7 grzechów głównych budownictwa mieszkaniowego

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy - fakty i mity

Chociaż z roku na rok oddajemy do użytku coraz więcej gotowych lokali, a branża budowlana jest ważnym kołem zamachowym polskiej gospodarki, wciąż gonimy Europę, potykając się o główne grzechy rodzimego systemu, które skutecznie hamują rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce. Tyle, że kiedy przyjrzeć im się bliżej, nasuwa się wniosek, że większość z nich da się wyeliminować, a dzięki temu skutecznie odpowiadać na potrzeby społeczeństwa.

1. Gruntów nie ma? Ale są miejsca, gdzie mogłyby być…

Żeby było więcej mieszkań, musi być więcej gruntów pod budowy. Można powiedzieć, że to już przecież było, wszyscy to wiedzą, ale… to jest realny i poważny czynnik utrudniający rozwój budownictwa mieszkaniowego. Rozwiązanie? Uwolnienie ziem zarezerwowanych m.in. pod program Mieszkanie Plus.

Branża deweloperska od samego początku podkreślała, że założenia na których oparty był program Mieszkanie Plus nie pozwalają na to, żeby mógł odnieść sukces. Jednym z jego efektów było natomiast podniesienie cen gruntów – nagle bowiem z obrotu wyeliminowano wiele terenów, które można było przeznaczyć pod budownictwo wielorodzinne. Mniejsza podaż ziemi istotnie wpłynęła na jej ceny. Zapowiedziany kilka dni temu koniec programu to szansa, żeby doprowadzić do stabilizacji cen gruntów. Jeśli oczywiście rządzący zdecydują się na uwolnienie zarezerwowanych dotąd terenów – mówi Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Receptą na brak potrzebnych gruntów mogłoby być także urealnienie programu „Lokal za Grunt”, który zakłada budowę nowych inwestycji mieszkaniowych przez prywatne firmy na samorządowych terenach w zamian za przekazanie na rzecz gmin części mieszkań powstałych w nowych budynkach. Tu też ciężko mówić o masowym zainteresowaniu ofertą, jeśli w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy funkcjonowania ustawy „Lokal za grunt”, uchwały zmierzające do zaoferowania ziemi pod projekty mieszkaniowe podjęły… trzy gminy¹ .

2. Lokale? Są, ale jakby ich nie było, czyli pustostany

Powszechną wiedzą jest, że mimo rozwoju budownictwa, mieszkań w stosunku do potrzeb Polaków wciąż brakuje. Brak dostępnych lokali boli jeszcze mocniej przy świadomości, że w niektórych miejscach są one dostępne, ale niestety niewykorzystane.

Z danych Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w Polsce mamy wiele pustostanów². Statystyki nie informują dlaczego dany lokal jest zaliczany do tej grupy. W samej Warszawie jest jednak prawie 450 pustych kamienic i budynków³. Ale nie jest to problem tylko dużych miast. W o wiele mniejszym Kaliszu znajduje się 257 pustostanów do remontu⁴. I 700 osób czekających na mieszkanie komunalne. Inwentaryzacja i renowacja gminnych pustostanów znacząco zwiększyłyby polską bazę mieszkaniową. A na jej rozrost wciąż czekają tysiące osób. Dziś to natomiast rynek deweloperski w większości zaspokaja potrzeby mieszkaniowe Polaków – nie jest jednak w stanie odpowiedzieć na potrzeby wszystkich. Dlatego konieczne jest wprowadzenie rozwiązań, które uruchomią środki finansowe pozwalające na szeroką skalę budować, czy przeprowadzać renowacje gminnych zasobów, a także uwolnią potencjał budownictwa społecznego, czy spółdzielczego.

3. Pomoc tym, którym „się chce”

Każdy chce mieć swój kąt. Nie każdy może sobie jednak na niego pozwolić. Coraz większą grupę stanową ci, którzy mimo, iż sumiennie i ciężko pracują, są za biedni na kredyt, ale za dobrze sytuowani na pomoc państwa. Sprawę rozwiązać mogłyby programy wspierające aktywnych Polaków.

Ważne, aby te programy były oderwane od kadencyjności. Dziś wiele pomysłów kończy się, tam gdzie zaczyna się nowa nominacja czy nowy konkurs. Inwestorom urzędy kojarzą się głównie z miejscem, w którym na wydanie niezbędnych decyzji czeka się latami, bijąc kolejne niechlubne rekordy i koncepcjami zmieniającymi się razem z nazwiskami urzędników na drzwiach. Jeśli w myśleniu o polityce mieszkaniowej przeszlibyśmy od kadencyjności do konsekwencji i skuteczności – czyli de facto do długofalowej strategii, wiele mogłoby się zmienić. Na lepsze.

