Wojna zmienia rynek wynajmu mieszkań i wpływa na decyzje zakupowe

Przeczytaj także: Wojna w Ukrainie podnosi ceny najmu w Polsce

Najem w czasach wojny

Agresja Rosji na Ukrainę spowodowała gwałtowne zmiany w segmencie mieszkań na wynajem.

W wyniku lawinowego napływu uchodźców do Polski drastycznie spadła liczba dostępnych ofert – w szczycie, który przypadł na przełom marca i kwietnia, było ich o 60-70 proc. mniej, w zależności od miasta, niż przed 24 lutego br. – podkreśla Marcin Krasoń, ekspert obido i Otodom. – Z rynku znikały głównie najtańsze oferty, co spowodowało ogromny problem z dostępnością lokali z tego segmentu.

Mimo upływu czasu zainteresowanie wynajmem mieszkania wciąż nie spada. Liczba wyszukiwań takich ofert w serwisie Otodom w II kwartale br. jest o 25 proc. wyższa niż w tym samym okresie w 2021 r. i o 37 proc. wyższa niż w 2020 r. Widać już jednak powolną stabilizację. Jak zauważa Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom, z końcem wiosny rynek zaczął się odbudowywać.

W maju br. po raz pierwszy od trzech miesięcy wzrosła liczba ogłoszeń mieszkań na wynajem – było ich o 35 proc. więcej niż w kwietniu 2022 r. Z pewnością to początek stabilizacji, jednak nadal nie możemy mówić o powrocie do sytuacji sprzed rosyjskiego ataku na Ukrainę – podkreśla.

Wojna zdestabilizowała poczucie bezpieczeństwa kupujących

Badanie nastrojów kupujących przeprowadzone przez obido pokazało, że wojna miała duży wpływ na decyzję zakupową. W pierwszych trzech tygodniach od 24 lutego br. ok. 55 proc. badanych zdecydowało się odroczyć zakup nieruchomości do momentu ustabilizowania sytuacji lub zupełnie z niego zrezygnowało. Równolegle rosła liczba osób, które były skłonne przyspieszyć zakup – z 7 do 13 proc. badanych. Czas przyniósł jednak stabilizację nastrojów. W okresie od połowy marca do końca kwietnia br. już tylko 15 proc. osób deklarowało rezygnację z zakupu mieszkania, a 22 proc. planowało wstrzymać się z tą decyzją do czasu stabilizacji (łącznie 37 proc. badanych).

Zmiana kryteriów wyboru mieszkań

Niepewna sytuacja geopolityczna wpłynęła nie tylko na nastroje kupujących. Badanie obido pokazuje, że aż 41 proc. osób zmieniło kryteria, którymi kierowali się przy wyborze mieszkania. Nieco ponad 23 proc. z nich wybrałoby lokalizację oddaloną od centrum lub pod miastem. Z kolei 22,1 proc. osób zamiast mieszkania w budynku wielorodzinnym preferowałoby dom pod miastem, a 19,3 proc. wolałoby unikać sąsiedztwa ważnych urzędów, obiektów wojskowych, lotnisk czy mostów. Preferencje te pokazują, jak ważna jest potrzeba bezpieczeństwa i obawa przed potencjalną eskalacją działań wojennych.

Co ciekawe, od początku wojny widoczne jest także rozwarstwienie w zainteresowaniu mieszkaniami na sprzedaż, biorąc pod uwagę cenę. Z jednej strony większą popularnością cieszą się nieruchomości premium, z drugiej zaś, więcej osób poszukiwało najtańszych lokali. W czwartym miesiącu trwania wojny w Ukrainie mieszkania o wartości maksymalnej od 1 do 1,5 mln zł stanowiły 3,3 proc. wszystkich wyszukiwań na portalu Otodom, co oznacza wzrost o 0,4 p.p. w stosunku do miesiąca przed konfliktem. Z kolei zainteresowanie lokalami, których cena nie przekracza 200 tys., wzrosło o 0,3 p.p. Mieszkania z ceną maksymalną do 350 tys. były wyszukiwane o 0,5 p.p. częściej.

Widoczna jest także zmiana w preferencjach kupujących dotyczących metrażu. Dla przykładu, aż o 2,1 p.p. wzrosło zainteresowanie najmniejszymi mieszkaniami z minimalnym wyszukiwanym metrażem poniżej 40 mkw. Odnotowany został też spadek w przypadku większych nieruchomości – o 0,8 p.p. w przypadku mieszkań o minimalnym metrażu od 61 mkw.

Wojna zdecydowanie wstrząsnęła nastrojami kupujących, jednak jak podkreślają eksperci obido i Otodom, to oddziaływanie miało krótkoterminowy charakter. Analiza struktury wyszukiwań na portalu Otodom pokazuje, że na preferencje kupujących znacznie większy wpływ ma aktualna sytuacja gospodarcza w kraju.

Oczywiście, wojna za wschodnią granicą wciąż wpływa na nastroje kupujących, jednak już po kilku tygodniach widoczna była stabilizacja. Na zmiany, które obserwujemy w ostatnich miesiącach, musimy zatem patrzeć szerzej. Na to, jakie mieszkania są aktualnie najbardziej popularne, mają wpływ m.in. decyzje Rady Polityki Pieniężnej, dostępność kredytów hipotecznych, ale też inflacja i rosnące ceny. Osoby, które jeszcze do tej pory poszukiwały mieszkań na sprzedaż, zrezygnowały z kryterium metrażu na rzecz ceny, tak by odpowiadała ona ich zdolności kredytowej – uważa Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Marcin Krasoń, ekspert obido i Otodom również uważa, że wojna nie miała długofalowego wpływu na popyt na mieszkania.

Nie ulega wątpliwości, że część uchodźców kupuje mieszkania w Polsce. Co więcej, spodziewam się, że pod tym względem ten rok będzie rekordowy i pobity zostanie wynik z 2021 roku, w którym ponad 10,6 tys. mieszkań w Polsce kupili obcokrajowcy, z czego niemal 4,5 tys. stanowili Ukraińcy. Jednak w skali całego rynku to niewielki odsetek i w mojej ocenie nie ma na niego większego wpływu.

Inaczej jest w przypadku wynajmu.

Tutaj wciąż nie widać zmniejszającego się zainteresowania dostępnymi ofertami, a mimo ożywienia na rynku w maju br., jeszcze wciąż trudno mówić o powrocie do sytuacji sprzed wojny – dodaje Marcin Krasoń.