Więcej ofert sprzedaży mieszkań, ale sporo zduplikowanych

Przeczytaj także: Rynek wymusza obniżki cen mieszkań?

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mają dziś łatwego życia. Liczba potencjalnych kupujących wyraźnie zmalała, a i chętnych do sprzedaży mieszkań nie ma zbyt wielu.

Utrudniony dostęp do kredytów spowodował, że mniej jest na rynku osób chcących kupić pierwsze mieszkanie lub zamienić posiadany lokal na większy. Lepiej jest już w gronie inwestorów, którzy za gotówkę kupują mieszkania na wynajem, bo czynsze poszły do góry, a ponadto mieszkania mają w dłuższym terminie udowodnioną zdolność do ochrony kapitału przed inflacją.

Pośrednicy ruszyli duplikować oferty

W otoczeniu spadającej liczby zawieranych transakcji pośrednicy zarabiają mniej. Co więc robią pośrednicy, których przychody ze sprzedaży spadły? Bardzo często ruszają „w miasto”, aby pozyskiwać więcej ofert. Powód jest prosty – chcą mieć „u siebie” większą część rynku, bo im więcej będą mieli mieszkań na sprzedaż, tym większa szansa, że zgarną prowizję. To niestety zła informacja dla osób, które chcą kupić mieszkanie bez pośrednika, bo w internecie na każde ogłoszenie bezpośrednie przypada coraz więcej tych od pośredników.

W masie ogłoszeń coraz trudniej znaleźć unikatowe mieszkanie

Taki mechanizm najlepiej tłumaczy fenomen, z który mamy obecnie do czynienia. Chodzi o to, że dane z portali ogłoszeniowych sugerują, że Polacy mają do sprzedania najwięcej mieszkań od co najmniej połowy 2020 roku. Wyraźny wzrost dane sugerują od końca 2021 roku. Wtedy na portalach otodom i OLX znaleźć mogliśmy łącznie 155 tysięcy ogłoszeń, podczas gdy w pierwszych dniach lipca br. liczba ta wzrosła do około 196 tysięcy lokali.

Gdyby jednak spojrzeć na dane Unirepo, to okaże się, że pęczniejąca liczba ofert nie oznacza wcale, że więcej mieszkań czeka na nowego nabywcę. Jest raczej tak, że coraz częściej chęć sprzedania jednego lokalu ogłaszana jest w ramach co najmniej kilku jednocześnie publikowanych ogłoszeń. Z danych Unirepo wynika bowiem, że owszem na początku roku liczba unikalnych ofert publikowanych na 37 czołowych portalach internetowych wzrosła, ale mniej więcej od lutego pozostaje dość stabilna. Tak jak jeszcze pod koniec 2021 roku na nabywców czekało około 123 tys. mieszkań używanych, to na początku lipca liczbę tę można szacować na 138 tysięcy. Znacznie więcej lokali na sprzedaż mieliśmy w trakcie lat 2020-21.

Grono sprzedających jest dziś przerzedzone

Z danych Unirepo wynika, że od kilku miesięcy liczba mieszkań na sprzedaż nie rośnie. Jeśli dodamy do tego fakt, że w ostatnich tygodniach sprzedaje się w Polsce mniej mieszkań, to łatwo wydedukować, że póki co skłonność do sprzedaży mieszkań również nie jest zbyt duża. Rynek pozostaje w swoistym zawieszeniu. Zarówno kupujący, jak i sprzedający czekają na rozwój wydarzeń – np. kres podwyżek stóp procentowych, rozwój sytuacji na rynku najmu, spadek niepewności czy jasną informację jaki los czeka w najbliższym czasie naszą gospodarkę oraz co stanie się z inflacją.

Co może stać za tym, że sprzedający niechętnie pozbywają się swoich mieszkań? Powodów może być co najmniej kilka. W obliczu galopującej inflacji właściciele mieszkań doceniać mogą historycznie udowodnioną zdolność nieruchomości do zachowywania siły nabywczej kapitału. Wieloletnie badania prowadzone na rozwiniętych rynkach pokazują, że domy i mieszkania zwykły drożeć w szybszym tempie niż ceny w sklepach na stacjach benzynowych i w puntach usługowych (przeważnie o 1-2 pkt. proc. rocznie).

Ponadto sytuacja, w której doszło do gwałtownego wzrostu poziomu czynszów najmu powoduje, że na wynajmie można zarobić wyraźnie więcej niż przed rokiem. To może skłaniać raczej do zachowania takiego źródła dochodu niż sprzedaży posiadanych lokali. Mniejsza determinacja po stronie sprzedających może być też paradoksalnie pochodną trudniejszego dostępu do kredytów. Chodzi o to, że dziś trudniej jest zamienić posiadane mieszkanie na większe.

Ostatecznie przed nerwowymi ruchami właścicieli ochronić może nas zapowiedziany przez rząd pakiet dla kredytobiorców. Już dziś w jego ramach działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, z którego spłacający kredyt, mogą otrzymać przez 3 lata wsparcie w postaci częściowo umarzanej i nieoprocentowanej pożyczki wypłacanej w ratach, do 2 tysięcy złotych miesięcznie. Pieniądze te mają służyć wsparciu w spłacie „hipoteki”. Do tego od sierpnia wystartować może też program darmowych wakacji kredytowych. Dzięki nim przeciętny posiadacz kredytu mieszkaniowego najprawdopodobniej będzie mógł przenieść na przyszłość konieczność zapłacenia aż 8 rat. Do końca 2023 roku obniży to koszt obsługi kredytu mieszkaniowego nawet poniżej rat płaconych przez ostatnie lata. To wszystko powoduje, że dziś skłonność do sprzedawania mieszkań jest ograniczona.

Bartosz Turek, Oskar Sękowski
HRE Investments