Ceny nieruchomości w III kw. 2022 na wysokim poziomie

Przeczytaj także: Rynek wymusza obniżki cen mieszkań?

Portal Nieruchomosci-online.pl wziął pod lupę średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w III kwartale br. Jak wynika z raportu obejmującego miasta wojewódzkie, przypadki największych wzrostów zanotowano w segmencie kawalerek. Porównując III kwartał do II kwartału br., takie mieszkania najbardziej podrożały w Zielonej Górze (o 7,9 proc.), Rzeszowie (o 6,8 proc.) i Olsztynie (o 6,7 proc.). W przypadku mieszkań 2-, 3- i 4-pokojowych ceny rosły w niektórych miastach maksymalnie o 4-5 proc.

Patrząc jednak na wszystkie miasta wojewódzkie i wszystkie wielkości mieszkań, wyraźnych wzrostów nie było wiele. W III kwartale przeważała względna stabilizacja, bo za taką należy uznać korekty średnich cen – w górę lub w dół – wynoszące mniej niż 2 proc., porównując kwartał do kwartału. Wprawdzie nie widzimy jeszcze wyraźnych spadków, ale ceny coraz częściej utrzymują się na dotychczasowym poziomie – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

Dane portalu potwierdzają też, że popyt na mieszkania wciąż wyhamowuje: w III kwartale zainteresowanie mieszkaniami na Nieruchomosci-online.pl było o 15 proc. niższe niż w II kwartale br., a także o 36 proc. niższe niż w III kwartale 2021 r. (czyli porównując rok do roku). Na rynku nieruchomości dominują obecnie klienci z gotówką, którzy kupują przede wszystkim mniejsze mieszkania na wynajem. Znalezienie kupca na większy lokal jest dziś trudne, ponieważ po podwyżkach stóp procentowych wielu potencjalnych klientów ma zamkniętą drogę do kredytów.

Rynek najmu: tanieją tylko duże mieszkania

Zupełnie inna atmosfera panowała na rynku wynajmu mieszkań. W III kwartale wysoki popyt generowały głównie trzy grupy poszukujących: studenci powracający na uczelnie, osoby pozbawione szans na własne mieszkanie z powodu drożejących kredytów oraz imigranci z Ukrainy i Białorusi. Wszystko to sprawiło, że zainteresowanie mieszkaniami na wynajem (wyrażane liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami) było o 50 proc. wyższe niż w analogicznym okresie 2021 r.

W III kwartale rynek najmu zawsze mocno kształtują studenci, którzy są aktywni w końcówce sierpnia i we wrześniu. W tym roku obserwujemy wyjątkowe zainteresowanie wynajmem pokoi, które było wyraźnie wyższe z kwartału na kwartał, jak również z roku na rok. Znaczenie mogły mieć tutaj dwa czynniki. Po pierwsze, obecne wysokie stawki za wynajem całych mieszkań wykraczają poza możliwości wielu studentów. Po drugie, podaż jest teraz bardzo ograniczona. Oferta mieszkań na wynajem zmniejszyła się w ciągu roku o 56 proc. – mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

W III kwartale podrożał przede wszystkim wynajem mieszkań 1- i 2-pokojowych. Jedynymi miastami, w których stawki przy tych wielkościach spadły, były Gdańsk, Bydgoszcz i Lublin. Więcej spadków pojawia się natomiast przy mieszkaniach 3-pokojowych. Tutaj korekty pojawiły się w połowie miast wojewódzkich: w Gdańsku, Białymstoku, Bydgoszczy, Poznaniu, Szczecinie, Katowicach, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim.

Najdroższym miastem pozostaje Warszawa. Jak wynika z kwot wpisywanych przez ogłoszeniodawców na Nieruchomosci-online.pl, średnia stawka za kawalerkę to 2,5 tys. zł, a za lokal dwupokojowy 3,9 tys. zł. Uwagę może zwracać średnia stawka ofertowa za wynajem mieszkania 3-pokojowego, która wynosi około 6 tys. zł.

