Gdzie i za ile najtańsze mieszkania w dużych miastach?

Przeczytaj także: Deweloperzy nie obniżają cen mieszkań, choć chętnych do zakupu brak

Z raportu cenowego luty 2023 platformy monitoringu i analiz rynkowych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w minionym miesiącu wśród 6 największych lokalizacji wielkomiejskich stawki z miesiąca na miesiąc spadły nieznacznie w dwóch. Chodzi o Gdańsk i Katowice. W obu tych ośrodkach nowe mieszkania od deweloperów staniały o 2 proc. Średnia cen dla Gdańska wynosi aktualnie 11600 zł/mkw., a dla Katowic 10100 zł/mkw.

Ceny nie zmieniły się w Krakowie (12236 zł/mkw.) i w Łodzi (9835 zł/mkw.). Z miesiąca na miesiąc mieszkania podrożały natomiast aż o 5 proc. w Warszawie (aktualna średnia to niecałe 14 tys. Zł/mkw.) i o 4 proc. W Poznaniu (niecałe 10400 zł/mkw.). Dwuprocentowy wzrost zanotowano we Wrocławiu. Tu średnia cen wynosiła w lutym niecałe 12250 zł/mkw.

Przegląd tych danych może wskazywać na to, że mieszkania wcale nie tanieją. Na większości największych rynków ceny albo rosły albo pozostały bez zmian. Autorzy raportu cenowego luty 2023 podkreślają jednak, że duży wpływ na wzrosty cen na lokalnych rynkach ma wyższa podaż mieszkań najdroższych. Taka sytuacja miała miejsce m.in. w Warszawie, gdzie jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań z cenami powyżej 24 tys. zł/mkw.

Eksperci BIG DATA zaznaczają, że na niektórych lokalnych rynkach (m.in. w Poznaniu) widać kurczenie się podaży mieszkań najtańszych, za to przybywa w ofercie nieruchomości luksusowych - co podbija średnią cenową. Taki stan rzeczy wynika z faktu, że w obecnej sytuacji najtrudniej o mieszkanie osobom o stosunkowo niskich dochodach, które przy zakupie muszą posiłkować się kredytem. Bardzo drogi pieniądz z banku i bardzo wysokie ceny mieszkań (co oznacza konieczność wyłożenia wysokiego wkładu własnego) uniemożliwiają tym ludziom realizację mieszkaniowych zamierzeń.

Z kolei takiego problemu nie mają osoby zamożne, które stać na kredyt bankowy, bądź też mają wystarczająco własnego kapitału. To z kolei prowokuje deweloperów do przestawienia oferty na klienta zamożnego.

Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w ostatnich 12 miesiącach radykalnie się zmieniła. Np. w Poznaniu odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 11% do 3%. Równocześnie z 10% do 16% wzrósł tu odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.- piszą autorzy raportu BIG DATA luty 2023.

Dostępność najtańszych mieszkań

Z raportu cenowego luty 2023 BIG DATA wynika, że w największych miastach podaż mieszkań najtańszych (do 8 tys. zł/mkw.) jest kilkuprocentowa i sukcesywnie mocno się zmniejsza. Wyjątkiem są miasta takie jak Łódź, czy Katowice - gdzie ceny mieszkań są wyraźnie niższe od pozostałych największych metropolii. Tu co prawda podaż mieszkań najtańszych również spada, ale ciągle jest dosyć wysoka.

Warszawa

Wg danych z raportu cenowego luty 2023 BIG DATA w Warszawie zaledwie 1 proc. oferty deweloperskiej stanowią mieszkania w cenach do 8 tys. zł/mkw.

Często może chodzić o zabudowę szeregową o większych metrażach (cena za 1mkw. jest wówczas zazwyczaj niższa), znacznie rzadziej o mieszkania w budynkach wielorodzinnych. Jeśli chodzi o położenie takich nieruchomości, mowa tu o najbardziej peryferyjnych lokalizacjach, takich jak m.in. Białołęka czy Wawer.

