Wstrzymywanie się z zakupem mieszkania nie jest dobrą strategią

Przeczytaj także: Będzie program tanich kredytów mieszkaniowych dla młodych?

Ponad 50 tysięcy złotych - tyle kosztowało w ostatnim roku wstrzymywanie się z zakupem przeciętnego mieszkania w stolicy – wynika z szacunków HRE Investments. Dlaczego aż tak dużo? Wszystko przez drożejące mieszkania, coraz bardziej kosztowne remonty i fakt, że nie mając własnego „M” trzeba było korzystać z oferty rynku najmu, gdzie w 2022 roku zapanowała prawdziwa drożyzna.

Na dylemat ten nie patrzymy jedynie z poziomu ceny mieszkania, ale bardziej kompleksowo – uwzględniamy też koszty transakcyjne (podatki, taksę notarialną, opłaty sądowe i za pośrednictwo), koszt wykończenia lokum oraz koszt dachu nad głową w czasie, w którym wstrzymujemy się z zakupem własnego „M”. Nie tylko bowiem ceny mieszkań podlegają zmianom. W takim samym stopniu dotyczy to też kosztów transakcyjnych, czy tych związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokum. Do tego wstrzymując się z zakupem nieruchomości trzeba też przecież gdzieś mieszkać. W trakcie oczekiwania na idealny moment na zakup nieruchomości nie każdy może lub chce mieszkać z rodzicami. Uwzględniamy więc też koszty najmu ponoszone w czasie, w którym nabywca wstrzymuje się z decyzją. Przy tym zakładamy jednak stan idealny, a więc taki, w którym ktoś może sobie pozwolić na zakup własnego „M”, ale chcąc przechytrzyć rynek postanawia poczekać na lepszy moment.

W naszych szacunkach korzystamy z danych Narodowego Banku Polskiego (na temat cen nieruchomości i stawek czynszów), ale też narzędzi dostępnych na portalu kalkulatory budowlane (koszt wykończenia mieszkania) i danych Eurostatu na temat zmiany tego kosztu.

Wstrzymywanie się z zakupem dotychczas rzadko popłacało

Najnowsze dane, które przytaczamy powyżej dotyczą zakupów realizowanych pod koniec 2021 roku. Z danych publikowanych przez NBP wiemy bowiem jak na przestrzeni kolejnego roku zmieniały się ceny nieruchomości oraz ile kosztował najem, a dane Eurostatu pozwalają nam oszacować jak wzrosły koszty remontów nieruchomości.

Dysponujemy ponadto danymi, które pozwalają oszacować jakie efekty dawało wstrzymywanie się z zakupem mieszkania w okresie od 3 kwartału 2006 roku. To już ponad 15 lat historii. Co z niej wynika? W tym okresie mieliśmy tylko 10 kwartałów, w których roczne oczekiwanie z zakupem miało jakikolwiek ekonomiczny sens. W 52 przypadkach odłożenie zakupu na kolejny rok wiązało się ze stratą, czy raczej wyższym kosztem dojścia do własności.

Jeśli jednak ktoś miał szczęście i trafił dobrze, to przeciętnie mógł zaoszczędzić 10,1 tys. złotych. W kontekście kosztu zakupu mieszkania w stolicy jest to wynik relatywnie niewielki. Co więcej, przeważnie możliwa oszczędność nie przekraczała 2% budżetu potrzebnego do zakupu nieruchomości. Gdyby pominąć te bardziej niejasne sytuacje, to okazałoby się, że od drugiej połowy 2006 roku mieliśmy dotychczas tylko 5 kwartałów, w których decyzja o opóźnieniu zakupu mieszkania na 12 miesięcy pozwoliła zaoszczędzić co najmniej 2% budżetu potrzebnego do zdobycia własnych „czterech kątów”. Było tak na początku 2010 roku i na przełomie lat 2011/12. Wynik ten jest tym bardziej uderzający, że przecież w latach 2008-13 ceny mieszkań w Polsce spadały. Nawet więc w okresach spadków cen nabywcy nie mają gwarancji, że odłożenie zakupu na przyszłość pozwoli realnie zaoszczędzić – szczególnie jeśli w trakcie wstrzymywania się z zakupem konieczne jest płacenie za najem mieszkania.

