Czy kosztowne kredyty inwestycyjne wyhamują rynek mieszkaniowy?

Przeczytaj także: Willa Wrocław już gotowa

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Wzrost stóp procentowych i wyższe koszty pozyskiwania kapitału będą miały negatywny wpływ na liczbę lokali wprowadzanych do oferty oraz wzrost cen. Nasza spółka, zgodnie z planem, zwiększa ofertę, ale utrzymanie założonego tempa uzależniamy od dalszego rozwoju sytuacji na rynku. Praktycznie wszystkie inwestycje finansujemy ze środków własnych oraz z przedpłat klientów. Dobra sprzedaż już na początkowym etapie realizacji umożliwia wsparcie finansowania projektów.

Z uwagi na zmieniające się realia na rynku i spodziewany spadek tempa sprzedaży analizujemy różne opcje, w tym rozwój w bardziej perspektywicznych obszarach, m.in. PRS, realizację projektów w formule JV czy też z większym udziałem finansowania bankowego. Posiadamy wystarczające rezerwy finansowe, aby w większym niż dotąd zakresie wesprzeć finansowanie projektów ze środków własnych, co będzie szczególnie istotne dla naszych klientów w trudniejszym czasie na rynku.

Dariusz Szczypiński, dyrektor finansowy w Nickel Development

Wielokrotne już podwyżki stóp procentowych miały niebagatelny wpływ na wzrost kosztów związanych z finansowaniem inwestycji, a jego poziom uzależniony jest oczywiście od specyfiki danego projektu deweloperskiego. Ogólnie rzecz biorąc, skokowy wzrost oprocentowania mógł przełożyć się nawet na kilkaset złotych wyższe koszty pozyskania finansowania w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej nieruchomości.

Wzrost oprocentowania kredytów może dodatkowo spowodować wstrzemięźliwość części deweloperów w kwestii zakupu nowych gruntów oraz rozpoczynania inwestycji. Przy prognozowanym spadku tempa sprzedaży koszt w postaci procentu składanego, ponoszony z uwagi na długi czas, jaki upływa od nabycia gruntu do odzyskania środków podczas sprzedaży jest dla wielu deweloperów zwyczajnie nie do zaakceptowania. Część spółek deweloperskich sprzedaje właśnie teraz niektóre swoje aktywa, aby odmrozić gotówkę i tymi środkami sfinansować bliższe w czasie projekty i w ten sposób uniknąć zadłużania się. Tak więc, zawsze warto szukać alternatywnych źródeł finansowania, a mówię to z pełnym przekonaniem, ponieważ już od dawna korzystamy z takich możliwości.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal S.A.

Spółka w swoim modelu zakłada finansowanie projektów, zarówno ze środków własnych, jak i obcych, a także w systemie mieszanym. Wyższe oprocentowanie kredytów i emitowanych przez Atal obligacji spowoduje oczywiście wzrost kosztów finansowych. Obecna sytuacja płynnościowa spółki w połączeniu z wpływami z zakontraktowanych wcześniej mieszkań pozwala jednak na ograniczenie obcych źródeł finansowania do niezbędnego minimum. Aktualnie Grupa zabezpieczyła środki finansowe, które pozwolą na finansowanie przedsięwzięć w dużej mierze ze środków własnych.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Finansowanie inwestycji to jedna ze składowych ceny mieszkania, a zatem wyższe stopy procentowe oznaczają wyższą finalną cenę. Jak dotąd ten czynnik nie wpłynął istotnie na koszt realizacji naszych inwestycji, ponieważ wiele z nich w znacznym stopniu lub nawet całkowicie finansujemy sami, bądź po spłacie kredytu sprzedajemy w projekcie gotowe lokale. Przykładem jest inwestycja Jerozolimskie Invest w alejach Jerozolimskich w Warszawie, gdzie klient możne kupić gotowy do zamieszkania, funkcjonalnie urządzony lokal.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Na tę chwilę nie widzimy zależności pomiędzy podwyższonymi stopami procentowymi a powstawaniem nowych inwestycji. Podobnie, wysoka inflacja to nie jest główny czynnik wpływający na cenę mieszkania i koszty budowy. Głównym czynnikiem jest tutaj cena gruntu. Posiadamy bank ziemi w całej Polsce oraz środki własne pozwalające na realizację kolejnych inwestycji. Obecnie nie przewidujemy również poszukiwania alternatywnych rozwiązań finansowych. Wszystkie nasze inwestycje są realizowane zgodnie z wyznaczonym wcześniej harmonogramem prac i nie prognozujemy na ten moment żadnych opóźnień.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom S.A.

