Co zmienia nowa ustawa deweloperska?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska. Kogo dotyczy? Co reguluje?

Większy zakres przedmiotowy ustawy deweloperskiej

Po pierwsze doszło do rozszerzenia zakresu nowej ustawy deweloperskiej. Do tej pory regulacja deweloperska dotyczyła transakcji polegających na wybudowaniu, ustanowieniu odrębnej własności lokalu, a także przeniesieniu własności. W efekcie wszystkie mieszkania z rynku wtórnego, które trafiały na rynek już wybudowane, były sprzedawane w rzeczywistości jako lokale z rynku wtórnego. Podlegały więc regulacjom kodeksu cywilnego, nie zaś ustawy deweloperskiej.

Po wprowadzeniu w życie przepisów odświeżonej ustawy, reżim ochronny obejmuje:

• wybudowanie budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, oraz przeniesienie własności tego lokalu i praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę;
• ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę;
• przeniesienie na nabywcę prawa własności oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu;
• zabudowanie nieruchomości gruntowej objętej prawem własności lub użytkowania wieczystego i przeniesienie na nabywcę własności tej nieruchomości, lub użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wraz z domem jednorodzinnym stanowiącym odrębną własność, lub ułamkową własność nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych;
• analogiczną sytuację jak opisana powyżej, ale polegającą na przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu na niej posadowionego, lub ułamkowej części tej nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z nową ustawą, znajduje ona zastosowanie za każdym razem, gdy deweloper zobowiązał się do zwarcia jednej z umów, które wymieniono powyżej. Jest stosowana także do wszystkich sytuacji, w których razem z jedną z ww. umów i w zakresie tego samego przedsięwzięcia doszło do:

• wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego;
• przeniesienia własności lokalu użytkowego;
• wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego;
• przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego.

Należy zaznaczyć, że lokal użytkowy według ustawy deweloperskiej nie może być przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Jego celem musi być zaspokajanie dodatkowych potrzeb mieszkańców, więc będzie nim np. garaż lub komórka lokatorska.

Wcześniej deweloper mógł zawrzeć zwykłą umowę sprzedaży w tym zakresie. Aktualnie lokalne użytkowe również podlegają ustawie deweloperskiej.

Czy sprzedaż przez pośrednika wyłącza stosowanie ustawy?

W ustawie przewidziano możliwość częściowego zastosowania nowej regulacji do podmiotów innych niż deweloper. W tym celu należy spełnić następujące warunki:

• umowa musi zostać zawarta przez osobę fizyczną, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową;
• przedmiotem umowy jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, domu lub lokalu użytkowego z lokalem mieszkalnym;
• przedmiot umowy powstał w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Tego typu regulację będzie więc trzeba stosować np. wtedy, gdy deweloper najpierw sprzeda lokal indywidualnemu przedsiębiorcy zajmującemu się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a następnie ten przedsiębiorca sprzeda takie mieszkanie nabywcy docelowemu.

Jaką ochroną objęto wpłaty nabywcy?

Do ochrony środków kupującego lokal konieczne jest otwarcie przez dewelopera jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych – otwartego lub zamkniętego, oraz regularne wpłaty składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (w skrócie DFG). Gdy inwestycja dzieli się na kilka etapów, rachunek powierniczy musi zostać zawarty osobno dla każdego z nich. Każda wpłata i wypłata z rachunków powierniczych musi być ewidencjonowana w taki sposób, aby na żądanie nabywcy deweloper mógł udostępnić wymagane informacje.

Wpłat na rachunki powiernicze należy dokonywać wraz z postępami inwestycji, z kolei ich wysokość będzie zależna od etapu postępów prac. Kiedy dany etap przedsięwzięcia dobiegnie końca, nabywca powinien otrzymać zawiadomienie o tym fakcie w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku.

Prawo do wypowiedzenia rachunku powierniczego ma jedynie bank i to wyłącznie z ważnych powodów. Jeśli do tego dojdzie, deweloper musi zawrzeć taką umowę z innym bankiem w terminie nie późniejszym niż 60 dni od daty wypowiedzenia umowy przez bank. Rodzaj nowego rachunku powierniczego musi być taki sam, jak poprzedni. Zgromadzone na poprzednim rachunku środki są bez zwłoki przekazywane na nowe konto. Jeśli deweloper nie dochowa tego terminu, bank zwróci zgromadzone środki nabywcy.

