Ceny mieszkań na wschodzie Polski wyraźnie niższe. A gdzie jest jeszcze taniej?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań w I półroczu średnio o ok. 10% wyższe

Cenowa mapa rynku mieszkaniowego Polski dzieli się zasadniczo na dwa główne obszary: 1) najdroższych mieszkań, które znajdziemy w wiodących metropoliach, takich jak (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań) wraz z popularnymi miejscowościami turystycznymi, gdzie mieszkania również są drogie, oraz na 2) całą resztę, na którą składają się pozostałe stolice województw - już wyraźnie tańsze, jeśli chodzi o nieruchomości mieszkaniowe, oraz mniejsze miasta i miasteczka. W tym drugim przypadku ceny mieszkań nie różnią się istotnie niezależnie od regionu Polski, chyba że chodzi o miasteczka satelickie wobec wiodących metropolii.

Mieszkaniowa “ściana wschodnia”, a więc województwa: podkarpackie, lubelskie, podlaskie, warmińsko - mazurskie, przedstawia się cenowo bardzo korzystnie na tle głównych rynków mieszkaniowych.

Z danych NBP wynika, że wśród stolic regionów naszego kraju najdroższa pozostaje Warszawa. W II kw. 2022 cena 1 mkw. mieszkania w stolicy wynosiła 12400 zł. W tym samym okresie nowe mieszkania w Rzeszowie, czyli stolicy Podkarpacia były aż o ponad 40 proc. tańsze. Średnia cena 1 mkw. wynosiła 7300 zł. Zakładając, że ktoś chce kupić 50 -metrowe mieszkanie w Rzeszowie i Warszawie w cenie przeciętnej, to w pierwszym przypadku zapłaciłby 365 tysięcy zł, w drugim aż 620 tysięcy. Różnica wynosi więc 255 tysięcy złotych.

Zbliżony dystans cenowy dzieli Warszawę i Olsztyn, czyli stolicę Warmii i Mazur. Mieszkania w tym popularnym przecież turystycznie mieście okazują się zaskakująco tanie. 1 mkw. na rynku pierwotnym kosztuje 7600 zł. To o blisko 40 proc. mniej niż w Warszawie.

W pozostałych stolicach wschodnich województw mieszkania są już nieco droższe, ale i tak przepaść cenowa pozostaje znaczna. W Lublinie za 1 mkw. nowej nieruchomości mieszkaniowej płaci się niecałe 8700 zł, czyli o 30 proc. mniej niż w Warszawie. Jeśli chodzi o Białystok - tu cena 1 mkw. mieszkania wynosi 8400 zł. Kupując 50 mkw. w Białymstoku zapłacimy 420 tys. zł, czyli aż o 200 tys. zł mniej, niż gdybyśmy takie samo powierzchniowo mieszkanie kupili w stolicy.

Jeśli chodzi o pozostałe wiodące ośrodki miejskie, dystans cenowy wobec miast ściany wschodniej również pozostaje znaczny. W Krakowie średnia cena nowego mieszkania wynosi 11200 zł. W najtańszym na wschodzie Rzeszowie, mieszkania kosztują przeciętnie mniej o 35 proc. W przypadku Wrocławia, różnica cen w porównaniu do Rzeszowa wynosi 30 proc. Średnie stawki za mieszkania w stolicy Dolnego Sląska kształtują się na poziomie 10300 zł. W Gdańsku przeciętne ceny wynoszą 11 tys. zł/mkw., a w Poznaniu - 9500 zł/mkw.

Co z tą Łodzią?

Choć miasto Łódź nie leży we wschodniej, a w centralnej Polsce, jego przykład jest wart odnotowania ze względu na specyfikę. Łódź jest dużym ośrodkiem miejskim, aktualnie na czwartym miejscu w kraju pod względem liczby mieszkańców (niedawno została wyprzedzona w tym zakresie przez Wrocław). Żyje tu 670 tys. mieszkańców. Łódź to też stosunkowo popularna destynacja turystyczna, ośrodek akademicki i duży rynek pracy - a jednak ceny mieszkań okazują się w tym mieście zaskakująco niskie.

Z danych NBP za II kw. 2022 wynika, że metr kwadratowy nowego mieszkania w Łodzi kosztuje przeciętnie niecałe 8000 zł. Kupując 50 - metrowe mieszkanie w Łodzi zapłacimy więc 400 tys. zł - aż o 220 tys. zł mniej niż za takie samo mieszkanie w Warszawie.

