Rynek PRS: stabilny wzrost i nowe gwiazdy najmu instytucjonalnego

Przeczytaj także: Najem instytucjonalny w Polsce: obiecujące perspektywy?

Na koniec maja 2023 r. całkowite zasoby sektor PRS w Polsce wyniosły ok. 12 000 mieszkań i był to wzrost o ok. 40% w ponad pół roku (dane za AXI IMMO, wrzesień 2022 r.). Według zapowiedzi deweloperów i funduszy kolejne ok. 9 000 mieszkań pozostaje na etapie przygotowania lub budowy, a ok. 12 000 znajduje się w planach inwestorów na najbliższe lata.

Sumarycznie w następnych czterech latach całkowite zasoby sektora powinny wzrosnąć o ok. 21 000 jednostek mieszkalnych. Na dziś największym polskim rynkiem PRS pozostaje Warszawa z ok. 5 000 jednostek do wynajęcia, na kolejnych miejscach plasują się Wrocław (ok. 2 250) i Poznań (ok. 1 700). Wymienione trzy miasta odpowiadają za 75% całkowitych zasobów w sektorze, a sama stolica za 42% tego rynku.

Spośród lokalnych rynków PRS powinniśmy zwrócić uwagę na rozwój sektora w Łodzi. Na dziś zasoby tego miasta nie przekraczają 5% całkowitego wolumenu. Przy czym według naszych wyliczeń wraz z pomyślną realizacją wszystkich zapowiadanych projektów, rynek ten powinien urosnąć i osiągnąć udział 12% w strukturze zasobów, co będzie oznaczać najwyższe tempo wzrostu w okresie najbliższych czterech lat we wszystkich regionach w Polsce. Niemniej sytuacja w sektorze PRS jest na tyle dynamiczna i niejednorodna, że zakup dużego pakietu mieszkań przez jeden większy podmiot lub decyzja o budowie bloku mieszkalnego może szybko zweryfikować zapowiadany rozkład wielkości lokalnych rynków, analizuje Lidia Zawiła, Manager w Dziale Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO.

Najwięcej nowych jednostek mieszkalnych w przygotowaniu i w planach znajduje się w Warszawie (8 500), Łodzi (3 300) oraz w Krakowie (3 000). W puli miast, w których zauważalne jest tempo rozwoju najmu instytucjonalnego, znajdują się także Trójmiasto i Katowice. W tych lokalizacjach na etapie realizacji znajduje się łącznie 2 500 mieszkań w formule PRS.

Spodziewamy się, że wraz z profesjonalizacją rynku najmu instytucjonalnego oferta PRS będzie się poszerzać, a na mapie Polski pojawią się kolejne wschodzące lokalizacje. Za przykład mogą posłużyć Szczecin oraz Elbląg, gdzie PFR Nieruchomości planuje uruchomienie projektów z mieszkaniami na długoterminowy najem, wskazuje Joanna Lewandowska, Associate Director w Dziale Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

W sektorze PRS w Polsce funkcjonuje stabilna grupa ok. 20 platform, wśród których największymi podmiotami z portfelami składającymi się z ponad 2 000 mieszkań należy wskazać platformę Resi4Rent należącą do R4R Sarl i Echo Investment, rynkową część programu PFR – Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz Vantage Rent kontrolowaną i rozwijaną przez fundusz TAG Immobilien. Z kolei w grupie platform posiadających największy zasób projektów w przygotowaniu warto wyróżnić LifeSpot (Griffin Real Estate, Ares, Murapol) i Heimstaden.

Warto podkreślić, że coraz więcej deweloperów decyduje się na dywersyfikację swojej strategii biznesowej i otworzenie się na współpracę z podmiotami instytucjonalnymi w różnych formach. Niektórzy decydują się na budowanie elastycznie, tworząc równolegle projekty odpowiadające zarówno preferencjom funduszy inwestycyjnych, jak i potrzebom nabywców indywidualnych, wyjaśnia Joanna Lewandowska.

W ostatnich kilku miesiącach na rynku najmu instytucjonalnego, podobnie do prywatnego sektora najmu, zaobserwowano wzrost stawek czynszu o ok. 20-30%. Najdroższym lokalem w zestawieniu jest 4-pokojowy apartament (+65 mkw.) z segmentu premium w Warszawie, gdzie ceny przekraczają poziom nawet 10 000 PLN/miesiąc.

Koszty najmu w miastach regionalnych pozostają raczej na zbliżonym, niższym poziomie. Do czynszu najmu należy doliczyć jeszcze opłaty za media, a także opcjonalnie koszt wynajmu komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego (nawet 500-700 PLN/miesiąc). Niezmiennie standardowy czas trwania umowy najmu w sektorze PRS to zazwyczaj od 6 do 12 miesięcy, przy czym niektóre podmioty zachowują większą elastyczność co do długości kontraktu.

W nadchodzących latach sektor PRS będzie stawiał czoła trudnościom związanym z niepewnością prawną i podatkową, wysokimi stopami procentowymi w strefie euro oraz koniecznością wprowadzenia rozwiązań z zakresu zrównoważonego budownictwa. Ponadto, wprowadzenie programu tanich kredytów hipotecznych może utrudnić sytuację dla funduszy, które chcą wejść na polski rynek PRS. Z drugiej strony, duże zainteresowanie wynajmem wynika z dwóch czynników: wzrostu liczby uchodźców oraz ograniczeń w zdolności kredytowej osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Decyzje podmiotów działających na rynku będą również kształtowane przez wprowadzenie programu ograniczającego masowe zakupy mieszkań. Pomimo tego, wynajem instytucjonalny zdobywa na popularności, co potwierdzają liczne planowane projekty PRS na przyszłe lata oraz wysoki poziom komercjalizacji tych projektów, który często osiąga 100%, podsumowuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO.