Mieszkanie o podwyższonym standardzie - co to znaczy?

Przeczytaj także: Jakie cechy definiują apartament?

By odpowiedzieć na pytanie o podwyższony standard, najpierw należy pokrótce przedstawić generalny podział nieruchomości dostępnych na rynku ze względu na ich klasę itp. Najprostsze i najczęściej spotykane rozróżnienie sprowadza się do trzech głównych klas nieruchomości. Jest to tzw. segment popularny, podwyższony standard i segment Premium, czyli najbardziej luksusowych nieruchomości - apartamentów, willi, posiadłości.

Segment popularny - to klasa obejmująca największą liczbę nowo powstających mieszkań. Są to nieruchomości dla tzw. Kowalskiego, a więc dla szerokich mas odbiorców, ludzi o różnym poziomie zamożności, często nie bogatych, którzy po prostu zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe. Segment popularny reprezentują mieszkania, które pod względem wykończenia, użytych materiałów, lokalizacji, dodatkowych udogodnień nie odbiegają od przeciętnej w tym zakresie. Jest to budownictwo masowe, a nieruchomości nie różnią się zbytnio parametrami. Odpowiadają jedynie standardowi mieszkań sprzedawanych obecnie masowemu odbiorcy i wymogom stawianym w tym zakresie. Warto jednak zaznaczyć, że przez ponad 20 lat rozwoju rynku deweloperskiego w Polsce, wymogi i też poziom oddawanych nieruchomości znacznie wzrosły. Dziś mieszkania z segmentu popularnego muszą mieć balkony (wyjątki, które nie mają - są sprzedawane po obniżonych cenach), standardem są też windy w budynkach, do typowych elementów budownictwa popularnego weszły też garaże podziemne, znacznie wzrosła estetyka części wspólnych - klatek schodowych, zieleni. Luksusem nie jest też monitoring i grodzenie budynków - a jeszcze kilkanaście lat temu tak to postrzegano. Mieszkania z segmentu popularnego sprzedawane są po cenach średnich, przeciętnych dla danego rynku.

Segment Premium - to przeciwległy zasób budownictwa mieszkaniowego. W najbardziej restrykcyjnym rozumieniu powinien reprezentować najbardziej luksusowe nieruchomości, wyjątkowe pod względem jakości wykończenia, lokalizacji i oferowanych udogodnień. Chodzi więc o najbardziej prestiżowe apartamenty w szeroko rozpoznawalnych obiektach, takich jak np. Angel Wawel w Krakowie, Złota 44 w Warszawie itp. Segment Premium z założenia dotyczy bardzo wąskiego wycinka całej oferty deweloperskiej. Mowa o rzędzie kilkuset mieszkań rocznie. Najbardziej luksusowe apartamenty powinna wyróżniać przede wszystkim duża powierzchnia - mowa o przynajmniej 90 mkw. Drugi wymóg to wysoki sufit - powinien znajdować się przynajmniej na wysokości 2,7 metra. Jeśli chodzi o rozplanowanie pomieszczeń - apartamenty dysponują przestronnym holem i reprezentacyjnym salonem. Standardem są przynajmniej dwie łazienki. Apartamenty dwupoziomowe w górnej części powinny mieć sypialnie, natomiast na dole oprócz salonu może znajdować się m.in. gabinet do pracy. Segment Premium to nieruchomości wykończone materiałami wysokiej klasy, najlepiej z wysokiej jakości drewna, kamienia, stali nierdzewnej. Apartamenty często mają zamontowane systemy inteligentnego domu - takie jak ustawienie temperatury, automatyczne zapalenie światła, gdy ktoś jest w pomieszczeniu, oczywiście systemy alarmowe i wiele innych. Oprócz wykończenia mieszkania liczy się również standard i wykończenie budynku. Powinien on posiadać przyjemne lobby dla gości, recepcję, całodobową ochronę, klimatyzację, mile widziane są prywatne windy dowożące do konkretnego apartamentu, czy zapewnienie usług concierge dla mieszkańców i gości. Apartamentowiec z prawdziwego zdarzenia powinien mieć też powierzchnie do relaksu takie jak np. basen, siłownia, czy sauna. Ceny naprawdę luksusowych nieruchomości zaczynają się od około 20 tys. zł/mkw.

