Budowa domu do 70m2 - co musi wiedzieć inwestor?

Przeczytaj także: Jak wybudować dom bez pozwolenia na budowę?

Polski ład i nowe przepisy

„Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. poz. 1986)” weszła w życie 3 stycznia 2022 roku. Wyszczególnia ona nowe zakresy, w ramach których można budować bez pozwolenia. Wprowadza też dobrowolność korzystania z usług kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy w pewnych przypadkach.

Nowelizacja umożliwia budowę na uproszczonych zasadach dwóch rodzajów budynków. Pierwszy to dom mieszkalny do 70 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy, drugi dom rekreacyjny (również nieprzekraczający 70 m2 tej powierzchni). Oznacza to, że powierzchnia użytkowa może przekraczać do 70m2, jeśli budynek ma dwa piętra.

Zgodnie z artykułem 29.1. ustawy Prawo budowlane pozwolenie nie jest konieczne (choć niezbędne jest zgłoszenie) w przypadku:

• wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora

.
Jak precyzuje na swej stronie Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Dom mieszkalny do 70 m kw. zabudowy to:

• jednorodzinny budynek mieszkalny, wolnostojący;
• dom, który ma nie więcej niż dwie kondygnacje;
• dom, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany;
• dom zbudowany na własne cele mieszkaniowe

.

Zgłoszenie zgodnie z artykułem 29.16 wystarczy też w przypadku:
wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:

• do 35 m2 ,
• powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m – przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki

.

Kierownik budowy domu

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane w ramach polskiego ładu wprowadziła w niektórych przypadkach możliwość rezygnacji z usług kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy (takiej opcji nie wprowadzała nowelizacja Prawa budowlanego z 2015). Część zainteresowanych krytykowała dlatego te ostatnie. Wskazywano, że w wielu przypadkach jest to martwy przepis. Nierzetelni kierownicy nie pilnowali budowy domu, lecz zaocznie dopełniali formalności.

Inni podkreślali jednak, że abusus non tollit usum, a nierzetelne wypełnianie obowiązków przez tego czy innego fachowca nie może prowadzić do rezygnacji z zasady. Wskazywano również na kwestie związane z bezpieczeństwem. Nawet bowiem mniejszy dom należy wznieść zgodnie z zasadami sztuki, by uniknąć konieczności jego późniejszej rozbiórki. A w najgorszym razie nawet ludzkich tragedii. Ostatecznie jednak ustawodawca dopuścił w ramach polskiego ładu możliwość rezygnacji z zatrudniania kierownika budowy w pewnych przypadkach. Od 2022 roku w uproszczonej procedurze zgłoszenia do 70 m2 nie jest to wymagane. Pozwala to na oszczędność nawet do 10 tysięcy złotych.

Zgłoszenie a pozwolenie – chodzi przede wszystkim o czas

Obowiązujące od 2022 roku przepisy (podobnie jak w znacznej mierze też przepisy z 2015 roku) wprowadzają możliwość rezygnacji z trybu pozwolenia na budowę na rzecz zgłoszenia. W tym przypadku jeśli bowiem urząd nie wniesie sprzeciwu w terminie 21 dni, to budowę można zacząć. W razie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę okres ten wynosi 65 dni. Warto jednak pamiętać, że chodzi tu o termin zapisany na papierze. W praktyce realizacja czasem się wydłuża.

Postępowanie związane z pozwoleniem na budowę składa się z dwóch etapów: formalnego i merytorycznego. W obu przypadkach sprawę mogą wydłużyć braki leżące po stronie wnioskodawcy. Wówczas urzędnicy wyznaczają dodatkowy termin na ich uzupełnienie. Czas przeznaczony na to nie wlicza się do 65 dniowego okresu rozpatrzenia sprawy. Może on zresztą ulec przedłużeniu również w przypadku zawieszenia postępowania. Kolejny powód to terminy przewidziane przez przepisy prawa "na dokonanie innych czynności".

Budowa domu do 70m2 na działce rolnej

Sprawa komplikuje się, gdy chcemy wybudować dom na działce rolnej z ziemią wysokiej klasy (od klasy pierwszej do trzeciej) lub na działce leśnej. Wówczas inwestor musi sprawdzić czy istnieje pozwalający na to plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli odpowiedź jest twierdząca, może rozpocząć załatwianie formalności związanych z budową. W przeciwnym razie musi uzyskać:

• decyzję o warunkach zabudowy
• decyzję o wyłączeniu gruntu z działalności rolniczej.

Organ gminy, w której inwestor chce dokonać inwestycji zdecyduje o ewentualnym wydaniu pozytywnej decyzji. Przy okazji warto wspomnieć, że zakup ziemi rolnej, a następnie jej odrolnienie to dobry sposób na poprawę wartości gruntu i zysk. Niekiedy pomagają w tym profesjonalne firmy, takie jak mająca 20-letnie doświadczenie w branży Saveinvest sp. z o.o.

Ponadto na każde 500 m2 powierzchni działki można wybudować jeden dom rekreacyjny. Nie dotyczy też domów mieszkalnych powstających w ramach uproszczonej procedury.

Jakie formalności musisz spełnić budując "dom bez pozwolenia"

Jeśli okaże się, że budowa domu mieszkalnego lub rekreacyjnego bez pozwolenia jest w Twoim przypadku możliwa, musisz spełnić pewne formalności.

