Ceny ofertowe mieszkań vs transakcyjne. Czy jest pole do negocjacji?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań rosną coraz szybciej. Dwucyfrowe wzrosty

Wydaje się, że obecna sytuacja sprzyja negocjacjom cenowym lokali, ale jak pokazuje przykład rynku wtórnego, niekoniecznie tak jest. Deweloperzy nie są w dużo lepszej sytuacji. Jeżeli trend się nie zmieni, klient stanie się dobrem luksusowym.

Ceny utrzymują się na zbliżonym poziomie

Październik br. przyniósł stabilizację na rynku cen mieszkań w największych miastach Polski. Choć średnia liczona rok do roku dla Warszawy, Gdańska, Krakowa, Łodzi, Wrocławia i Poznania, przyjmuje wartości dodanie, to już dane wyliczane z miesiąca na miesiąc pokazują stabilizację cen.

Według danych serwisu Domiporta.pl ceny mieszkań na rynku pierwotnym licząc rok do roku, najbardziej wzrosły w Poznaniu – średnio o 16 proc. Najmniejszym wzrostem może poszczycić się Kraków z wynikiem zaledwie 4 proc. w skali roku. Na rynku wtórnym jest bardzo podobnie, ponieważ w tej kategorii znowu przoduje Poznań ze wzrostem cen wynoszącym 13 proc. Najniższym wzrostem kwoty za metr kwadratowy mieszkania może poszczycić się Łódź. W rok ta wartość podrożała o zaledwie 4 proc.

Zupełnie inną sytuację otrzymujemy, gdy porównamy ceny miesięcznie – wrzesień do października 2022. Dwa spośród sześciu największych analizowanych miast może pochwalić się cenami na zbliżonym poziomie co miesiąc wcześniej, pozostałe notują spadki. Tym razem to właśnie Poznań może się pochwalić największą korektą ceny m2 mieszkania z rynku pierwotnego – średnio o 5 proc. Na drugim miejscu, pod tym względem jest Wrocław ze spadkiem cen wynoszącym 3 proc. W przypadku rynku wtórnego jest trochę inaczej. W większości analizowanych miast, ceny utrzymały się na zeszłomiesięcznych poziomach. Jedynie w Gdańsku i Łodzi, ceny spadły o ok. 1 proc.

Rynek pierwotny – negocjacje wskazane

Jak wynika z informacji NBP za drugi kwartał 2022 (jest to najnowszy dostępny odczyt) na rynku pierwotnym jest jeszcze przestrzeń do negocjacji cenowych. Według danych zagregowanych przez NBP w sześciu największych miastach Polski średnia kwota ofertowa wynosiła w 2022 roku 10 860 zł za m2, natomiast transakcyjna już 10 374 zł, czyli o 5 proc. mniej. To oszczędność średnio 486 zł za każdy kupiony metr kwadratowy. W 2019 ta sama różnica wynosiła 354 zł i stanowiła 4 proc.

Z przedstawionych danych wynika, że w przypadku rynku pierwotnego, jest jeszcze przestrzeń do negocjacji cen. Do takiego ruchu skłania deweloperów z pewnością mniejsza liczba kupujących. Dlatego ci, którzy w chwili obecnej decydują się na zakup mają większe pole manewru.

Bez względu na sytuację rynkową zawsze warto negocjować cenę mieszkania, bo nawet ułamek procenta to tutaj spora oszczędność. W okresie gdy brakuje kupujących (główną przyczyną jest załamanie na rynku kredytów hipotecznych związane z dużym spadkiem zdolności kredytowej) rośnie oczywiście szansa na sukces w negocjacjach. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego i wtórnego. Wszystko zależeć jednak będzie od konkretnej sytuacji, bo firmy i sprzedający mogą być w bardzo różnym położeniu – tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert mieszkaniowy OBIDO.

Podobnego zdania jest również Jarosław Jamka, Chief Investment Officer WalthSeed.eu.

Zawsze jest dobry czas na negocjowanie ceny zakupu mieszkania i zawsze powinniśmy to zrobić. Oczywiście nasz sukces w negocjacjach zależy od wielu czynników, na które możemy w ogóle nie mieć wpływu. A może okaże się, że strona sprzedająca jest skłonna obniżyć nam cenę! Z pewnością to co możemy zrobić i na co mamy 100% wpływ to przygotować się do negocjacji. Możemy założyć, że sprzedający zna dużo lepiej niż my realia rynkowe, tzn. jakie obecnie są trendy rynkowe związane z cenami nieruchomości, a nawet sprzedawca pewnie potrafi zaprognozować, co będzie się działo/może się zadziać z cenami w następny kilku miesiącach/kwartałach. Jeżeli sprzedawca oczekuje spadku popytu na mieszkania - to może być bardziej skłonny obniżyć nam cenę w trakcie negocjacji – tłumaczy.

Na rynku wtórnym coraz mniej miejsca do negocjacji

Inaczej kwestia negocjacji wygląda na rynku wtórnym. W ostatnich czterech latach przestrzeń do negocjacji się zmniejszyła. Jeszcze w 2019 roku średnia cena ofertowa z rynku wtórnego w analizowanych miastach wynosiła 8 075 zł, a cena transakcyjna była niższa o 1 113 zł. Różnica wynosiła więc aż 13 proc.

Ale już w 2022 roku średnia cena ofertowa na rynku wtórnym wynosiła w drugim kwartale 10 052 zł wobec transakcyjnych 9 568 zł za metr kwadratowy. Różnica wynosiła już tylko 484 zł i było to zaledwie 2 proc. różnicy.

Widać wyraźnie, że na rynku wtórnym ta przestrzeń pozostawiona do negocjacji cen, nie jest duża. A przynajmniej, nie tak duża, jak jeszcze parę lat temu. Z czego wynika ta różnica? Z pewnością jest to efekt skali, deweloperzy mogą sobie pozwolić na świadome kalibrowanie ceną. Mówiąc inaczej, jedno mieszkanie sprzedadzą trochę taniej, by inne sprzedać nieco drożej. Ogólny rachunek inwestycji będzie dodatni. Sprzedawcy indywidualni nie mają takiej możliwości. Poza tym, często cena w przypadku sprzedaży indywidualnej nie jest obniżana, ponieważ sprzedający przywiązany do danej nieruchomości i tak decyduje się na (jego zdaniem) atrakcyjną cenę.

Zanim zaczniemy negocjacje warto zapoznać się z danymi dotyczącymi cen transakcyjnych i ofertowych publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Dane są prezentowane dla 17 największych miast. Ich wadą jest opóźnienie w publikacji. Statystyka publikowana jest cztery razy do roku i dla przykładu, dopiero w październiku opublikowano zagregowane dane za drugi kwartał br.

By natomiast zapoznać się ze średnimi cenami ofertowymi w danej lokalizacji, z wyszczególnieniem np. dzielnicy, można skorzystać ze specjalnych agregatorów cen udostępnianych przez serwisy nieruchomościowe. Przykładem może być chociażby Domiporta.pl/ceny.

Bartłomiej Baranowski,