Podwyższony standard

I tu dochodzimy do pośredniej klasy nieruchomości, która jest tematem tego artykułu. Podwyższony standard to mieszkania, które nie są jeszcze luksusowymi apartamentami, ale już reprezentują wyższą klasę niż budownictwo popularne. Być może dlatego tak ciężko scharakteryzować tę grupę nieruchomości. Często spotyka się z jednej strony próby podciągnięcia pod podwyższony standard mieszkania z segmentu popularnego, a więc niczym szczególnym się nie wyróżniające, z drugiej natomiast strony bardzo często mieszkania o podwyższonym standardzie uznaje się za apartamenty, próbując uzasadnić w ten sposób nadmiernie wysoką cenę, co też jest nadużyciem.

Czym więc jest podwyższony standard? Jak sama nazwa wskazuje, cechuje się on przede wszystkim wyższą jakością wykończenia, użyciem lepszych materiałów itp. W mieszkaniach o podwyższonym standardzie częściej spotykamy wykończenia z materiałów naturalnych - lepszej jakości drewna, kamienia, marmuru. Lepszym wykończeniem i parametrami cechuje się stolarka okienna (np. trzyszybowa), duże przeszklenia. Mieszkania o podwyższonym standardzie mogą mieć już klimatyzację i elementy typu smart home. Budynek ma lepsze parametry w zakresie energooszczędności, izolacji akustycznej i termicznej. Mieszkania o podwyższonym standardzie niekoniecznie muszą być tak duże jak apartamenty, ale raczej powinny mieć wysoki sufit. Dobrze jest, gdy znajdzie się w nich też garderoba. Wysoką jakością wykończeniach cechują się też części wspólne budynku - klatki schodowe itd. W nieruchomościach wielorodzinnych o podwyższonym standardzie powinno być miejsce na hol i recepcję. Obiekt musi być monitorowany, powinien też zapewniać przestrzenie do relaksu i aktywności - np. siłownię. Oczywiście elementy takie jak garaż podziemny, czy komórki lokatorskie to pozycja obowiązkowa - jak już wspomnieliśmy - obecnie nawet w segmencie popularnym. Winda powinna obsługiwać mieszkania z poziomu garażu. Dobrze, by na jedną windę nie przypadało więcej niż 30 mieszkań.

Ile za podwyższony standard?

O ile w przypadku naprawdę luksusowych apartamentów wyróżnia się pewną cezurę cenową (min. 20 tys. zł/mkw.), to odnośnie mieszkań o podwyższonym standardzie coś takiego nie obowiązuje. Ceny są więc bardzo różne, ale zazwyczaj o kilkadziesiąt procent wyższe od średniej. To też wynika często po prostu z lokalizacji. Na realizacje mieszkań wyższej klasy deweloperzy decydują się w bardzo dobrych punktach miast, blisko centrów, w miejscach rozpoznawalnych, co wiąże się i z wysokimi stawkami - zazwyczaj o kilkadziesiąt procent wyższymi od przeciętnych.

Dla przykładu - z danych NBP wynika, że średnie ceny mieszkań w Warszawie wynoszą ponad 12 tys. zł. Za wyższej klasy mieszkanie na popularnym i prestiżowym Mokotowie w inwestycji Kierbedzia 4 zapłacimy już jednak ponad 17 tys. zł/mkw. Projekt ma wszystkie cechy podwyższonego standardu - nowoczesne rozwiązania, wysokiej klasy wykończenie, dodatkowe udogodnienia itp. W tym przypadku różnica cenowa wynosi około 40 proc. i tak mniej więcej można szacować różnice między cenami budownictwa popularnego i podwyższonego standardu.

Podsumowanie

Niestety często szumnie brzmiące nazewnictwo inwestycji mieszkaniowych nie odpowiada rzeczywistości, choć trzeba też powiedzieć, że od lat 2008 - 2009, a więc pierwszego kryzysu i ostrego hamowania w segmencie deweloperskim, gdy wiele projektów zbankrutowało, sytuacja się poprawiła. Zwiększyła się też świadomość klientów. Dziś nie wystarczy nazwać mieszkania apartamentem, by zwiększyć prestiż i sprzedaż. Kupujący są ostrożni, mają świadomość standardu i oferty rynkowej. I dobrze - dzięki temu jakość budownictwa mieszkaniowego rośnie.

Marcin Moneta, ekspert portalu