Zakup mieszkania od dewelopera. Na co dziś zwrócić uwagę?

Przeczytaj także: 310 inwestycji mieszkaniowych już pod ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Najbezpieczniej kupić gotowe, ale…

W pełni bezpieczny jest zakup gotowego mieszkania, gdy wystarczy sfinalizować transakcję z deweloperem w obecności notariusza. Problem w tym, że obecnie w ofercie firm deweloperskich jest niewiele takich mieszkań. Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że we Wrocławiu stanowiły one w sierpniu ok. 6% łącznej liczby mieszkań w ofercie, zaś w Gdańsku ich udział wynosił zaledwie 1%.

Najwięcej mieszkań ma termin oddania do użytkowania dłuższy niż rok. Tylko w Poznaniu w ofercie deweloperów więcej jest mieszkań we wczesnym etapie budowy. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl dla wielu nabywców liczy się przede wszystkim możliwość wyboru mieszkania w danej inwestycji, a na wczesnym etapie budowy można przebierać w ofertach. Istotne może być też i to, że deweloper zgodzi się na nieodpłatne zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych.

W ostatnich latach kupujący mieszkania na etapie budowy nie musieli się zbytnio przejmować ryzykiem upadłości dewelopera, bo był to okres dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Jednak obecnie to ryzyko wzrosło z uwagi m.in. na spadającą zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań, a w efekcie – ich sprzedaż. Nie oznacza to, że należy się wstrzymać z decyzją zakupową do momentu, gdy mieszkanie będzie gotowe.

DFG zagwarantuje bezpieczeństwo

W pełni bezpieczny jest także zakup przysłowiowej dziury w ziemi, jeśli sprzedaż mieszkań w danym przedsięwzięciu deweloperskim lub wydzielonym z niego zadaniu inwestycyjnym (to w przypadku przedsięwzięć wieloetapowych) zaczęła się po 30 czerwca 2022 r. Takie przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjne są bowiem ubezpieczone w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG).

Co ważne, to deweloper, a nie jego klienci, odprowadza do DFG składkę ubezpieczeniową. Jeśli firma upadnie, odzyskają oni wszystkie pieniądze wpłacone na poczet budowy.
Warto też wiedzieć, że DFG wypłaci je również temu, kto skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.

Warto wiedzieć, że chronionych w taki sposób inwestycji deweloperskich jest niestety niewiele. DFG został bowiem powołany do życia na podstawie obowiązującej od 1 lipca 2022 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ta tzw. nowa ustawa deweloperska zastąpiła starą, która obowiązywała przez ponad 10 lat. Ale ponieważ prawo nie może działać wstecz, więc stare regulacje dotyczą inwestycji, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca. A to oznacza m.in., że nie są one ubezpieczane w DFG.

Zamknięty rachunek powierniczy minimalizuje ryzyko strat

Zakup mieszkań na etapie budowy w sytuacji, gdy inwestycji nie obejmuje nowa ustawa deweloperska, zawsze jest obarczony ryzykiem strat. To ryzyko można jednak zminimalizować. Jak?

Najbezpieczniej jest znaleźć inwestycję, w której deweloper oferuje możliwość wpłacania pieniędzy na zamknięty rachunek powierniczy w banku – odpowiada ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wyjaśnia, że firmie wolno sięgnąć po zgromadzone na nim wpłaty klientów dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Jeśli w trakcie budowy firma ogłosi upadłość, odzyskają oni wszystkie wpłacone pieniądze. W tym przypadku ryzyko polega na tym, że zbankrutować może bank prowadzący rachunek powierniczy. A wówczas Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci maksymalnie równowartość 100 tys. euro. Niestety, nadwyżka wpłat przepada.

