Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy: jakie koszty i przychody?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań i czynsze rosną przez najem krótkoterminowy?

Seria podwyżek stóp procentowych, z którą aktualnie mamy do czynienia, skorelowana jest z podwyżkami czynszów najmu mieszkań. Rynek dziś - z racji dużego popytu - należy do wynajmującego. W II kw. 2022 r. czynsze szły mocno do góry, co jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, związane jest nie tylko z napływem mas ludności z Ukrainy, ale także z większego zapotrzebowania na wynajem ze strony osób, które rozważały kupno mieszkania, ale wstrzymały się lub zostały zmuszone do odłożenia planów mieszkaniowych z powodu drożejących kredytów.

Oczywiście rosnące czynsze to też pokłosie drożejących kredytów i ogólnie trudnej sytuacji makroekonomicznej- przede wszystkim inflacji. Właściciele mieszkań kupionych na kredyt podwyżkami czynszów reagują na wzrost rat kredytowych.

Eksperci podkreślają, że dobra koniunktura na rynku najmu oraz chęć ucieczki przed inflacją w inwestycje, które mogą zachować wartość kapitału (a za takie uważa się nieruchomości) mogą nieco przyhamować spodziewaną przecenę na rynku mieszkaniowym. Jeśli chodzi o rynek pierwotny - do takich czynników należą rosnące koszty inwestycji - robocizny i materiałów budowlanych, które sprawiają, że deweloperzy mają obiektywnie ograniczone możliwości obniżania marż. Uważa się, że na spadek popytu będą reagować ograniczeniem podaży, co zwiększy szansę zachowania stabilizacji cenowej i uniknięcia głębszych przecen
.

Wynajem krótkoterminowy

Spośród różnych modeli zarabiania na wynajmie mieszkań za najbardziej dochodowy uważa się tzw. wynajem krótkoterminowy, czy inaczej - wynajem na doby.

Taki pogląd wynika z prostej kalkulacji. Jeśli czynsze najmu kawalerek w miastach takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa, zaczynają się od około 1500 - 1700 zł miesięcznie, a nocleg dla dwóch osób w mieszkaniu na wynajem krótkoterminowy wynosi przeciętnie 200 - 300 zł, w zależności od lokalizacji i standardu, to równowartość przychodu z miesięcznego najmu można uzyskać w mniej niż 10 dni.

Nic dziwnego, że wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza po upowszechnieniu platform internetowych takich jak booking.com, czy airbnb.com, pozwalających w łatwy sposób dotrzeć do milionów osób na całym świecie, stał się istotną gałęzią całego rynku najmu.

Możliwość zarobkowania w ten sposób do dziś kusi kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. Przed podjęciem decyzji zakupowej, zwłaszcza gdy transakcję w całości lub częściowo finansujemy kredytem, warto jednak dokładnie przeanalizować koszty.

Przychody

Jeśli chcemy obliczyć zwrot z inwestycji w skali roku ROI (Return on Investment), powinniśmy podzielić roczny przychód z czynszu najmu, przez wszystkie nakłady inwestycyjne, a więc całość kosztów, jakie zostały poczynione na uruchomienie wynajmu, a następnie uzyskany wynik pomnożyć przez 100 proc.

Po stronie naszych przychodów na etapie szacunków mamy więc liczbę dni, w których mieszkanie będzie wynajęte. Jeśli nie chcemy przeszacować zyskowności inwestycji, powinniśmy założyć, że będą zdarzały się okresy, gdy nieruchomość będzie stała pusta i nie będzie zarabiać.

Dla naszego przykładu zakładamy, że mieszkanie uda się wynająć przez 20 dni w zimowo - wiosennej połowie roku, i przez 25 dni w porze letnio - jesiennej, co daje nam 270 dni “wynajętych”.

Koszty

Kosztem inwestycji pod wynajem jest oczywiście cena zakupu i wykończenia mieszkania, ale to nie wszystko. W przypadku mieszkań wynajmowanych na doby lista bieżących kosztów będzie większa. Na bieżąco bowiem trzeba prać i prasować pościele i ręczniki, a także sprzątać. Mieszkanie z dużą rotacją gości szybciej się też zużywa, tak więc należ założyć, że bieżące naprawy oraz większe remonty będą zdarzały się znacznie częściej. Właściciel - z powodu konieczności przekazania kluczy (jeśli nie ma szyfru, czy schowka), sprzątania, doglądania mieszkania itp. - będzie też częściej je odwiedzał, niż przy wynajmie na dłuższy okres. Tak więc paliwo oraz poświęcony czas też będą naszym kosztem.

ROI

Zakładamy, że w celu wynajmu kupiliśmy 30 - metrową kawalerkę w cenie 300 tys. zł. Wykończenie kosztowało 30 tys. Doba w tej nieruchomości kosztuje 200 zł. Profesjonalne sprzątanie raz w tygodniu- 125 zł, daje nam miesięczny wydatek rzędu 500 zł. Pranie pościeli to wydatek 200 zł miesięcznie. Do tego doliczamy koszt mediów i czynszu - 700 zł miesięcznie, oraz drobne naprawy i uzupełnianie wyposażenia - 2000 zł w skali roku.

Tym samym po stronie przychodów mamy 54 tys. zł, a po stronie kosztów 33 tys zł. - jako cena zakupu i wykończenie plus comiesięczne koszty bieżące, czyli 1400 x 12 oraz koszty napraw usterek w skali roku - 2000 zł. W sumie koszty to 348 tys. zł. Nasz zwrot z inwestycji tym samym wyniesie 54000/348000 x 100 %, czyli 15 proc. w skali roku.

Podsumowanie

Powyższe wyliczenie ma jedynie charakter poglądowy. Potwierdza jednak, że wynajem krótkoterminowy może przynosić zyski znacznie większe niż przy zamrożeniu kapitału na lokatach bankowych czy w obligacjach. Im więcej kosztów uwzględnimy i im realniej oszacujemy przychody, tym nasz prognozowany zwrot będzie wiarygodniejszy.

Marcin Moneta, ekspert portalu