Polacy kupują mieszkania deweloperskie

Przeczytaj także: Nowe mieszkania to ponad połowa rynku mieszkaniowego w Polsce

Ponad 47% - za taką część obrotów na rodzimym rynku mieszkaniowym odpowiada sprzedaż mieszkań realizowana przez deweloperów – wynika z najnowszych danych Eurostatu. W badaniu tym urząd bierze pod uwagę wartość sprzedawanych lokali, a nie ich ilość. I choć wciąż więcej sprzedaje się w Polsce mieszkań z drugiej ręki, to i tak rozmiar rodzimego rynku pierwotnego jest imponujący.

W roku 2022 rynek deweloperski stopniał

Najnowszy wynik jest bardzo blisko rekordów, które notowaliśmy w latach 2016 i 2020. Przy tym pamiętajmy, że rok 2021 był dla deweloperów rokiem szczególnym. Sprzedali oni wtedy mieszkania o najwyższej wartości w historii ze względu na rosnące ceny i duży ruch w biurach sprzedaży.

W 2022 roku było już znacznie gorzej. Co prawda ceny transakcyjne wciąż pięły się w górę, ale znacznie spadła liczba sprzedawanych mieszkań. Według szacunków JLL w największych miastach liczba sprzedawanych lokali stopniała o około połowę. Na podsumowanie przez urząd całego ubiegłego roku przyjdzie nam jeszcze trochę poczekać. Bazując jednak na dotychczasowych doświadczeniach możemy spekulować, że udział rynku pierwotnego w całym rynkowym torcie w 2022 roku stopniał w okolice 40%. To i tak wysoki wynik, bo przecież w latach 2009-10 na mieszkania od deweloperów Polacy wydawali około 1/3 wszystkich pieniędzy przeznaczanych na zakup mieszkań.

Rok 2023 powinien przynieść odbudowę

A jaki będzie rok 2023? Ułatwienia w dostępie do kredytów zaproponowane przez KNF oraz prognozy dotyczące stopniowo taniejących „hipotek”, spadku dynamiki inflacji czy rosnących płac dają szansę na ożywienie w mieszkaniówce. Gwałtowne przyspieszenie możemy też zobaczyć w drugiej połowie roku, gdy rząd uruchomi program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze „M”.

Polska na czele największych państw

Rodzimy wynik jest też imponujący na tle innych krajów starego kontynentu. Jedynie w dwóch małych krajach (na Malcie i na Cyprze) nowe domy i mieszkania odpowiadają za większą niż w Polsce część rynku mieszkaniowego. Mówimy tu jednak o wyspach na tyle niewielkich, że bardziej zasadne byłoby porównywanie ich do dużego miasta niż obszaru całej Polski. Tuż za podium plasują się Estonia, Słowacja i Bułgaria. W krajach tych udział rynku pierwotnego w obrotach na całym rynku mieszkaniowym wynosił około 38-39%.

Dla porównania w takich krajach jak Czechy, Hiszpania, Włochy, Niemcy, Szwecja czy Francja udział rynku pierwotnego w całym rynku mieszkaniowym jest nawet kilkukrotnie niższy niż w Polsce. Na dole tabeli od lat utrzymuje się za to Dania - tym razem z wynikiem nieprzekraczającym 1%. Niezmiennie duńscy deweloperzy sprzedają wręcz symboliczną ilość mieszkań.

Czemu więc w Polsce lokale deweloperskie są aż tak popularne? Popyt na nieruchomości wynikał w 2021 roku wprost z odkręcenia kurków z kredytami mieszkaniowymi. Niezmiennie od lat mierzymy się ponadto „nad Wisłą” z brakiem mieszkań. Gdy odsiejemy z urzędowych statystyk mieszkania nienadające się do zamieszkania oraz domy wakacyjne, a do tego uwzględnimy potrzeby migrantów, to braki możemy oszacować na około 2 miliony lokali – wynika z szacunków HRE Think Tank. Skoro więc w Polsce brakuje mieszkań, to i trudno się dziwić, że Polak częściej niż przeciętny Europejczyk kupuje mieszkanie nowe, a nie to z rynku wtórnego.

Bartosz Turek, główny analityk