Z czego wynikają niskie ceny mieszkań w stolicy województwa łódzkiego? Ośrodek ten ma przede wszystkim problemy demograficzne. Liczba ludności spada, co wskazuje na niską atrakcyjność miasta jako miejsca do życia. Być może wpływ na taki stan rzeczy ma niewielki dystans z Łodzi do Warszawy. Stolica kraju może “wyciągać” mieszkańców i wpływać negatywnie na potencjał Łodzi.

Gdzie taniej niż na wschodzie?

Wymienione wcześniej stolice wschodnich województw, choć rzeczywiście tanie jeśli chodzi o ceny mieszkań, wcale nie są najtańszymi miastami regionalnymi w Polsce. Z danych NBP za II kw. 2022 wynika, że najtańszą stolicą województwa pozostaje Opole. Cena 1 mkw. nowego mieszkania w tym mieście wynosi 6900 zł. Jest to stawka nieosiągalna nawet w miasteczkach satelickich głównych metropolii. Za 50 mkw. mieszkanie w Opolu zapłacimy 345 tys. zł, aż o 275 tys. zł mniej niż w Warszawie.

W czołówce najtańszych miast regionalnych są również Kielce, gdzie mieszkania kosztują przeciętnie 7100 zł/mkw., oraz Zielona - Góra (wraz z Gorzowem Wielkopolskim stolica woj. lubuskiego) ze stawkami na poziomie 7200 zł/mkw. Stosunkowo tani jest też Bydgoszcz. Tu 1 mkw. mieszkania kosztuje przeciętnie 7900 zł.

Co z tym Szczecinem?

Na drugim biegunie natomiast plasuje się Szczecin. Mieszkania w tym mieście okazują się z kolei zaskakująco drogie. Z danych NBP wynika, że kupno jednego mkw. oznacza przeciętnie wydatek na poziomie 10 tys. zł. Tak więc średnie ceny mieszkań w tym mieście okazują się wyższe niż w Poznaniu i zbliżone do Wrocławia.

Skąd tak wygórowane stawki? Prawdopodobnie zachodzą tu podobne mechanizmy, co w przypadku rynku nieruchomości komercyjnych. Z racji bardzo atrakcyjnego położenia, w sąsiedztwie Niemiec, nad Zatoką Szczecińską, blisko Skandynawii i bałtyckiego wybrzeża, Szczecin może przyciągać kupców inwestycyjnych. Miasto z racji dobrej lokalizacji ma duży potencjał, co znajduje odzwierciedlenie w cenach nieruchomości.

Apartamenty za “grosze”

Tańsze rynki mieszkaniowe miast regionalnych mogą być kuszącą alternatywą dla inwestorów poszukujących atrakcyjnych nieruchomości - m.in. z górnej półki. Choć segment premium w wymienionych wcześniej ośrodkach jest bardzo mały na tle Warszawy, czy Krakowa, to jednak można tu znaleźć atrakcyjne “perełki”, a więc mieszkania o podwyższonym standardzie czy apartamenty - przede wszystkim na rynku wtórnym, najczęściej w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach i w atrakcyjnym typie budownictwa - m.in. w zabytkowych kamienicach. Ceny takich mieszkań będą znacząco niższe niż na starówce krakowskiej, warszawskiej, wrocławskiej, czy poznańskiej. Inwestycje tego typu dają szansę znacznie tańszego niż w głównych lokalizacjach, wejścia np. na rynek najmu krótkoterminowego dla klientów turystycznych - choćby odwiedzających piękną starówkę w Lublinie, czy zwiedzających Łódź.

Także na rynku pierwotnym można za stosunkowo niewielkie pieniądze (przykładając miarę z wiodących miast), nabyć bardzo atrakcyjną nieruchomość. Przykładem może być wspomniany już Lublin. W cenach od 12 tys. zł/mkw., a więc zaledwie przeciętnych dla miasta Warszawy, można nabyć tu apartament w nowej inwestycji Orkana Residence. Kompleks apartamentowy oferuje takie udogodnienia jak m.in. basen, korty tenisowe, usługi concierge, recepcję, lobby, elementy inteligentnego domu, całodobową ochrona.

Z punktu widzenia inwestora z najdroższych miast Polski, tego typu oferta może być kusząca i warta rozpatrzenia. Szansę na znalezienie atrakcyjnej nieruchomości w dobrej cenie dają właśnie tańsze miasta regionalne.

Marcin Moneta, ekspert portalu