Trzeba pamiętać, że podczas obowiązywania umowy deweloperskiej nie można dokonywać zmian w umowie o prowadzenie rachunku powierniczego z wyłączeniem wysokości oprocentowania środków pieniężnych. Sposób ustalania oprocentowania również ma być określony w umowie.

Wszystkie koszty, opłaty oraz prowizje wynikające z prowadzenia rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Nie ma on prawa do przerzucenia tych kosztów na nabywcę lokalu – i to również w ramach pomniejszenia środków znajdujących się na rachunku.

Deweloper otrzymuje pieniądze zgromadzone na rachunkach powierniczych dopiero w chwili okazania w banku wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń. Jeśli prace są podzielone na etapy, to wypłata środków powinna mieć miejsce proporcjonalnie po zakończeniu każdego z nich i po przeprowadzeniu przez bank kontroli, która obejmuje między innymi:

• rachunki bankowe dewelopera;
• dokumentację w zakresie danego przedsięwzięcia;
• tytuł własności lub użytkowania wieczystego do terenu, na którym prowadzone jest przedsięwzięcie;
• postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe prowadzone przeciwko deweloperowi;
• otrzymanie pozwolenia na budowę;
• ewentualne zaległości z płatnościami składek;
• zaległości dewelopera wobec DFG.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości podczas kontroli, bank może wstrzymać wypłatę środków do momentu usunięcia wszelkich niedociągnięć.

Niestety sama kontrola deweloperska jest procesem długotrwałym i skomplikowanym. Warto się do niej odpowiednio przygotować. Jeśli będziemy mieć jakiekolwiek wątpliwości co do kompletności lub zgodności z prawem posiadanej dokumentacji, zwróćmy się do kancelarii prawnej z doświadczeniem w obsłudze przedsiębiorców z branży nieruchomości.

Obowiązki po stronie dewelopera przez zawarciem umowy o przeniesienie własności

Przed rozpoczęciem sprzedaży, deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny na konkretnej inwestycji lub jej etapu, który udostępni nieodpłatnie każdej osobie zainteresowanej zawarciem umowy. Dokument ten powinien zawierać m.in. informacje dotyczące:

• sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz danego przedsięwzięcia lub jego etapu;
• historii i udokumentowanego doświadczenia dewelopera;
• przykładowych ukończonych przedsięwzięć dewelopera;
• gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu, w tym akty prawa przestrzennego oraz ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• poszczególnych etapów realizacji przedsięwzięcia;
• procentowego udziału kosztów poszczególnych etapów w całym przedsięwzięciu;
• terminu zakończenia każdego z etapów;
• informacji dotyczące budynku;
• warunków odstąpienia od umowy;
• danych technicznych konkretnego domu lub budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny.

Prospekt powinien uwzględniać również informacje o zgodzie banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie jego własności na nabywcę lub analogiczne oświadczenie dotyczące domu jednorodzinnego bądź ułamkowej własności nieruchomości.

Wszystkie osoby, które chcą zawrzeć umowę z deweloperem, mają prawo zapoznać się z technicznymi szczegółami na temat inwestycji, czyli np. z projektem budowlanym, aktualnym stanem księgi wieczystej, a także sprawozdaniem finansowym za ostatnie dwa lata.

W ramach odświeżenia regulacji poszerzono zakres projektu, dzięki czemu kupujący ma silniejszą gwarancję oraz dostęp do większej ilości informacji.

Umowa rezerwacyjna – cele i charakterystyka

Przed zawarciem docelowej umowy deweloperskiej można podpisać tzw. umowę rezerwacyjną. Ma ona na celu czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży wybranego lokalu mieszkalnego lub domu. Strony pod rygorem nieważności muszą zawrzeć ją pisemnie. W takim kontrakcie nie może zabraknąć określenia:

• stron umowy;
• ceny lokalu mieszkalnego;
• wysokości opłaty rezerwacyjnej;
• okresu wyłączenia lokalu lub domu z oferty;
• określenia usytuowania mieszkania w budynku;
• określenia całkowitej powierzchni użytkowej oraz powierzchni i układu poszczególnych pomieszczeń.

Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej wynosi 1% ceny lokalu lub domu. Umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony, ale nie krótszy niż niezbędny do uzyskania przez kupującego decyzji kredytowej. W niektórych sytuacjach kupujący otrzymuje zwrot opłaty rezerwacyjnej, np. wtedy, gdy jednak nie otrzyma kredytu.