Analizując wysokie ceny w stolicy, trzeba pamiętać o tym, że niemałą część oferty dużych mieszkań stanowią luksusowe nieruchomości w centralnie zlokalizowanych dzielnicach. Niekoniecznie skierowane są one do przeciętnych klientów, np. rodzin – zwraca uwagę Alicja Palińska.

Ceny domów coraz stabilniejsze

Porównanie III kwartału do II kwartału br. pokazuje też, że w kierunku stabilizacji zmierza segment domów. Zauważalny wzrost średniej ceny ofertowej – a więc przynajmniej 2-procentowy – zanotowano tylko w 5 miastach wojewódzkich: Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Opolu, Szczecinie i Warszawie (od +2,4 proc. do +10,2 proc.).

Uwagę zwraca to, że w niektórych lokalizacjach III kwartał przełamał trend wzrostu cen. Dotyczy to Wrocławia, Białegostoku i Bydgoszczy – ceny domów w tych miastach od roku systematycznie i wyraźnie rosły z kwartału na kwartał, a teraz po raz pierwszy lekko spadły.

Mimo uspokojenia cen, popyt na domy również mocno wyhamował. Jednym z głównych powodów jest spadek akcji kredytowej, ale nie bez znaczenia są też obawy potencjalnych nabywców dotyczące rosnących kosztów utrzymania domów (głównie cen prądu i ogrzewania). W III kwartale zainteresowanie domami na Nieruchomosci-online.pl było więc o 13 proc. niższe niż w II kwartale br., a także o 48 proc. niższe niż III kwartale 2021 r.

Ceny działek w miastach wciąż zaporowe

Segmentu działek również nie ominął spadek popytu. Porównując kwartał do kwartału, zainteresowanie gruntami na Nieruchomosci-online.pl spadło o 22 proc., a porównując rok do roku – o 56 proc. W tym przypadku, oprócz masowych problemów z uzyskaniem kredytów, istotną przeszkodą dla kupujących są nadal wysokie koszty budowy domu. Wprawdzie w ostatnim czasie materiały budowlane nie drożeją już w zawrotnym tempie, ale wciąż daleko do spadków. Jak wynika z prognoz firmy doradczej CBRE, w 2023 r. ceny materiałów mają dalej rosnąć, ale znacznie mniej agresywnie niż w ostatnich dwóch latach (średnio o 4-8 proc.).

Mimo aktualnej sytuacji w wielu miastach ceny działek ciągle rosną. Wzrosty średnich cen zanotowano w 9 stolicach województw: w Białymstoku, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie i Zielonej Górze.

Drogie (i często nieliczne) działki w miastach sprawiają, że wielu kupujących przenosi się do gmin ościennych. Tak wyglądały w III kwartale ceny gruntów w otoczeniu największych miast:

• Warszawa – 726 zł/mkw.
  • Grodzisk Mazowiecki – 248 zł/mkw.
  • Piaseczno – 356 zł/mkw.
  • Nadarzyn – 321 zł/mkw.
  • Łomianki – 509 zł/mkw.
• Kraków – 424 zł/mkw.
  • Wieliczka – 246 zł/mkw.
  • Zabierzów – 292 zł/mkw.
  • Mogilany – 254 zł/mkw.
  • Skawina – 163 zł/mkw.
• Łódź – 348 zł/mkw.
  • Zgierz – 129 zł/mkw.
  • Aleksandrów Łódzki – 168 zł/mkw.
  • Pabianice – 140 zł/mkw.
  • Ozorków – 127 zł/mkw.
• Wrocław – 441 zł/mkw.
  • Długołęka – 321 zł/mkw.
  • Czernica – 252 zł/mkw.
  • Siechnice – 313 zł/mkw.
  • Kobierzyce – 299 zł/mkw.
• Poznań – 574 zł/mkw.
  • Tarnowo Podgórne – 433 zł/mkw.
  • Dopiewo – 448 zł/mkw.
  • Pobiedziska – 211 zł/mkw.
  • Swarzędz – 326 zł/mkw.