4. Zróbmy w końcu ten plan

Wiele zmieniłoby także objęcie Polski miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem na mapie kraju wciąż więcej jest białych plam niż tych, gdzie o ład dba MPZP. W całości pokrytych planami miejscowymi jest zaledwie 317 gmin w kraju. Na 2,5 tys. wszystkich.

Już w 2017 r. Najwyższa Izba Kontroli ostrzegała, że funkcjonujący system planowania i zagospodarowania przestrzennego nie zapewnia racjonalnego gospodarowania przestrzenią jako dobrem publicznym. „Polska przestrzeń jest źle zarządzana, a chaos i brak ładu przestrzennego negatywnie wpływają na szeroko rozumianą jakość życia mieszkańców” – ostrzegał w swym raporcie NIK. Niewiele się od 2017 roku zmieniło. Planami objęta jest wciąż niecała jedna trzecia Polski. Czy zatem uporządkowanie przeznaczenia terenów planem zagospodarowania to mission impossible? Nie! W województwach śląskim, małopolskim i dolnośląskim plany miejscowe ma ponad 65 proc. powierzchni. Najlepiej radzi sobie Kraków. Tu planem objęto aż 72,9 proc⁵. Dlaczego więc i inne miasta nie mogłyby pójść w ślady dawnej stolicy Polski?

Pomóc mogłoby też wprowadzenie zmian w zakresie pobierania opłaty planistycznej – tak aby gmina zawsze w przypadku uchwalenia planu miejscowego, mogła pobierać opłatę z tytułu wzrostu wartości gruntu, dzięki czemu miałaby środki np. na infrastrukturę techniczną (drogi, wodociągi) i społeczną (budowa szkół czy szpitali) na swoim terenie. Takie rozwiązanie przewidywał pierwotnie projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety wersja procedowana aktualnie w sejmie już go nie zawiera. Nowe prawo to jednak wciąż szansa na poprawę jakości przestrzeni i zatrzymanie rozlewania się zabudowy.

Uzgodnienia drogowe i ogromne koszty partycypacji inwestora w budowie infrastruktury to kolejny hamulcowy rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Dlatego powinny być stworzone jasne zasady partycypacji w kosztach infrastruktury i ład w… planowaniu ładu przestrzennego. Szukajmy rozwiązań, a nie wymówek – mówi Rafał Zarzycki, wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Zarzycki dodaje, że w codziennej pracy spotyka wiele przykładów uznaniowości i nieprawidłowości oraz braku świadomości, że na te mieszkania, drogi i ułatwienia czeka… „zwykły” Kowalski.

5. REIT-y, gdzie jesteście?

Siedem lat temu dużo mówiło się o wizji spółek – specjalnych funduszy, których celem jest inwestowanie w nieruchomości. REIT-y w polskim wydaniu miały przyjąć formę notowanych na giełdzie spółek akcyjnych, a zyski czerpać z długoterminowego wynajmu nieruchomości komercyjnych, a na skutek proponowanych później zmian, także inwestować w mieszkania na wynajem. Na tym pomyśle skorzystać miało wielu. Tyle, że Ministerstwo Finansów prace nad REIT-ami „tymczasowo wstrzymało”, argumentując decyzje strachem przed działalnością zagranicznych funduszów, które miałyby masowo wykupować lokale, pogłębiając niedobór tychże dla Polaków.

Szkopuł w tym, że niedobór jak był, tak jest. Wciąż też brakuje przepisów, które pozwoliłby każdemu Polakowi inwestować na rynku nieruchomości. Z pożytkiem dla marzących o własnych mieszkaniach.

6. Koniec z „nie, bo nie”, czyli urbanistyka kształtowana przez gminy

Interes jednostki jest ważny. Ale problem pojawia się wtedy, kiedy przez ten interes cierpi ogół. Tworzenie przemyślanych, dużych, miastotwórczych projektów deweloperskich jest dziś bowiem ograniczone przez rozproszenie własności.

W efekcie, zamiast realizacji spójnej wizji urbanistycznej przez jeden lub kilka podmiotów działających wedle wyznaczonego planu, tworzona jest chaotyczna zabudowa o patchworkowym charakterze, o kształcie determinowanym w głównej mierze przez geometrię działek.

Zdarza się, że przekorne działanie choćby jednego z właścicieli może blokować powstanie większego założenia lub realizację planów, które założyła sobie gmina. Rozwiązaniem takiej sytuacji byłoby wprowadzenie mechanizmu przymusowych wywłaszczeń i scaleń gruntów przez gminę.