Firma ma stabilną sytuację finansową, nie posiadamy kredytów inwestycyjnych i cieszymy się zaufaniem instytucji finansowych, a na zachodzące zmiany patrzymy w perspektywie długoterminowej. Nasze 35-letnie doświadczenie i mocna pozycja rynkowa pozwalają na elastyczne dostosowywanie oferty do aktualnego popytu. Decyzję o rozpoczęciu projektu każdorazowo poprzedzamy dokładną analizą, stawiając na pierwszym miejscu ochronę interesów spółki, akcjonariuszy i inwestorów. Zmiana stóp procentowych, a tym samym wzrost kosztu finansowania, dotyczy całego rynku i to naturalne, że będzie wpływać na ostateczną cenę mieszkań, jednak nie jest to jedyny czynnik. Z naszych obserwacji wynika, że istotnie zmieniają się również ceny i dostępność gruntów, materiałów czy koszty wykonawstwa, co może powodować potencjalne problemy u mniejszych podmiotów. Większe niebezpieczeństwo, będące skutkiem wyższych stóp procentowych, widzimy w ograniczeniu zdolności kredytowej naszych potencjalnych klientów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Wyższe stopy procentowe mają przede wszystkim przełożenie bezpośrednio na klientów, ich zdolność kredytową i wielkość mieszkania, na jakie mogą sobie pozwolić. Oczywiście finansowanie inwestycji w tak trudnych warunkach makroekonomicznych jest niełatwe. Należy jednak zaznaczyć, że Grypa Robyg ma bardzo dobrą pozycję gotówkową. Natomiast główny wpływ na ceny mieszkań ma inflacja oraz drastyczny wzrost kosztów materiałów budowlanych, energii, usług i surowców. To z pewnością będzie bardzo ważny czynnik, który zdeterminuje wielkość popytu na mieszkania, a tym samym dopasowującą się do niego podaż. Zakładamy, że zdecydowanie zwiększy się rynek mieszkań na wynajem i tu już obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów.

Yaron Shama, dyrektor Finansowy Ronson Development

Wyższe stopy procentowe w znacznym stopniu przekładają się na koszty związane z finansowaniem procesu inwestycyjnego. W przypadku dewelopera, który emituje obligacje, by sfinansować zakup gruntu ponoszenie kosztów inwestycji rozpoczyna się od pierwszego dnia. Zwykle są to koszty stałe, doliczane do kosztów inwestycji i ponoszone aż do zakończenia budowy. Drugi aspekt dotyczy finansowania procesu budowy przez bank, co może oczywiście wpłynąć na całkowite koszty inwestycji. W tym przypadku najważniejsze jest to, w jakim tempie prowadzona jest sprzedaż. Jeśli jest ona na zadowalającym poziomie, ekspozycja na wysokie odsetki nie jest istotna.

Ronson Development stale poszukuje alternatywnych, dodatkowych sposobów na pozyskanie finansowania. W pierwszym kwartale 2022 roku, dzięki pomocy naszego głównego udziałowca, podpisaliśmy umowę SAFE z potencjalnymi inwestorami. Zawsze rozważamy także możliwości JV z właścicielami gruntów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Wyższe stopy procentowe i zaostrzenie kryteriów dotyczących obliczania zdolności kredytowej mają przede wszystkim negatywny wpływ na możliwość uzyskania finansowania przez nabywców. W tej chwili nie jest to znaczący problem dla uzyskania finansowania inwestycji czy czynnik znacząco zwiększający koszty. Największe znaczenie dla potencjalnego dalszego wzrostu cen ma jednak wzrost kosztów budowy.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Generalnie finansujemy inwestycje z własnych środków oraz wpłat klientów. Pod koniec ubiegłego roku sprzedaliśmy jeden z naszych projektów w całości do funduszu. Dzięki temu zostało zapewnione m.in. finansowanie realizacji inwestycji. Takie doświadczenie pozwala nam szerzej otworzyć się na współpracę z funduszami także przy kolejnych projektach. Nie wykluczamy też pozyskiwania finansowania z banków.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Prawdą jest, że wyższe stopy procentowe i wymagania dotyczące zdolności kredytowej, jakie na banki nałożyła Komisja Nadzoru Finansowego sprawiły, że kredyt jest trudniej dostępny niż jeszcze kilka miesięcy temu. Gwałtowny wzrost stóp procentowych oddziałuje negatywnie na całą branżę. Liczymy się z tym, że droższe pozyskiwanie kapitału i obsługa zobowiązań będzie miała znaczący wpływ na ilość wprowadzanych na rynek mieszkań i ich ceny. W przypadku lokali deweloperskich ceny już wzrosły w marcu 2022 roku o 19,1 proc. względem marca poprzedniego roku. Przewidujemy, że ceny mieszkań nadal będą wzrastać, ponieważ wciąż w górę idą koszty realizacji inwestycji, jednak znacznie wolniej niż dotychczas ze względu na spadek popytu. Cały czas bacznie obserwujemy zmiany zachodzące na rynku i zastanawiamy się nad optymalnym rozwiązaniem dotyczącym finansowania kolejnych inwestycji.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Napollo Residential

