Zasiedzenie nieruchomości - kiedy jest możliwe?

Przeczytaj także: Zasiedzenie nieruchomości: jak wszcząć sprawę?

Dobra i zła wiara w zasiedzeniu nieruchomości

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nieruchomość można zasiedzieć w dobrej lub złej wierze. W pierwszym przypadku posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabędzie własność działki, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od dwudziestu lat. W drugim przypadku termin ten zostanie wydłużony do 30 lat. Przy czym w odniesieniu do nieruchomości rolnych obowiązują nieco inne, bardziej restrykcyjne zasady. Działkę rolną może bowiem zasiedzieć wyłącznie rolnik indywidualny i to tylko wtedy, gdy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 hektarów użytków rolnych. Pewien wyłom występuje także w odniesieniu do małoletnich właścicieli nieruchomości, przeciwko którym biegnie zasiedzenie. W ich przypadkiem bowiem zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Kto może zasiedzieć nieruchomość i jak liczyć okres zasiedzenia?

Oczywiście nie ma znaczenia, czy posiadacz nieruchomości jest osobą fizyczną czy osobą prawną. Warto też wspomnieć o tym, że możliwe jest łączenie okresów zasiedzenia przez różnych posiadaczy. Jeżeli bowiem podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, aktualny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Tutaj również występuje jednak drobny wyjątek. Jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Te przepisy dotyczące poprzedników aktualnych posiadaczy stosuje się rzecz jasna nie tylko do osób sobie obcych, ale również spadkobierców. W końcu niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, że przeniesienie posiadania nieruchomości następuje właśnie w drodze spadkobrania.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Na marginesie należy wskazać, że niektórzy mylą instytucję zasiedzenia nieruchomości i instytucję nabycia rzeczy niczyjej. Przede wszystkim w przypadku zasiedzenia nieruchomość nadal ma formalnego właściciela. Rzecz niczyja została natomiast najpewniej porzucona i aktualnie nie należy do nikogo. Ponadto zasiedzenie może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, jak i służebności gruntowych, a nabycie rzeczy niczyjej wyłącznie ruchomości. Nieruchomości podlegające zasiedzeniu należy przy tym podzielić na trzy grupy: na nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe, a także nieruchomości lokalowe. Oczywiście najczęściej dochodzi do zasiedzenia nieruchomości gruntowych, bo w przypadku nieruchomości lokalowych i budynkowych jest to zdecydowanie trudniejsze – wskazuje Robert Tomaszewski.

Zasiedzenie nieruchomości lokalowej i budynkowej

Zasiedzenie nieruchomości lokalowej możliwe jest co do zasady wówczas, gdy ten lokal został wyodrębniony w sensie prawnym. Musi zatem stanowić przedmiot odrębnej własności. Ta odrębna własność może zostać rzecz jasna ustalona na różne sposoby – zarówno w formie umowy, jednostronnej czynności prawnej, jak i orzeczenia sądu dotyczącego zniesienia współwłasności. Zasiedzenie niewyodrębnionego lokalu teoretycznie też jest możliwe, ale wtedy zasiedzeniu podlega jedynie udział w prawie współwłasności nieruchomości. Z kolei w odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości budynkowej, należy wskazać, że występuje ono raczej w parze z zasiedzeniem całego gruntu. Ewentualne wyjątki dotyczą zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego.

Robert Tomaszewski
Prezes Zarządu |