Oczywiście działania te musiałyby być proporcjonalne i realizowane w konkretnym celu społecznym, definiowanym jako dążenie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Mechanizm z całą pewnością przyczyniłby się do powstawania zrównoważonych, dobrze rozplanowanych osiedli wyposażonych w niezbędną infrastrukturę drogową, edukacyjną czy usługową – takich jak np. wrocławskie Nowe Żerniki.

7. Ekofriendly, czyli bez miejsca postojowego

W 1990 roku po polskich drogach jeździło 5 mln samochodów osobowych. Teraz jest ich prawie 20 mln. Jak podaje GUS, w przeliczeniu na jednego mieszkańca w rodzimych aglomeracjach jest ok. 600 aut na tysiąc mieszkańców, w Warszawie ponad 800 na tysiąc mieszkańców. W stolicy tylko w ubiegłym roku zarejestrowano niemal 135 tys. nowych pojazdów, prawie dwukrotnie więcej niż w poprzednim roku, co sprawia, że w samej Warszawie zarejestrowanych jest ponad 2,1 mln aut⁶. Mamy jeden z najwyższych wskaźników motoryzacji w Europie. Wszystkie te auta muszą gdzieś parkować. A mało kto zdaje sobie sprawę, że koszt wybudowania jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym sięga już 100 tysięcy złotych. Dlaczego Polacy tak „chętnie” tłoczą się w korku we własnych autach? Bo nie mają alternatywy. Kulejąca komunikacja publiczna, niedostosowane do niczego rozkłady jazdy sprawiają, że poruszanie się autem staje się koniecznością.

Czy i kiedy spadną ceny mieszkań?

To, w jaki sposób będą kształtowały się ceny mieszkań na polskim rynku nieruchomości zależy od wielu czynników w tym m.in. od lokalizacji mieszkania i jego standardu, od poziomu inflacji, od kosztów budowy, wysokości podstawowych stóp procentowych banku centralnego, popytu na kredyty udzielane w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, wydarzeń za naszą wschodnią granicą). Z pewnością decydującą rolę będzie odgrywać inflacja. Przy utrzymującej się dwucyfrowej inflacji nie ma co liczyć na spadek cen – zwłaszcza w największych aglomeracjach – wskazuje prof. dr hab. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej.

I dodaje, że na rynku pierwotnym w jej przekonaniu nie dojdzie do spadku cen - przynajmniej do końca tego roku. Na wtórnym zaś będzie to uzależnione od tego jak duży będzie popyt kredytowy w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Do tego czasu rynek będzie w stanie oczekiwania, a ceny na rynku wtórnym mogą pozostać stabilne do jesieni 2023.

Zdaniem Grzegorza Kiełpsza inflacja i brak równowagi na rynku mieszkaniowym, to główne powody tego, że najbliższym czasie nie można liczyć na obniżki na rynku pierwotnym.

Dopóki na rynku mieszkaniowym nie dojdzie do poziomu stałej równowagi, to jest stanu, w którym mamy na tyle dużo mieszkań w ofercie, że do jej wyprzedania dochodzi w trakcie 4-5 kwartałów, ceny mieszkań będą dalej rosnąć – mówi.

I przypomina, że dziś w Warszawie wyprzedaż oferty następuje w trakcie półtora kwartału, w przypadku Krakowa to 2,8 kwartału.

Jest więc wiele do zrobienia. To jasny sygnał, że należy szybko zwiększyć podaż i doprowadzić do większej konkurencji na rynku, co zagwarantuje stabilność cen – mówi prezes PZFD

1. „Lokal za grunt. Trudny start programu - uchwały podjęły tylko trzy gminy” Gazeta Prawna
2. „Nie sprzedam ani nie wynajmę. Prawie 2 mln mieszkań w Polsce stoi pustych” Wyborcza.biz
3. "Sytuacja mieszkaniowa w Warszawie jest katastrofalna". Ratusz odmraża pustostany” wyborcza.pl/warszawa
4. 257 pustostanów do remontu w Kaliszu, a środków brak. Radni Polska 2050 mają pomysł jak oddać je mieszkańcom w ciągu kilku lat” Calisia.pl
5. „NIK pozytywnie o ochronie terenów zielonych w Krakowie” Kraków.pl
6. „Ponad 2,1 mln aut zarejestrowanych w Warszawie. Samochodoza większa niż w Berlinie czy Nowym Jorku” wyborcza.pl/warszawa