Nowe mieszkania od deweloperów - październik 2022

Przeczytaj także: Nowe mieszkania od deweloperów - wrzesień 2022

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w okresie 9 miesięcy tego roku banki udzieliły zaledwie 114,8 tys. tego typu kredytów, czyli aż o blisko 45% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Lekkim optymizmem może napawać fakt, że wrzesień przyniósł 7% odbicie w liczbie udzielonych kredytów.

Według BIK, światełkiem w tunelu na rynku hipotek jest powolna odbudowa zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. To efekt rosnących wynagrodzeń przy niewielkich podwyżkach stóp procentowych w ostatnich miesiącach. Jednak czy przełoży się to na wzrost akcji kredytowej i popytu na mieszkania? Wg BIK wymagałby to łącznego wystąpienia trzech czynników: spadku cen mieszkań, wzrostu wynagrodzeń i braku dalszych podwyżek stóp procentowych.

Ceny mieszkań

Z danych pierwszej ogólnopolskiej platformy do analizy rynku mieszkaniowego BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że także październik nie przyniósł spodziewanych przez wielu radykalnych spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednak już drugi miesiąc z rządu w większości największych miasta mamy do czynienia ze stabilizacją średniej.

W Warszawie mieszkania potaniały o 1% w przeliczeniu na metr kwadratowy, a w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu średnia cena utrzymała poziom z września. Niewielką podwyżkę o ok. 1-2% odnotowano w Łodzi i Wrocławiu. Natomiast zastanawiać musi aż 10% skok średniej ceny metra kwadratowego średniej w Katowicach.

Przyczyną wzrostu może być nie tylko wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań, ale także wyprzedanie najtańszych. Katowice są tego spektakularnym przykładem. Poza tym deweloperzy budują tu mieszkania głównie w Zespole Dzielnic Śródmiejskich, który jest najdroższą lokalizacją w Katowicach.

Tylko w ciągu jednego miesiąca udział w ofercie mieszkań z ceną powyżej 10 tys. zł za m kw. zwiększył się w tym mieście z 26% do 48%. Z podobną sytuacją, choć nie aż w tak dużym wymiarze, mieliśmy do czynienia w Łodzi i Wrocławiu.

Bardziej szczegółowa struktura cen oferowanych mieszkań pokazuje, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. To rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach szybko ubywało mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

Sprzedaż mieszkań

W sytuacji, gdy równocześnie drożeją kredyty i mieszkania nie dziwi, że chętnych na nie jest mniej. W okresie 10 miesięcy tego roku deweloperzy w 7 miastach sprzedali łącznie tylko ok. 28,2 tys. mieszkań, czyli o 35% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 46%), Gdańsku (o 40%) i w Warszawie (o 35%).

Co ciekawe, po czerwcowym tąpnięciu sprzedaży, kolejne miesiące przynosiły jej delikatny wzrost. Np. z październikowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie blisko 3,2 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym od wrześniowego aż o 22%. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem inna.

Warszawscy, krakowscy, wrocławscy i łódzcy deweloperzy w październiku mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Np. w Krakowie liczba zawartych umów deweloperskich była przeszło dwukrotnie większa niż we wrześniu. W odmiennych nastrojach byli natomiast deweloperzy w Gdańsku, Poznaniu i Katowicach. Tam październik przyniósł pogorszenie wyników sprzedaży o 25-26%.

Podaż mieszkań

W okresie 10 miesięcy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie niespełna 31,2 tys. mieszkań, czyli o 9% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Wygaszenie aktywności firm deweloperskich widoczne jest szczególnie w Warszawie. W październiku deweloperzy wprowadzili tu do sprzedaży aż o 38% mieszkań mniej niż we wrześniu. Dodajmy, że jest to drugi miesiąc ostrego spadku nowej podaży mieszkań w stolicy.

W większości miast deweloperzy uzupełniali swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży większą niż miesiąc wcześniej liczbę mieszkań. Najwyraźniej dążą oni do zrównoważenia podaży z popytem. W okresie 10 miesięcy deweloperzy z nawiązką zaspokoili popyt w Warszawie, Gdańsku, Łodzi i Katowicach. Natomiast wrocławskim i poznańskim deweloperom udało się osiągnąć stan równowagi. Jedynie w Krakowie widoczny jest niedobór mieszkań.

W efekcie październik zakończył się tu 8% spadkiem oferty w porównaniu z wrześniem. Mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Gdańsku.

Warto odnotować, że zmiany wielkości oferty na koniec miesiąca nie zawsze pokrywają się z różnicą mieszkań wprowadzanych na rynek i sprzedanych. Sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna. Zdarza się, że deweloperzy np. „zamrażają” część oferowanych mieszkań. W efekcie przez jakiś czas nie ma ich w ofercie. Zdarza się też, że klienci rozwiązują umowę z deweloperem, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wracają do oferty.

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że w większości największych miast wybór mieszkań jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 32%. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 19%, a we Wrocławiu – o 15%. Jednak w Poznaniu i Krakowie oferta mieszkań skurczyła się o odpowiednio: 11% i 8%.

Marek Wielgo, ekspert portalu