. O ile rentowność najmu mieszkania w Warszawie wynosi około 5%, to w Kopenhadze są to 3,3% Monachium 2%, a w Sztokholmie 1,3%. Dostępność mieszkań, liczona jako powierzchnia, którą można nabyć za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw ulegała od 2018 roku pogorszeniu.

W latach 2007–2017, kiedy ceny mieszkań w Polsce wyhamowały, a płace rosły, dostępność mieszkań się zwiększała, jednak począwszy od 2018, kiedy ponownie wzrosły ceny mieszkań (przypomnijmy w 2018 roku ceny mieszkań wzrosły o 7% r/r, w 2019 o 9%, w 2020 o 12%, a w 2021 o blisko 17%) dostępność wróciła do poziomu z przełomu 2011 i 2012 roku. Obserwujemy również wzrost grupy osób, którym ze względu na swoje zarobki nie przysługuje mieszkanie w ramach najmu wspieranego, a jednocześnie nie stać ich na zakup mieszkania.

Na przestrzeni ostatnich 10 lat (2010-2020) w większości państw Unii Europejskiej ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż ceny najmu. Wynikiem czego najem mieszkania stawał się korzystniejszy niż kupno. W przypadku Polski rozbieżność pomiędzy zmianą cen mieszkań i stawek czynszu jest zdecydowanie mniejsza - ceny wzrosły o 40%, a stawki czynsz o 33%, przy czym do 2017 roku wzrost czynszu był wyższy niż cen mieszkań, które zaczęły nadrabiać dystans począwszy od 2018 roku. Na koniec 2020 roku skumulowane tempo wzrostu obu kategorii się zrównało, by wreszcie w 2021 stawki czynszu ustąpiły wzrostowi cen mieszkań.

Praca zdalna, która upowszechniła się ze względu na pandemię Covid-19 może negatywnie wpłynąć na popyt na mieszkania dogodnie skomunikowane z centrami biznesowymi dużych miast – a więc profil mieszkań z oferty PRS.

Raportowane przez deweloperów i operatorów wyniki sprzedaży za 2021 rok wydają się nie potwierdzać wpływu pandemii na ich działalność, ale kolejne lata mogą w tym zakresie przynieść zmianę. Z kolei inwazja Rosji na Ukrainę pobudziła rynek najmu. Skutki wybuchu wojny dla gospodarki Ukrainy i krajów sąsiedzkich są niewymierne.

W ciągu pierwszego miesiąca od ataku Rosji, z Ukrainy do Polski wyemigrowało około 2,4 mln osób. Wygenerowało to pozytywny szok popytowy na rynku najmu. Konsekwencjami tego jest spadek dostępności mieszkań na wynajem oraz silny wzrost stawek najmu. Słaba koniunktura na rynku sprzedaży i dobre perspektywy rynku najmu kreują środowisko do zwiększania zaangażowania w Polsce funduszy PRS.