Księga wieczysta - jakie zapisy sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Przeczytaj także: Zmarły w księdze wieczystej: zakup mieszkania bezpieczny?

Księgi wieczyste to dokumenty dostępne publicznie – do wglądu każdego, kto będzie chciał. Obecnie wszystkie one mają formę elektroniczną. Z księgą wieczystą nieruchomości można zapoznać się on-line bez wychodzenia z domu. Funkcjonuje elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych. By mieć dostęp do księgi, musimy tylko znać jej numer. Nieaktualne zapisy w księdze wieczystej, dostępnej elektronicznie, są umieszczone na szarym tle. W przypadku wersji papierowych, zapisy nieaktualne będą podkreślone na czerwono.

Budowa księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech części. Pierwsza zawiera podstawowe informacje dotyczące nieruchomości. W dziale I - O, czyli “oznaczenie nieruchomości” podany jest jej adres, powierzchnia, liczbę pomieszczeń, kondygnacji itp. Tu też znajdziemy bardzo ważne informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych przysługujących każdemu z właścicieli nieruchomości. Tu więc znajdziemy informacje o własności, współwłasności, użytkowaniu wieczystym, udziale w części wspólnej nieruchomości, czy służebności gruntu. Informacje te korespondują z ujawnionymi w III dziale księgi.

W dziale drugim księgi II – “Własność” ujawnione są informacje o właścicielu, współwłaścicielach czy użytkowaniu wieczystym. Tutaj też będzie podana wielkość udziałów przypadających na współwłaścicieli.

To są bardzo istotne wiadomości dla kupującego. Pozwalają choćby zweryfikować, czy osoba z którą rozmawiamy o transakcji, rzeczywiście jest do tego uprawniona, tzn. jest jedynym właścicielem. Jeśli tak nie jest – należy pamiętać, że zgodę na sprzedaż muszą wydać także pozostali współwłaściciele.

Dział III księgi dotyczy praw, roszczeń i ograniczeń. Jest to kluczowy dział, jeśli chcemy kupić nieruchomość bez wad prawnych – czyli obciążeń względem podmiotów/osób trzecich. Tu znajdziemy informacje o tym, jakie ograniczone prawa rzeczowe dotyczą nieruchomości, czy są ograniczenia dotyczące jej użytkowania, rozporządzania nią – np. czy jest prawo pierwokupu, czy podpisano umowę przedwstępną na sprzedaż, czy jest dzierżawa, czy wszczęto egzekucję, wywłaszczenie itp.

Tu też znajdziemy informacje o ewentualnej służebności nieruchomości (gruntowej, czy osobistej), a więc sytuacji gdy ktoś, kto nie jest właścicielem, w pewnym zakresie może korzystać z nieruchomości. Dowiemy się choćby czy nieruchomość nie jest objęta służebnością dożywotnią, a więc umożliwia służebnikowi korzystanie z określonych pomieszczeń i zamieszkiwanie aż do śmierci.

Nie trzeba chyba wyjaśniać, jak kluczowe są to informacje z punktu widzenia kupującego.

Z zapisów w dziale trzecim dowiemy się też np. czy toczy się postępowanie spadkowe. Każdy zapis w tej części księgi wieczystej jest bardzo istotny, bo wiąże się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości przez właściciela na rzecz osób/podmiotów trzecich.

Hipoteka

Dział czwarty księgi przynosi kluczowe informacje o tym, czy nieruchomość jest objęta hipoteką, a więc ograniczonym prawem rzeczowym dającym wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek, gdyby właściciel nie spłacił zobowiązania. Tu też będą podane informacje o wysokości hipoteki i jej walucie. Ujawnione zostaną hipoteki zarówno umowne (np. na rzecz banku), czy też przymusowe - nałożone na drodze sądowej na wniosek wierzyciela.

Hipoteka na rzecz jakiegoś podmiotu w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowi oczywiście wadę prawną - uniemożliwia nabywcy pełne rozporządzanie swoją własnością. Należy pamiętać, że po zbyciu mieszkania, hipoteka nałożona na nieruchomość nie wygasa.

Wzmianki w księdze wieczystej

Bardzo ważną kwestią z punktu widzenia nabywcy nieruchomości są wzmianki, które również znajdziemy w KW. Nie można ich lekceważyć. Najczęściej mówią o tym, że na danym etapie do sądu wieczystoksięgowego został złożony wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej. Z samej wzmianki nie dowiemy się co prawda o tym, czego dotyczy ów wniosek, ale warto sprawę dokładnie zbadać, by nie kupić nieruchomości, której stan prawny lada chwila się zmieni. W skrajnym przypadku może dojść nawet do oszustwa, w którym sprzedający nieruchomości nie jest osobą, do której należy mieszkanie, tylko nie dokonano jeszcze odpowiedniego wpisu w księdze. O tym, że wniosek został złożony, informuje właśnie wzmianka.

Możemy mieć do niej dostęp – ale nie on-line. Tym razem musimy się zwrócić do sądu rejonowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej. Nie każdy może sprawdzić treść pisma. Dostęp do niego ma tylko notariusz oraz osoby mające interes prawny. Jeśli nie jesteśmy wierzycielem, prawa na naszą rzecz nie są wpisane w księdze, możemy złożyć odpowiedni wniosek o wgląd - z uzasadnieniem. Zostanie on rozpatrzony.

Podsumowanie

Księga wieczysta to niebywale istotny dokument dla przeprowadzenia bezpiecznych transakcji na rynku nieruchomości. Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, warto zapoznać się z nią jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. By uniknąć przeoczenia ważnych informacji, dobrze jest też sięgnąć po pomoc specjalisty, który we właściwy sposób i dokładnie przeanalizuje zapisy zawarte w księdze.

Marcin Moneta, ekspert portalu