Jak zmiany w prawie wpłyną na rynek nieruchomości?

Przeczytaj także: Pomysły na "nową" opłatę planistyczną upadły

Zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych odbija się nie tylko na bankach, ale i na całej gospodarce. Era taniego pieniądza skończyła się już jakiś czas temu, a każdy, kto łudził się, że interwencja banków centralnych w Europie zatrzyma szalejącą inflację, dziś musi zweryfikować swoje analizy.

Rynek nieruchomości dla inwestorów jest atrakcyjny, bo jest dość odporny na trzęsienie ziemi, z którym mamy do czynienia. Nie spadają ceny nieruchomości, a inwestorzy zarówno nieruchomości, jak i grunty postrzegają jako dobrą lokatę kapitału.

Dla rynku nieruchomości nie inflacja dziś staje się problemem. Realnym problemem są wydłużający się i tak bardzo długi czas oczekiwań na pozwolenia budowlane, zaburzone łańcuchy dostaw czy problemy z wypłacalnością wielu podwykonawców. Do tego szykuje się sporo znaczących zmian w prawie, które nie będą obojętne dla rynku nieruchomości – zauważa Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

Jak podkreśla, chodzi zarówno o zmiany związane z nową dyrektywą CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) uściślającą i rozszerzającą katalog firm zobowiązanych do działań na rzecz zrównoważonego rozwoju, jak i o planowaną przez polski rząd nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym.

Nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym jest wprawdzie na etapie opiniowania, ale rząd nie kryje, że chce, by zmiany zaczęły obowiązywać już w pierwszym kwartale 2023 roku.

Co oznacza nowa opłata planistyczna

Nowelizacja prawa o planowaniu przestrzennym zasadnicze zmiany wprowadza w przypadku opłaty planistycznej, która będzie niczym „podatek Belki”, tyle że od ziemi. To oznacza, że zwiększy się koszt budowy nieruchomości, już teraz znacznie wyższy wskutek rosnących cen oraz zaburzonych łańcuchów dostaw. Niektórzy uważają, że zmniejszy także atrakcyjność gruntów kupowanych jako lokata kapitału – wskazuje Jodko.

Ekspert przypomina, że opłata planistyczna obowiązuje także obecnie. Pobiera ją gmina z tytułu wzrostu wartości gruntu ze względu na zmianę w przeznaczeniu gruntów. Była jednak często omijana, bo opłatę ponosiło się jedynie w przypadku, gdy ziemia została sprzedana w okresie do pięciu lat od daty uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli właściciel działki poczekał 5 lat ze sprzedażą nieruchomości, nie musiał płacić opłaty planistycznej.

Nowe przepisy obejmują wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości zarówno wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania, jak i w efekcie wydania przez urzędników decyzji o warunkach zabudowy. Co ważne, opłata planistyczna naliczana będzie niezależnie od tego, kiedy dana nieruchomość będzie sprzedawana. Poza tym wysokość opłaty planistycznej ma być stała i wynosić 30 procent wzrostu wartości danej nieruchomości. Rośnie koszt budowy także dlatego, że opłatę planistyczną trzeba będzie zapłacić z góry, czyli wtedy, kiedy urząd gminy uzyska informację o wydaniu pozwolenia na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy – wyjaśnia Radosław Jodko.

Zwraca także uwagę na terminy. Zgodnie z zaproponowaną nowelizacją opłata planistyczna będzie mogła być jedynie w przypadku, gdy wzrost wartości nieruchomości nastąpi na skutek decyzji o warunkach zabudowy wydanej w ramach procedury rozpoczętej po 1 stycznia 2026 r. To daje trochę czasu, żeby wystąpić o decyzję dotyczącą warunków zabudowy.

Warto się pospieszyć. Bo biorąc pod uwagę, że historycznie ceny gruntów rosną w tempie zbliżonym od inflacji, nowa opłata planistyczna jawi się jako dodatkowy podatek inflacyjny. Z punktu widzenia inwestycyjnego trudno będzie także właściwie oszacować – i zweryfikować –wzrost wartości ziemi przeprowadzonej przez urzędników gminnych. Spodziewam się, że wielu właścicieli będzie zaskarżało wyliczone stawki opłaty planistycznej. Widzę także trudności w prognozowaniu kosztów budowy, na wzrost których opłata ma bezpośredni wpływ – uważa Radosław Jodko.

Nowe przepisy unijne

Zdaniem eksperta rynek nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia z pewnością zmienią także nowe przepisy unijne, które znacząco poszerzają zasięg firm objętych ESG. Jasno wynika to z roboczego na razie tekstu dyrektywy CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), który został opublikowany 30 czerwca 2022 jako uzgodniony wspólnie przez Radę Europejską i Parlament Europejski.

Zgodnie z tą dyrektywą od 2024 roku do kilku tysięcy rozszerza się katalog firm, które będą musiały raportować, co robią na rzecz zrównoważonego rozwoju. Przypomnijmy, że regulacje unijne od 2023 roku nakładają obowiązek raportowania pozafinansowego związanego z ESG na wszystkie firmy zatrudniające powyżej 250 osób.

Presja regulacji jest duża, bo przypominam, że rynek nieruchomości należy do jednej z tych branż, bez których osiągnięcie zakładanej przez UE całkowitej neutralności klimatycznej nie uda się. Dane Komisji Europejskiej są bezwzględne i pokazują, że budynki odpowiadają za 36 proc. emisji CO2 oraz 40 proc. zużycia energii w Europie. Budownictwo należy też do najbardziej materiałochłonnych sektorów gospodarki. Najwięksi deweloperzy bez problemu dopasowali swoje strategie biznesowe do wymogów zrównoważonego rozwoju, bo – jak się okazało – tego po prostu oczekują inwestorzy. Ale już łańcuchy dostaw na zbyt zrównoważone nie wyglądają, i to będzie musiało się zmienić – prognozuje Jodko.
– Dla wielu firm w branży największym wyzwaniem stanie się właśnie zadbanie o bardziej zrównoważone łańcuchy dostaw. Nie jest to łatwe zadanie, biorąc pod uwagę, że przeważająca część firm w łańcuchach dostaw działa pod wysoką presją kosztów, przy ogromnej konkurencji i raczej niskiej marży. Nie mam wątpliwości jednak, że kierunek zmian dla firm także z sektora MŚP, który się do tej pory zrównoważonym rozwojem nie przejmował za bardzo, podyktuje presja regulacyjna – choćby w postaci wymogów w procedurach przetargowych. Tu wciąż sporo jest do zrobienia – podsumowuje Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji z RRJ Group.

Czy zmaleje atrakcyjność lokaty kapitału na rynku nieruchomości?

Dla inwestorów stanie się po prostu bardziej skomplikowanym polem do szacowania i zabezpieczania ryzyk. Ziemia jednak wciąż jest atrakcyjną lokatą kapitału. Pod warunkiem, że nie lokujemy w nią wszystkich oszczędności. No i że potrafimy poradzić sobie z prognozowaniem i wyszukiwaniem atrakcyjnych lokalizacji – twierdzi Jodko.

Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji