Ceny najmu na wysokim poziomie. Czy wciąż będą rosły?

Przeczytaj także: Ceny najmu we wrześniu dalej w górę. Oferta mieszkań na wynajem skromna

Osoby, które w tym momencie stoją przed koniecznością znalezienia mieszkania na wynajem, mają nie lada dylemat. Ceny w ostatnich miesiącach zdecydowanie wzrosły, a nawet jeżeli nie rosną, to utrzymują się na wysokim poziomie. Skąd takie wysokie poziomy? Czy to tylko wina przybywających do Polski Ukraińców, a może to kwestia zimnej kalkulacji właścicieli mieszkań? Wyjaśniamy.

Miała być normalizacja…

Lata 2020/21 były na rynku najmu niemniej ciekawe niż obecny sezon. W tym okresie ceny najmu nieco spadły, a właściciele mieszkań musieli zmienić swoje dotychczasowe przyzwyczajenia. W tych latach, to wynajmujący szukali najemców, a powodem była trwająca pandemia i przerzucenie się wielu uczelni na nauczanie zdalne. Najmujący wówczas złapali trochę oddechu.

Trzeba pamiętać, że według różnych badań w Polsce brakowało wówczas od 1,5 mln do 3 mln mieszkań. Moment, gdy najemcy nie szturmowali we wrześniu miast w poszukiwaniu lokali, dawał nadzieje na normalizację sytuacji po pandemicznej przerwie.

24 lutego wybuchła wojna w Ukrainie i miliony obywateli tego kraju uciekło w pierwszych miesiącach do Polski. Po początkowych, niewielkich wzrostach cen najmu w marcu i kwietniu (pisaliśmy wówczas, że Polscy wynajmujący zdają egzamin z empatii) w kolejnych miesiącach zaczęła rosnąć dużo szybciej.

Sytuacja na rynku najmu nadal jest trudna – brakuje oferty, szczególnie w segmencie ekonomicznym. Koniec sierpnia i wrzesień to zwykle zwiększony ruch w związku z początkiem roku akademickiego, w tym roku znalezienie taniego i atrakcyjnego mieszkania na wynajem będzie trudne jak nigdy dotąd - tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Obido.

…a jest problem braku mieszkań

Do Polski w krótkim czasie przyjechało parę milionów obywateli Ukrainy i zajęli dużą część mieszkań na wynajem. Często, te o niskim czynszu. Nic więc dziwnego, że w parę miesięcy liczba mieszkań dostępnych na rynku szybko się zmniejszyła. W Warszawie jest to nawet o 70 proc. mniej lokali na wynajem niż jeszcze rok wcześniej, choć średnia wśród analizowanych miast, według danych serwisu Domiporta.pl, wynosi ok. -45 proc.

W całej Polsce mamy dziś ofertę o 30-40 proc. niższą niż rok temu. Powoli się ona odbudowuje, ale to trwać będzie dużo dłużej niż kilka miesięcy. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie w ostatnich miesiącach na rynek trafiło bardzo dużo świeżo wybudowanych mieszkań kupowanych inwestycyjnie – wyjaśnia ekspert.

Rosną koszty

Ale brak wolnych mieszkań to nie jedyny problem. Właściciele mieszkań oraz najemcy wydają na utrzymanie lokali coraz więcej. To oczywiście kwestia rosnącej inflacji (której ostatni poziom wynosi 16,1 proc.), ale dopiero po wyszczególnieniu widać, z jakimi wzrostami zmagają się osoby prowadzące gospodarstwa domowe.

Użytkowanie mieszkań lub domów i nośniki energii w sierpniu 2022 roku wzrosło o ponad 27 proc., licząc rok do roku. To nie koniec wydatków, które rosną. W 2021 roku Narodowy Bank Polski zapoczątkował podnoszenie stóp procentowych, które wpływają bezpośrednio na wysokość między innymi rat kredytów hipotecznych. Po ostatniej wrześniowej podwyżce cena stóp procentowych wynosi 6,75 proc. Seria podwyżek przełożyła się na istotne wzrosty rat. Jak podaje analityk Expandera, średni koszt raty kredytu zaciągniętego na 200 tys. zł w rok podrożał o 802 zł, czyli ok. 90 proc.

Nic więc dziwnego, że właściciele mieszkań inwestycyjnych kupionych na kredyt szybko podnieśli ceny, by zminimalizować sobie straty wynikające ze wzrostu rat. Na obecną wysoką średnią kwotę najmu wpływa jeszcze jeden czynnik.

Warto do tego dodać jeszcze jeden długoterminowy czynnik wpływający na stawki najmu w Polsce. Jest to powolna poprawa jakości mieszkań na rynku. Coraz większy jest odsetek mieszkań nowych i prawie nowych, dużo lepiej wyposażonych. To oczywiście podnosi średnią cenę. Do lamusa odeszły meblościanki i zasłony „po babci”, a szybki internet, płaski telewizor i zmywarka to standardowe wymaganie większości najemców – tłumaczy ekspert.

Ceny rosną

Wszystkie te czynniki sprawiają, że ceny w niektórych miastach wzrosły w rok o prawie połowę. We Wrocławiu średnia kwota najmu mieszkania urosła średnio o 49 proc. z 2 503 zł do niemal 3 718. zł. Niewiele mniej cena wzrosła np. w Krakowie, gdzie wzrost wyniósł 48 proc. z 2 197 zł, które należało zapłacić w zeszłym roku, do 3 255 zł obecnie. Ale osoby szukające mieszkania na wynajem nadal mogą znaleźć ciekawe oferty. Wysokie ceny to również wynik spadającej bazy lokali o niskiej cenie.

Wysoki popyt i podaż, która za nim nie nadąża, to doskonała recepta wyższe ceny. Na dodatek warto zwrócić uwagę na to, jak wygląda ten popyt – najszybciej z rynku znikają mieszkania mniejsze i najtańsze. W efekcie w ofercie pozostają w dużej mierze lokale droższe i średnia stawka idzie w górę – wyjaśnia ekspert nieruchomości, Marcin Krasoń.

Trudno więc oczekiwać, by w najbliższych tygodniach ceny najmu spadły. Oczekiwana jest raczej stabilizacja cen na obecnym poziomie, bądź nawet wzrost tej kwoty. Wszystko zależy od tego, jak wielu obywateli Ukrainy zdecyduje się wrócić do Polski na tzw. przezimowanie. Należy pamiętać, że wielu spośród nich wróciło do swoich domów, gdzie częściowo nie działa infrastruktura. Brakuje ogrzewania bądź prądu. W takich warunkach część z nich może zdecydować się wrócić do Polski na okres zimowy. Wówczas najprawdopodobniej ceny najmu będą jeszcze rosły.

Bartłomiej Baranowski,