Przede wszystkim osoba decydująca się na budowę musi złożyć prezydentowi miasta lub staroście siedem dokumentów. Są to:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• projekt zagospodarowania działki lub terenu;
• projekt architektoniczno-budowlany;
• plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzja gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dodatkowo trzeba złożyć trzy kolejne oświadczenia

• oświadczenie, że budujesz dom dla swoich własnych potrzeb mieszkaniowych – ma to na celu wyeliminowanie nieuczciwych praktyk na rynku nieruchomości;
• oświadczenie o przejęciu przez ciebie odpowiedzialności za kierowanie budową, jeżeli nie zatrudnisz kierownika budowy;
• oświadczenie potwierdzające złożenie kompletu dokumentów.

Pewnym udogodnieniem okazuje się możliwość zbudowania domu bez obowiązku prowadzenia dziennika budowy i zatrudnienia kierownika budowy. Skorzystanie z pomocy tego ostatniego jest więc dobrowolne i zależy tylko od uznania właściciela. Jeśli nie zdecyduje on z zatrudniania kierownika budowy, to automatycznie sam przejmuje jego rolę i związaną z nią odpowiedzialność za kierowanie budową. To istotna zmiana w porównaniu z przepisami z 2015 roku, ale nie zawsze warto z niej korzystać. Oznacza bowiem wzięcie na siebie poważnej odpowiedzialności.

Dodajmy też, że w przypadku domu rekreacyjnego odpada konieczność składania projektu budowlanego przez architekta. Zamiast niej można przedłożyć szkic bądź rysunek planowanej zabudowy.

Dom do 70m2 bez pozwolenia i formalności po jego wybudowaniu

Na tym jednak nie kończą się sprawy formalne. Już bowiem po zakończeniu budowy trzeba między innymi zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o ukończeniu prac. Do odpowiedniego formularza musimy dostarczyć dokumenty wymagane przy budowie domu na podstawie pozwolenia na budowę. Na tym etapie nieskorzystanie z profesjonalnego kierownika budowy może prowadzić do utrudnień. W takim przypadku bowiem po zakończeniu budowy należy zgłosić dwa kolejne oświadczenia. Jak precyzuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii są to oświadczenia:

• o dokonaniu pomiaru użytkowej powierzchni budynku oraz poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami;
• o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym, jak również przepisami o charakterze techniczno-budowlanym.

Do tego dochodzi obowiązek sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Posiadacz nowopowstałego budynku będzie mógł zamieszkać w nim po upływie 14 dni od złożenia zawiadomienia - pod warunkiem, że inspektorat nie wniesie sprzeciwu.

Dom bez pozwolenia – czy można go sprzedać lub wynająć?

Po wejściu w życie ustawy pojawiły się wątpliwości odnośnie do tego co można zrobić z domem wybudowanym według uproszczonej procedury. Dotyczyły one choćby możliwości jego ewentualnej sprzedaży lub oddania w najem. Wątpliwości te wywołała konieczność składania oświadczenia dotyczącego wykorzystania budynku na własne cele mieszkaniowe. To kwestia o niebagatelnym znaczeniu dla inwestorów. Gdyby bowiem obowiązywał zakaz sprzedaży postawionej nieruchomości, to jej wartość rynkowa byłaby de facto zerowa.

Obowiązek złożenia oświadczenia dotyczącego wykorzystania nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe służy zapobieganiu nadużyciom popełnianym przez deweloperów. W domu tym można więc oczywiście zamieszkać, a nawet się zameldować. Jeśli jednak np. osoba fizyczna wybuduje nieruchomość i następnie zdecyduje się na jej sprzedaż lub wynajem, nie musi się, przynajmniej według Ministerstwa, bać negatywnych konsekwencji. Tak to właśnie działa, ponieważ oświadczenie musi potwierdzać stan faktyczny i prawny na dzień jego składania.

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii:
"pomimo że ustawa nie określa warunków sprzedaży lub wynajmu domu do 70 m kw., możesz go sprzedać lub wynająć, jeśli zmieni się twoja sytuacja osobista lub majątkowa. Oświadczenie, że budowa ma na celu zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, potwierdza stan faktyczny i prawny na dzień, w którym składasz oświadczenie. Oświadczenie to składasz pod rygorem odpowiedzialności prawnej. Ma ono przeciwdziałać nadużyciom rynkowym".

Trudna decyzja inwestora

To, co stanowi ułatwienie z formalnego punktu widzenia niekoniecznie jest lepszym rozwiązaniem dla inwestora w długim terminie. Skorzystanie z rzetelnego kierownika budowy stanowi bowiem (przynajmniej w teorii) gwarancję spełnienia standardów nie tylko formalnych ale też praktycznych. Ponadto, skoro prawo dopuszcza oddanie domu w najem lub jego sprzedaż, "pieczątka" kierownika budowy może zwiększać wartość rynkową nieruchomości.

Podobną rolę odgrywać może również skorzystanie z profesjonalnego projektu domu wykonanego przez architekta (dla domów rekreacyjnych do 70m2 nie jest to konieczne).

Co ciekawe, zdobycie urzędowego pozwolenia na budowę może niekiedy stanowić udogodnienie dla potencjalnych nabywców i najemców. Profesjonalny projekt i potwierdzenie urzędu zwiększają pewność prawidłowości i bezpieczeństwa wykonania. Nie bez znaczenia jest też gwarancja zgodności z przepisami. Dom bez pozwolenia może bowiem zostać skontrolowany, a w przypadku stwierdzenia nadużyć inwestor naraża się na karę.

Robert Tomaszewski
Prezes Zarządu |