Na drugim biegunie są jednak aż 52 kwartały, które sugerują, że oczekiwanie z zakupem nie miało sensu, bo wiązało się to z większym kosztem (średnio o prawie 55 tysięcy). Tu też mamy sytuacje bardziej niejasne – takie, w których wzrost kosztu był niewielki i nie przekraczał 2%. Było tak jednak tylko trzy razy. Zostaje więc aż 49 kwartałów, w trakcie których przełożenie decyzji o zakupie mieszkania na kolejny rok ewidentnie się nie opłacało, bo wiązało się z bardzo wyraźną podwyżką kosztu nabycia.

Mieszanie u rodziców nie zawsze się opłaca

Trochę inaczej sytuacja wygląda jeśli pominiemy koszty wynajmu. Zakładamy więc, że porzucenie aspiracji o własnym „M” nie będzie się wiązało z tym, że musimy mieszkać w lokalu wynajętym, ale przez 12 miesięcy np. dalej będziemy mieszkali kątem u rodziców. Wtedy okresy spadków cen mieszkań będą nam częściej sprzyjały, bo choć najpewniej za rok koszt wykończenia mieszkania będzie wyższy, to może uda się taniej kupić metr lokalu. Sprawdźmy więc i taki scenariusz.

Nawet jeśli pominiemy koszt najmu, to w badanym okresie mieliśmy tylko 21 kwartałów (na 62 przebadane), w których oczekiwanie z zakupem miało ekonomiczny sens. Wciąż więc w większości przypadków odłożenie decyzji o zostaniu właścicielem oznaczało stratę. Od 2006 roku mieliśmy bowiem aż 41 kwartałów, w których podjęcie decyzji o oczekiwaniu z zakupem przez 12 miesięcy, oznaczało wyższy koszt nabycia wymarzonego „M”. Do tego znowu podkreślmy - chodzi o sytuację, w której przez rok nie ponosimy żadnego kosztu „dachu nad głową”.

Preferencyjny kredyt rozwiązuje dylemat

Ktoś może uznać, że owszem - historia jest nauczycielką życia, ale konkretnie chciałby wiedzieć jak to będzie w przyszłości? Czy teraz opłaca się czekać rok, aby kupić mieszkanie? Oczywiście nikt nie da nam gwarancji jak zachowywać się będą ceny mieszkań czy stawki czynszów w najbliższym roku. Aby jednak spróbować odpowiedzieć na to pytanie warto je odwrócić i zastanowić się – o ile mieszkania musiałyby stanieć, aby opłacało się poczekać z zakupem? To zależy od tego co dziać się będzie ze stawkami czynszu najmu oraz kosztami wykończenia i remontu nieruchomości. W naszym przykładzie mieszkania musiałyby zaliczyć co najmniej 7-proc. przecenę, aby opłacało się czekać z zakupem. Uwzględniliśmy przy tym dość zachowawczo, że koszt wykończenia wzrośnie o 7,6% (takiej inflacji spodziewa się NBP pod koniec 2023 roku), a najem nie zdrożeje.

Aż tak duża przecena wydaje się dziś mało prawdopodobna – szczególnie w otoczeniu dwucyfrowej inflacji i utrzymywaniu się dobrej sytuacji na rynku pracy, co skutkuje małym bezrobociem i rosnącymi płacami. Do tego dane za luty 2023 roku pokazywały już znaczne ożywienie popytu na mieszkania i kredyty. Jak do tego dojdzie jeszcze rządowy program tanich kredytów, to przeceny mieszkań w 2023 roku stają się bardzo mało prawdopodobne. Raczej należy spodziewać się, że na koniec 2023 roku mieszkania będą o 5-10% droższe niż pod koniec 2022 roku. Przy czym oczywiście dopiero za rok zobaczymy czy tak faktycznie będzie. Najskuteczniej spór ten rozsądzi więc czas.

Bartosz Turek, główny analityk