Ceny mieszkań: mniejsze wzrosty w miastach, większe w gminach

Przeczytaj także: Ceny mieszkań wyhamowały, oferta rekordowa w III kw. 2024

Raport lokalny to analiza m.in. średnich cen ofertowych mieszkań i domów z rynku wtórnego w 18 aglomeracjach miejskich. Jego celem jest wskazanie atrakcyjnych cenowo miejsc do zakupu nieruchomości i pokazanie, jaki jest rozdźwięk cenowy pomiędzy dużymi miastami a gminami ościennymi. Z najnowszej edycji raportu wynika, że choć mieszkania w głównych miastach cały czas są o wiele droższe, coraz trudniej znaleźć lokal w znacząco niższej cenie w lokalizacjach podmiejskich.

Coraz mniejsze wzrosty cen w miastach, coraz większe w gminach

Jak wynika z analizy średnich cen mieszkań z rynku wtórnego w głównych miastach, w ostatnich miesiącach dynamika wzrostu stawek znacznie tam osłabła: wzrosty wyniosły 8-10 proc. r/r i 1-4 proc. k/k. Jest to konsekwencją m.in. spadku popytu wymuszonego niższą zdolnością kredytową Polaków oraz tego, że aktualne ceny i tak są już blisko granicy możliwości finansowych kupujących. Tym samym dystans pomiędzy stolicami województw a ich sypialniami nieco się zmniejsza przez mocniej rosnące ceny w gminach ościennych.

Różnice cenowe między miastami wojewódzkimi a gminami ościennymi wciąż są znaczące, ale widoczne jest już zmniejszanie się tych dysproporcji. Oznacza to, że coraz trudniej jest znaleźć dużo tańsze, a tym samym dostępniejsze cenowo mieszkanie poza głównymi ośrodkami miejskimi. Jeszcze kilka miesięcy temu różnice cenowe potrafiły w niektórych regionach sięgać nawet 60-80 proc. Obecnie nie widać aż tak dużego rozdźwięku i różnica maksymalnie wynosi około 50 proc. W przypadku Wrocławia czy Krakowa cena ofertowa mieszkań z drugiej ręki jest obecnie średnio o 30-40 proc. wyższa niż w niektórych gminach podmiejskich. Jednak jest to już wyjątek od reguły. Coraz częściej, co obserwujemy w innych aglomeracjach, różnica wynosi średnio 10-30 proc. – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

Aglomeracją, w której dysproporcje w segmencie mieszkaniówki są największe, jest Warszawa i jej okolice. Wynika to oczywiście z faktu, że stolica Polski jest najdroższym do zakupu mieszkania miastem wojewódzkim. Różnice w średniej cenie pomiędzy stolicą a lokalizacjami podmiejskimi wynoszą aktualnie 30-50 proc., ale analiza 17 miejscowości ościennych pokazała, że większość z nich w ciągu ostatniego roku zmniejszyła nieco cenowy dystans do Warszawy (średnia stawka za mkw. sięga tu 13,8 tys. zł). Oto kilka przykładów:

• Łomianki (9,3 tys. zł/mkw.) – 33 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (42 proc. w listopadzie 2021),
• Grodzisk Mazowiecki (8,2 tys. zł/mkw.) – 40 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (45 proc. w listopadzie 2021),
• Piaseczno (9,6 tys. zł/mkw.) – 30 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (35 proc. w listopadzie 2021),
• Grójec (7,3 tys. zł/mkw.) – 47 proc. różnicy w listopadzie 2022 ((51 proc. w listopadzie 2021),
• Nowy Dwór Mazowiecki (7,6 tys. zł/mkw.) – 45 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (52 proc. w listopadzie 2021),
• Legionowo (8,7 tys. zł/mkw.) – 37 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (42 proc. w listopadzie 2021).

Przykłady zmniejszenia się różnicy cenowej między stolicą województwa a jej przedmieściami znajdziemy też w aglomeracji poznańskiej czy szczecińskiej, gdzie różnice sięgają 10–30 proc., a także rzeszowskiej czy łódzkiej, gdzie dysproporcja jest jeszcze mniejsza i wynosi 5–20 proc.

Dom w gminie może być droższy niż w dużym mieście

W segmencie domów z rynku wtórnego sytuacja wygląda nieco inaczej. Warto zauważyć, że w niektórych aglomeracjach to w gminach ościennych średnie ceny są wyższe niż w dużym mieście. Według danych z listopada 2022 r. taka sytuacja jest najbardziej widoczna w aglomeracjach białostockiej, lubelskiej i olsztyńskiej, których okolice są atrakcyjnym wypoczynkowo miejscem do życia. W przypadku Warszawy, Trójmiasta czy Krakowa kupno domu poza miastem jest często wymuszonym przez ceny wyborem, generującym więcej wyrzeczeń i ograniczeń niż korzyści – mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

W zdecydowanej większości aglomeracji średnie ceny domów są więc wyższe w centralnym mieście. Przy tym aktualny rozdźwięk cenowy pomiędzy miastem a gminami jest różny w zależnośc od regionu. Przykłady:

• aglomeracja warszawska – 20–60 proc. różnicy w cenie między miastem a gminami,
• aglomeracja wrocławska i trójmiejska – 30–40 proc. różnicy w cenie,
• aglomeracja krakowska – 10–40 proc. różnicy w cenie,
• aglomeracja katowicka, poznańska, toruńska, łódzka – do 30 proc. różnicy w cenie.

O ile w przypadku mieszkań różnice w cenie między miastami a gminami coraz częściej powoli się zmniejszają, o tyle w przypadku domów zauważa się to rzadziej. Niemniej jednak są regiony, w których dysproporcje w cenie domów w ramach aglomeracji również się zmniejszyły. Kiedy porównujemy listopad 2022 do listopada 2021, widoczne jest to w takich aglomeracjach jak krakowska, łódzka czy katowicka.