Kupno mieszkania: za niska zdolność kredytowa na 2 pokoje?

Przeczytaj także: Czy singla stać na zakup mieszkania?

Dwa pokoje i długo nic

Jeszcze w IV kwartale 2021 r. według danych ekspertów Credipass średnia zdolność kredytowa pary bez dzieci z łącznymi zarobkami 8 tys. zł netto wynosiła 632 tys. zł. Taka kwota pozwalała na duży wybór mieszkań nawet w największych polskich miastach. Wystarczyła seria podwyżek stóp procentowych, aby ich możliwości finansowe znacząco stopniały. W tym przypadku wybór mieszkań stał się bardzo ograniczony.

W dużej mierze klienci rezygnowali masowo z zakupu mieszkania, bo choć wprawdzie stać ich było na kupno „jakiegoś mieszkania” to w rzeczywistości nabycie perspektywicznego lokum, które dawałoby możliwości zamieszkania w nim jeszcze dziecka, stawały się coraz bardziej odległe.

Potencjalni klienci, zamiast szturmować biura deweloperów, czy oglądać z pośrednikami mieszkania najczęściej decydowali się na kontynuację wynajmu mieszkania lub pozostawali w gospodarstwach domowych swoich rodziców.

Z kolei wzrost zainteresowania najmem mieszkań ze strony naszych uciekających przed wojną sąsiadów sprawił, że ceny mieszkań na wynajem poszybowały w górę. Wiele osób coraz częściej zadaje sobie pytanie o to, czy mimo wszystko nie powinni zainteresować się kupnem mieszkania.

Z najnowszego raportu Barometr Metrohouse i Credipass wynika, że największym zainteresowaniem klientów cieszą się lokale o metrażach 35-50 m kw. Takie transakcje stanowią w Warszawie 39 proc. ogółu całej sprzedaży, a w koszyku pozostałych największych miast 45 proc. Niezależnie od lokalizacji, mieszkania o tych parametrach są coraz częściej wybierane przez klientów.

Rywalizacja jest tym większa, że zakupy mieszkań dwupokojowych są również domeną klientów inwestycyjnych, którzy stanowią wg danych wymienionego powyżej raportu już 48 proc. wszystkich nabywców. Warto dodać, że jeżeli prześledzimy parametry zakupów inwestorów, średni metraż nabywanego mieszkania to 45 m kw.

Z jednej strony mamy więc do czynienia ze spowolnieniem w obrocie nieruchomościami, ale sektor tzw. mieszkań popularnych albo odczuwa to w najmniejszym zakresie, albo nie odczuwa tego w zasadzie wcale. Świadczą o tym choćby doświadczenia deweloperów, którzy w dość szybkim tempie pozbywają się takich mieszkań, podczas gdy wraz z coraz wyższym metrażem liczba zainteresowanych topnieje. Nie może to dziwić w sytuacji, kiedy 75-metrowe mieszkanie w stolicy kosztuje często blisko milion złotych. Statystycznie zaledwie 10 proc. sprzedawanych mieszkań w największych polskich miastach ma metraż przekraczający 80 m kw.

Ile musisz zarabiać, żeby dziś kupić dwupokojowe mieszkanie?

Osoby, które chcą sfinansować kredytem z banku marzenie o własnym mieszkaniu, muszą liczyć się z tym, że aktualnie ich oprocentowanie jest o wiele wyższe niż jeszcze półtora roku temu. Wysoka inflacja spowodowała wzrost stóp procentowych, a tym samym wpłynęła na oferty banków i warunki, na jakich dziś proponowane jest finansowanie mieszkań czy domów. Eksperci Credipass sprawdzili w największych miastach w Polsce, ile wynosi comiesięczna rata kredytu, jeśli klient kupi najpopularniejsze dziś 40-metrowe mieszkanie.

Najmniej zapłacimy za takie lokum w Łodzi. Przy założeniu, że posiada się 20 proc. wkład własny i zaciąga się kredyt na 30 lat, to rata kredytu może wynieść niespełna 1,4 tys. zł. Ratę poniżej 2 tys. zł za tego typu mieszkanie zapłacą mieszkańcy Poznania. W pozostałych lokalizacjach należy liczyć się z comiesięcznym wydatkiem powyżej 2 tys. zł. Najdroższa tradycyjnie jest Warszawa, gdzie rata za takie mieszkanie może wynieść 2,8 tys. zł.

Jednak to nie tylko wysokość comiesięcznych rat jest dziś hamulcowym na rynku kredytów i nieruchomości. Do tej pory często klienci borykali się z problemem niewystarczającej zdolności kredytowej umożliwiającej zakup wybranej nieruchomości.

Banki przy liczeniu zdolności kredytowej dodawały 5 pkt proc. bufora na wypadek wzrostu stóp procentowych. Teraz, dzięki nowym wytycznym KNF, będą mogły dodawać jedynie 2,5 pkt proc., co pozytywnie wpłynie na obliczaną zdolność kredytową i ułatwi drogę do zakupu mieszkania.

Przy tak wysokich stopach procentowych, jak obecnie i jednoczesnym doliczaniu 5 pkt proc. bufora, klienci często spotykali się z niską zdolnością kredytową, przez co nie mogli otrzymać z banku wystarczającej kwoty kredytu. Teraz to się zmienia. Już pierwsze banki wprowadziły nowe rekomendacje, co otwiera drogę do zakupu mieszkania - mówi Damian Parypa, Ekspert finansowy Credipass z Katowic.

Z wyliczeń Credipass wynika, uwzględniając nowy 2,5 pkt proc. bufor, że aby możliwy był zakup 40-metrowego mieszkania w Łodzi, dochód dwuosobowego gospodarstwa domowego bez dzieci powinien wynieść 4,5 tys. zł netto. W Poznaniu taka para musiałaby zarabiać już 4,9 tys. zł, w Gdańsku 5,8 tys. zł a w Warszawie 6950 zł.