Najczęściej firmy deweloperskie oferują w swoich inwestycjach otwarty rachunek powierniczy. Wtedy ryzyko jest większe, bo deweloperowi wolno sięgać po gromadzone na nich wpłaty w trakcie budowy. Teoretycznie bank powinien dopilnować, żeby deweloper wydawał te pieniądze zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem budowy oraz czy uregulował wszystkie zobowiązania względem wykonawcy i ich podwykonawców.

A co jeśli deweloper zbankrutuje? W największym uproszczeniu, jego klienci utworzą Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Mogą oni zdecydować o kontynuowaniu inwestycji. W praktyce jest to bardzo skomplikowany proces. Pechowi klienci nie stracą wszystkiego, ale muszą się liczyć z dodatkowymi wydatkami, które umożliwią doprowadzenie sprawy do końca.

Warto pamiętać o prospekcie informacyjnym

Przed zakupem lokalu warto dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny, który musi doręczyć deweloper osobie zainteresowanej zakupem mieszkania. Warto skorzystać z pomocy prawnika, jeśli jakiś zapis w prospekcie budzi wątpliwości. Ten dokument jest kopalnią wiedzy o deweloperze i realizowanej przez niego inwestycji. Np. można się dowiedzieć, czy wcześniej już coś wybudował, czy jest nowicjuszem. Deweloper informuje również, czy przeciwko niemu prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł. W prospekcie trzeba koniecznie zwrócić uwagę, czy działka jest obciążona hipoteką, jakie jest planowane przeznaczenie sąsiednich nieruchomości, jakie inwestycje są przewidziane w promieniu kilometra, czy deweloper ma prawomocne pozwolenie na budowę oraz kiedy zamierza ją zacząć i zakończyć. I najważniejsze: w jaki sposób inwestycja będzie finansowana, w tym jaki jest udział własny dewelopera, a jaki stanowić będzie kredyt, a także z którego banku.

Internetowe opinie nie zawsze są prawdziwe

W obecnej sytuacji na rynku z pewnością zyskuje na znaczeniu doświadczenie, kondycja finansowa i reputacja firm deweloperskich – uważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według niego, raczej z dystansem należy podchodzić do informacji o deweloperach na forach internetowych. Żeby wyrobić sobie zdanie o deweloperze już lepiej wybrać się na budowę. Pracownicy zatrudniani przez podwykonawców raczej nie mają interesu w ubarwianiu rzeczywistości i informują o ewentualnych problemach z realizacją inwestycji.

Warto podkreślić, że funkcjonowanie w reżimie starej ustawy deweloperskiej będzie możliwe jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r. Później wszystkich mieszkań będących w ofercie deweloperów będą dotyczyły nowe regulacje.

Nowa ustawa deweloperska zapewnia lepszą ochronę

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że nie tylko zapewniają one ubezpieczenie w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Warto też wiedzieć, że rachunek powierniczy, na który trafiają wpłaty nabywców, ma być utrzymywany do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej. Oznacza to, że ochrona tych wpłat nie skończy się w momencie, gdy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie mieszkań bądź zgłosi zakończenie budowy. A przecież zdarza się, że akt notarialny przenoszący własność na nabywcę mieszkania zawierany jest kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy później. Dokonywane w tym okresie wpłaty nie są chronione, jeśli inwestycja jest realizowana na podstawie wcześniejszych przepisów.

Ponadto pod ochroną nowej ustawy deweloperskiej znajdą się:

• gotowe mieszkania z drugiej ręki, czyli sprzedawane przez przedsiębiorców innych niż deweloper;
• mieszkania i domy powstałe w wyniku przebudowy np. budynków pofabrycznych czy hoteli;
• lokale użytkowe, ale tylko miejsca postojowe w hali garażowej, komórki lokatorskie lub boksy rowerowe; ustawa nie obejmie lokali użytkowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli sklepów i punktów usługowych;
• wpłaty, której żądają deweloperzy z tytułu rezerwacji mieszkania; ustawa usankcjonuje umowy rezerwacyjne, a wysokość opłaty nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu.

Marek Wielgo, ekspert portalu