Przykładowo- na Białołęce (w cenach od 7750 zł/mkw.) do kupienia są mieszkania powstałe w ramach inwestycji Odkryty Zakątek (ul. Odkryta, Nowodwory). Ogrody Tawułkowa to z kolei inwestycja w dzielnicy Wawer. Tu stawki wynoszą od 7586 do 7895 zł /mkw. W grę wchodzą jednak duże metraże - od 75 do 120 mkw.

Podobne ceny znajdziemy też w miejscowościach przylegających do stolicy, takich jak choćby Ząbki, czy Marki.

Kraków

W Krakowie również tylko 1 proc. oferty deweloperskiej stanowią nieruchomości w cenach do 8000 zł/mkw. Tego typu mieszkań również należy szukać albo w ofertach z zabudową szeregową/bliźniaczą, z dużymi metrażami, albo na peryferiach. W grę wchodzą takie lokalizacje, jak m.in. Bieżanów - Prokocim, Nowa Huta, Dębniki, Mistrzejowice oraz miejscowości satelickie - m.in. Wieliczka.

Trzeba jednak zaznaczyć, że poziom cen najtańszych mieszkań jest niższy niż w Warszawie. W przypadku mieszkania na sprzedaż w Krakowie, w ofercie deweloperskiej znajdziemy już ceny powyżej 6000 zł/mkw. Przykładem jest inwestycja Słoneczne Miasteczko w dzielnicy Bieżanów - Prokocim. Ceny nowych mieszkań zaczynają się tu od 6400 zł/mkw.

Wrocław

We Wrocławiu około 7 proc. oferty deweloperskiej stanowią mieszkania w cenach do 8000 zł/mkw. Tak samo, jak w przypadku pozostałych miast, w grę wchodzą najczęściej większe metraże (np. zabudowa szeregowa) i wielkomiejskie peryferia oraz miejscowości satelickie. Najtańsze mieszkania znajdziemy na takich osiedlach jak m.in. Psie Pole, Wojnów, Swojczyce, Maślice, Fabryczna, Jagodno, Wojszyce, Brochów. W ofertach deweloperskich z Wrocławia znacznie częściej niż w Krakowie, czy Warszawie spotyka się tanie mieszkania w zabudowie wielorodzinnej. Przykładowe inwestycje to m.in. Robyg Jagodno, Jodłowicka 3 na Stabłowicach, Osiedle nad Widawą - Zgorzelisko wiele innych.

Gdańsk

Z raportu cenowego luty 2023 Big Data analityków portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Gdańsku 6 proc. oferty stanowią mieszkania najtańsze - ze stawkami do 8000 zł/mkw. W grę wchodzą takie lokalizacje jak m.in. Jasień, Kokoszki, Borkowo,Ujeścisko, Łostowice. Najtańsze mieszkania w budynkach wielorodzinnych znajdziemy już za nieco ponad 7000 zł/mkw. Przykładem jest inwestycja Urzeka w lokalizacji Gdańsk/Jasień. Ceny zaczynają się tu od 7300 zł/mkw.

Poznań

W Poznaniu udział najtańszych mieszkań w ofercie deweloperskiej spadł w ciągu roku bardzo mocno - z 11 do zaledwie 3 proc. Z ofert portalu RynekPierwotny.pl wynika jednak, że tanie mieszkania w Poznaniu można znaleźć nie tylko w dzielnicach peryferyjnych, ale również i w dobrych, centralnych lokalizacjach. Przykładem może być inwestycja Goplana przy ul. Świętego Wawrzyńca, na Jeżycach, zaledwie kilka kilometrów od ścisłego centrum. Ceny mieszkań zaczynają tu się od 7900 zł/mkw.

Podsumowanie

Dobrą informacją dla przymierzających się do kupna własnego mieszkania jest fakt, że przy krachu popytowym na najtańsze nieruchomości, te mogą szybciej tanieć, co - wraz z sygnałami przełamania i początku spadku inflacji, korzystniejszymi zasadami wyliczania zdolności kredytowej klientów oraz zapowiadanym wejściem do użytku nowego wskaźnika wyliczania oprocentowania kredytów - WIRON - może poprawić dostępność mieszkań i dać szanse na zaspokojenie mieszkaniowych aspiracji dla tysięcy osób, które dziś nie mogą zakupić “własnego M”.

Marcin Moneta, ekspert portalu