Nowe mieszkania od deweloperów - sierpień 2022

Przeczytaj także: Nowe mieszkania od deweloperów - lipiec 2022

Dramatycznie skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. W lipcu było ich nieco ponad 14,1 tys., czyli o blisko 28% mniej niż w czerwcu i aż o blisko 68% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W BIK mówią wręcz o „apokalipsie w kredytach mieszkaniowych”.

Sprzedaż mieszkań

Z sierpniowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie 2457 mieszkań, co jest wynikiem lepszym od lipcowego o 3%. Oczywiście w porównaniu z sierpniem 2021 r. sprzedaż była mniejsza, i to aż o 45%.

Jednak choć w sierpniu wyniki sprzedażowe deweloperów były nieznacznie lepsze niż w lipcu, to wciąż nie dorównują tegorocznej średniej miesięcznej, która wynosi 2851 mieszkań. Dodajmy, że ubiegłoroczna miesięczna średnia w analogicznym okresie to 4490 lokali.

O dużym spadku sprzedaży nowych mieszkań można mówić w przypadku Poznania i Łodzi. W stolicy Wielkopolski w czerwcu i lipcu deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Tymczasem sierpień przyniósł jej załamanie, i to aż o 56%. Liczba zawartych umów deweloperskich jest mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią Covid-19. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl fatalne wyniki odnotowali też deweloperzy z Łodzi, u których po lipcowym wzroście o 32%, sprzedaż w sierpniu spadła o 37%. Nie zostało również śladu po lipcowym ożywieniu sprzedażowym w Gdańsku, gdzie wolumen sprzedanych mieszkań w tym czasie skurczył się o 19%. Tak słaby wynik nie był notowany w tym mieście od blisko dwóch lat.

Tradycyjnie warto zwrócić jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Rosnące oprocentowanie kredytów nie wszędzie zmniejszyło popyt. Warszawscy deweloperzy mogli cieszyć się w sierpniu ze wzrostu sprzedaży o 25%. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we Wrocławiu i Katowicach. Sprzedaż wzrosła tam o odpowiednio: 32% i 58%, przy czym w obu tych miastach lipiec był słabszy sprzedażowo niż czerwiec. Natomiast w Krakowie sierpień przyniósł stabilizację po lipcowym ożywieniu popytowym.

We wszystkich największych miastach koniunktura jest jednak dużo gorsza niż przed rokiem. W okresie 8 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 22,8 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48%) i Gdańsku (o 42%).

Podaż mieszkań

W sierpniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 2557 mieszkań, czyli o 15% mniej niż w lipcu.

Zgodnie z przewidywaniami ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec i sierpień przyniosły wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich. Warto przypomnieć, że w czerwcu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „zdążyć” przed wchodzącą w życie od 1 lipca br. nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. Widać jednak, że deweloperzy starają się dostosować swoją aktywność inwestycyjną do popytu. W sierpniu o ponad 70% zmniejszyły nową podaż poznańskie i wrocławskie firmy deweloperskie. 20% spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowano w Krakowie, zaś w Katowicach rynek deweloperski stanął w miejscu. Wprowadzono tam dosłownie pojedyncze lokale.

Są też jednak i takie miasta – Warszawa, Gdańsk i Łódź – w których deweloperzy postanowili uzupełnić swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży większą niż w lipcu liczbę mieszkań. W Warszawie było ich o 42% więcej, a w Gdańsku – nawet przeszło dwukrotnie więcej niż miesiąc wcześniej.

Warto zwrócić uwagę, że tylko w 2 z 7 analizowanych miast – w Warszawie i Gdańsku – deweloperzy wprowadzili w sierpniu do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. W pozostałych miastach dostarczyli ich na rynek zbyt mało w stosunku do potrzeb.

Sytuacja podażowo-popytowa wygląda zdecydowanie lepiej z punktu widzenia kupujących, jeśli porównamy liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i sprzedanych w okresie 8 miesięcy. Nadwyżkę nowej podaży nad popytem zaobserwowaliśmy niemal we wszystkich największych metropoliach. Wyjątkiem był Kraków, gdzie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była minimalnie mniejsza niż sprzedanych.

Sierpień zakończył się 3% wzrostem oferty w porównaniu z lipcem. Było w niej łącznie ponad 36,3 tys. mieszkań, co oznacza, że sierpniowa oferta była o 19% większa od ubiegłorocznej.

Warto pamiętać jednak o tym, że także pod tym względem sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W Poznaniu odnotowano w sierpniu 7% spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Kupujący mieli tu do wyboru niespełna 3,5 tys. mieszkań. Z kolei w Katowicach oferta skurczyła się o 5% do 1,4 tys. mieszkań. Nieznacznie mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Warszawie i Gdańsku. W stolicy na kupujących czekało niemal 11,6 tys. lokali. Warto podkreślić, że tak duży wolumen nowych mieszkań w tym mieście był ostatnio w 2020 r.

Ceny mieszkań

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że sierpień przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Warszawie i Katowicach. W Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu mieszkania podrożały nieznacznie, bo tylko średnio o 1% w przeliczeniu na metr kwadratowy. Za to we Wrocławiu średnia poszła w górę aż o 3%.

Choć wyczekiwanego przez potencjalnych nabywców spadku średnich cen ofertowych jeszcze nie widać, to warto odnotować, że coraz więcej firm deweloperskich proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy, takie jak wyposażenie kuchni lub miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Przy czym promocje, które w pewnym względzie oznaczają de facto obniżkę cen, obejmują raczej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale.

Z kolei przyczyną wahnięć średniej ceny m kw. w górę może być nie tylko wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań, ale także wyprzedanie najtańszych. Taką sytuację zaobserwowano we Wrocławiu. W sierpniu, w sprzedaży pojawiły się tam mieszkania ze średnią przeszło 16,3 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą od średniej w ofercie, która sięgnęła 11,8 tys. zł za metr. Równocześnie ok. 9,5 tys. zł wynosiła średnia cena metra mieszkań sprzedanych. W ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się więc z 45% do 42% udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za m kw., a z 30% do 33% wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr.

W skali roku zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne. Dzięki temu można dostrzec zjawisko, jakim jest szybko kurcząca się, w największych miastach, oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

Marek Wielgo, ekspert portalu