Użytkowanie wieczyste do likwidacji

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste zostanie wyeliminowane z polskiego porządku prawnego?

W chwili obecnej trwają kolejne prace dotyczące wyeliminowania z obrotu prawnego instytucji użytkowania wieczystego, które jest swoistym reliktem PRL-u. Największa dotychczasowa próba likwidacji użytkowania wieczystego z polskiego sytemu prawnego miała miejsce w 2019 r., kiedy ustalono, że z mocy prawa na własność przekształcone zostały grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z uzasadnieniem do obecnego rządowego projektu zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą nowelizacji jest zdynamizowanie procesu eliminacji użytkowania wieczystego na gruntach, które zabudowano i zagospodarowano na określone cele, co w dalszej perspektywie, zdaniem projektodawcy, ma zaktywizować procesy inwestycyjne na tych nieruchomościach. Nowelizacja ma umożliwić firmom, osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym uzyskanie na własność gruntów na cele inne niż mieszkaniowe tzw. komercyjnych gruntów.

W dniu 23 czerwca 2023 r. Senat podjął uchwałę w przedmiocie terminu zgłoszenia prawa do żądania przez przedsiębiorcę użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej. Poprawka senacka zmieniła termin z 12 miesięcy na 36 miesięcy. Poprawka ta podyktowana jest uwzględnieniem pomocy de minimis mając na uwadze termin do realizacji przez przedsiębiorcę prawa do żądania zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Z prawem żądania przekształcenia wystąpić może użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego, który zrealizował cel użytkowania wieczystego powstałego przed 1 stycznia 1998 r., będzie mógł wystąpić z żądaniem sprzedaży. W takim wypadku organ będzie zobowiązany do zawarcia umowy. Termin złożenia takiego wniosku będzie wynosił rok od wejścia ustawy w życie.

Co istotne organy publiczne nie będą już mogły odmówić sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika, w tym przedsiębiorcy, który złoży wniosek w terminie roku od wejścia w życie ustawy. Powyższe nie dotyczy gruntów niezabudowanych bądź zajmowanych przez rodzinne ogrody działkowe. Do tych gruntów do zakupu wymagana będzie zgoda samorządu lub starosty i wojewody pod warunkiem, że umowa będzie obowiązywała minimum 10 lat. Natomiast przewidywana nowelizacja wyłącza całkowicie możliwość przekształcenia następujących gruntów:

• Skarbu Państwa powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym,
• parkom narodowym, Wodom Polskim,
• a także grunty na terenie portów i przystani morskich.

Są to grunty istotne z punktu widzenia gospodarki narodowej, niezbędne jest więc zapewnienie Skarbowi Państwa nadzoru nad sposobem ich wykorzystywania. Nie będzie również możliwe zawarcie umowy sprzedaży gruntu, wobec którego toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Przewidywana nowelizacja dotyczy następującego katalogu podmiotów:

• przedsiębiorców (spółki prawa handlowego, osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą),
• osoby fizyczne np. właścicieli garaży,
• spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe (infrastruktura osiedlowa, pawilony handlowe),
• mieszkańcy osiedli – chodzi np. parkingi, drogi wewnętrzne, place zabaw.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza zasadę uwłaszczenia na wniosek w przeciwieństwie do uwłaszczenia z mocy prawa, które dotyczyło nowelizacji na gruntach mieszkaniowych. Mówiąc wprost decyzja ma być dobrowolna. Ustawa wprowadza nowy, rynkowy model odpłatności za grunt sprzedawany użytkownikowi wieczystemu. Zasady odpłatności przedstawiają się w sposób następujący:

• cena wykupu przy jednorazowej wpłacie to 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;
• cena za grunt docelowo to równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu;
• możliwość płatności w ratach przez maksimum 10 lat – wtedy cena to 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej;
• bonifikata dla grup szczególnie wrażliwych społecznie np. osób niepełnosprawnych i ich opiekunów;
• samorządy będą mogły przyjąć te same zasady odpłatności lub określić je samodzielnie;
• dla przedsiębiorców preferencje w ramach limitu pomocy de minimis.

Nowe przepisy mają wejść w życie po 30 dniach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.