Zaległości w opłatach za mieszkanie mogą utrudnić jego sprzedaż

Przeczytaj także: Opłaty za mieszkanie: jak rozwiązać problem niezapłaconego czynszu?

Drastyczne wzrosty kosztów eksploatacji mieszkań wynoszące nawet kilkadziesiąt procent są ogromnym problemem dla właścicieli „M”. Wspomniane podwyżki będą stanowiły wyzwanie nawet jeśli wejdą w życie zapowiadane przepisy ustanawiające limit kosztów ciepła sieciowego i graniczne ceny prądu oraz gazu. Obecna sytuacja wzbudza niepokój również wśród zarządców budynków wielorodzinnych (tzn. zarządów wspólnot i spółdzielni oraz samodzielnych zarządców nieruchomości). Wydaje się bowiem prawdopodobne, że już niebawem w przypadku wielu bloków zaczną rosnąć zaległości w opłatach za mieszkanie. Taka sytuacja dotycząca większej liczby lokali może skutkować zachwianiem stabilności finansowej wspólnoty lub spółdzielni. Zarządcy budynków wielorodzinnych pozytywnie wypowiadali się o zmianie przepisów mającej ułatwić licytację mieszkania na poczet długów. Wspomniana modyfikacja ustawy o własności lokali jednak nie została wprowadzona. Postanowiliśmy wyjaśnić, dlaczego do tego nie doszło.

Obowiązujące regulacje są mocno nieprecyzyjne

Już ponad półtora roku temu w rodzimych mediach zaczęły pojawiać się doniesienia o tym, że rząd zamierza ułatwić licytację mieszkań na poczet zaległych opłat. Takie informacje mogły ucieszyć te osoby, które mają sąsiadów długotrwale zalegających z opłatami za mieszkanie. W opisywanej sytuacji, zarządca budynku musi bowiem odpowiednio podnieść spółdzielcze opłaty eksploatacyjne lub zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, aby zapewniona była płynność finansowa. „Innymi słowy, sąsiedzi przynajmniej czasowo płacą za zadłużonego właściciela mieszkania albo posiadacza spółdzielczego prawa do lokalu” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Ustawodawca w celu zdyscyplinowania mieszkańców bloków dał wspólnocie mieszkaniowej możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o licytację lokalu na poczet długów. Taki wariant rozwiązania problemu z zaległymi opłatami przewiduje artykuł 16 ustawy o własności lokali. Do tego artykułu odwołują się również przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dające spółdzielni możliwość licytacji lokalu w zarządzanym przez nią bloku lub spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Pojawia się jednak problem, ponieważ wspomniany artykuł 16 mówi o „długotrwałym” zaleganiu z zapłatą należnych opłat. „Nie wiadomo zatem dokładnie, jak duże zaległości w opłatach za mieszkanie uzasadniają licytację nieruchomości przez komornika” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nieprecyzyjność artykułu 16 ustawy o własności lokali sprawia, że sądy raczej niechętnie orzekają o licytacji mieszkania na poczet długów wobec spółdzielni lub wspólnoty. „Jest to bowiem bardzo daleko idąca ingerencja w chronione Konstytucją RP prawo własności, o czym mówi Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12)” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Na nowe przepisy trzeba będzie jeszcze poczekać

W ramach odpowiedzi na omawiany powyżej problem, rząd postanowił doprecyzować artykuł 16 ustawy o własności lokali - tak, aby sędziowie nie mieli już wątpliwości, co do tego, jak duży poziom długów z tytułu opłat uprawnia do licytacji mieszkania. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali przewiduje, że licytacja zadłużonego lokum będzie możliwa, jeśli zaległości w opłatach za mieszkanie (względem wspólnoty lub spółdzielni) przekroczą wymiar roczny.

Niestety, prace nad wspomnianym projektem oznaczonym numerem UB2 w Rządowym Centrum Legislacji mocno się przedłużyły. Ważnym, ale nie jedynym powodem opóźnień jest fakt, że ten projekt ma również uporządkować bałagan związany z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odbierającą status spółdzielcy osobom bez tytułu prawnego do lokali. „Według najnowszych założeń, projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali (UB2) powinien zostać przyjęty przez rząd pod koniec 2022 roku” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Długi (teoretycznie) nie przeszkodzą w sprzedaży?

Opóźnienie w pracach nad ważną i potrzebną zmianą ustawy o własności lokali oznacza, że osoby posiadające zaległości w opłatach za mieszkanie mogą spać nieco spokojniej. Trzeba jednak pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze, odsetki od zaległości cały czas są naliczane, a ich wysokość wzrosła po ostatnich podwyżkach stóp procentowych NBP. Po drugie, rządowa propozycja zmiany przepisów może sprawić, że wspólnoty i spółdzielnie będą teraz mniej skłonne na przykład do umorzenia części długów. Po trzecie, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, spółdzielnia może zamiennie prowadzić egzekucję długów na podstawie samego nakazu zapłaty. „Mówi o tym Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 2015 r. (sygn. akt III CZP 42/15)” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nie należy też zapominać, że zaległości w opłatach za mieszkanie utrudnią w przyszłości jego sprzedaż. Zgodnie z przepisami (art. 548 KC), zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej nie obciążają nabywcy mieszkania - chyba że wyrazi on na to zgodę (na przykład w zamian za obniżkę ceny). Pomimo takiej konstrukcji przepisów, zaległości w opłatach za mieszkanie zniechęcają wiele osób potencjalnie zainteresowanych danym lokalem. „Nie jest to do końca bezpodstawne zachowanie ze strony potencjalnych nabywców, ponieważ zarządcy budynku czasem próbują wywrzeć presję na nowym właścicielu i zmusić go do spłaty zadłużenia poprzednika” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Magdalena Markiewicz, ekspert portalu