Wzrost stóp procentowych wpływa bezpośrednio na wzrost kosztów finansowania nowych inwestycji. Należy się spodziewać, że w związku z tym wzrosną ceny mieszkań. Tu niestety nie da się od tego uciec, dlatego osoby, które obecnie zastanawiają się nad zakupem mieszkania nie powinny odkładać tej decyzji. W kwestii finansowania naszych, kolejnych inwestycji nie przewiduje zmian, będziemy działać jak dotychczas czyli poprzez pozyskanie finansowania we własnym zakresie.

Marcin Michalec, CEO Okam

Wzrost kosztów finansowania inwestycji z uwagi na rosnące koszty materiałów budowlanych czy podwyżki stóp procentowych w przypadku kredytu deweloperskiego lub obligacji zmiennokuponowych opartych o WIBOR mogą wpłynąć na finasowanie bieżących projektów przez niektórych deweloperów, czy na przesunięcie w czasie planowanych inwestycji.

Jednocześnie, mając na uwadze wzrost kosztów realizacji projektów w związku z rosnącymi cenami surowców i materiałów budowlanych na światowych rynkach, ceny mieszkań będą rosły, ale wzrost będzie raczej stabilny, na kilkuprocentowym poziomie. Klienci, którzy nie będą w stanie pozyskać niezbędnego finansowania na zakup mieszkania na własność zasilą zapewne, przynajmniej czasowo rynek najmu. Na wygląd rynku nieruchomości będzie miał wpływ dalszy rozwój sytuacji makroekonomicznej i finansowej w Polsce.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Nowe inwestycje finansujemy ze środków własnych, więc potencjalne problemy wynikające z wyższych kosztów obsługi zadłużenia nas akurat nie dotyczą. Nie poszukujemy też alternatywnych rozwiązań. Mamy na różnym etapie przygotowań cztery projekty, na które zabezpieczyliśmy już finansowanie, jednak decyzja o ich uruchomieniu dopiero zapadnie. Większe znaczenie w tym kontekście mają dla nas rosnąca inflacja, niepewność na rynkach finansowych, ceny i dostępność materiałów budowlanych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Nasza najnowsza inwestycja Osiedle Natura 2 w Wieliszewie dotąd prowadzona była bez finansowania zewnętrznego. Udało nam się zrealizować dwie trzecie projektu ze środków własnych. Ze względu na skale naszych, nowych projektów w Poznaniu i okolicach Warszawy, jesteśmy otwarci na rozmowy z bankami i prywatnymi funduszami.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Rosnące stopy procentowe mogą znacząco wpłynąć na całkowite koszty inwestycji deweloperskich. Stąd niezmiernie ważnym aspektem jest odpowiedzialne budowanie harmonogramów projektów. Skorelowanie ze sobą wpływów ze sprzedaży z wydatkami na projekcie pozwala minimalizować koszty finansowe. Oczywiście spółka korzysta z finansowania zewnętrznego, ale nasza polityka zabezpieczeń i zarządzania płynnością pozwala minimalizować negatywne skutki wzrostów stóp procentowych na osiągane wyniki i co ważne – ceny oferowane klientom.

Naszym zdaniem większe ryzyko spadku ilości wprowadzanych na rynek projektów mieszkaniowych objawić się może od strony popytowej. Według danych z sektora bankowego zdolności kredytowe klientów skurczyły się o 50 proc. od początku cyklu podwyżek stóp przez RPP. Z drugiej jednak strony, zauważalny, drastyczny spadek oferty mieszkań na wynajem, spowodowany napływem uchodźców z Ukrainy pozwala oczekiwać wzrostu sprzedaży wśród klientów inwestycyjnych. Na bieżąco monitorujemy sytuację rynkową oraz stale poszukujemy nowych, atrakcyjnych źródeł pozyskiwania kapitału.