Bezpieczny Kredyt 2% drenuje rynek mieszkaniowy i podnosi ceny?

Przeczytaj także: Sprzedaż nowych mieszkań wyhamowała. To sezonowa czy trwała tendencja?

Od czerwca sprzedaż na pierwotnym rynku mieszkaniowym utrzymuje się na zbliżonym poziomie 5,4 tys. lokali sprzedawanych miesięcznie na 7 największych rynkach. W ciągu trzech kwartałów deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach sprzedali 41,4 tys mieszkań, o ponad 9% więcej niż w całym 2022 r.

Jednocześnie do sprzedaży trafiło 28,6 tys lokali, o ponad 10 tys. mniej niż w analogicznym okresie minionego - słabego dla rynku mieszkaniowego roku - i o ponad 45% mniej niż sprzedano od stycznia do września 2023 r.

Wybór mieszkań od deweloperów spadł do poziomu z końcówki 2021 r., a zatem okresu popandemicznego boomu. Tyle, że wtedy do sprzedaży trafiało blisko 6 tys. lokali miesięcznie, a sprzedaż oscylowała w granicach 4,5 - 4,7 tys. Dziś te proporcje się odwróciły. Wtedy mówiliśmy o popycie tezauryzacyjnym i ucieczce ze skumulowanymi w okresie pandemii oszczędnościami w nieruchomości. Dziś mamy do czynienia z mobilizacją popytu, który prawdopodobnie miałby w normalnych okolicznościach rynkowych szansę pojawić się dopiero w ciągu 2-3 najbliższych lat. - komentuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

To przekłada się zdaniem ekspertki Otodom na gorączkę, która nienaturalnie winduje ceny. Te na samym pierwotnym rynku mieszkaniowym wzrosły w ujęciu rocznym od 15% w Trójmieście do 23% w Krakowie. Dziś średnie ceny mieszkań na rynku deweloperskim wynoszą 15 tys.. zł/m2 w Warszawie, 14,4 tys. zł/m2 w Krakowie, 13,4 tys. zł/m2 w Gdańsku, 12,4 tys. zł/m2 we Wrocławiu, 11,7 tys. zł w Poznaniu, 11,0 tys. zł/m2 w Katowicach i 9,2 tys. zł/m2 w Łodzi.

Nabywcy w Krakowie w najtrudniejszej sytuacji

Ci, którzy są zainteresowani zakupem mieszkań w Krakowie są dziś w najtrudniejszej sytuacji. Nie dość, że średnia cena ofertowa przekracza tam już 14 tys. zł/m2 i była na koniec września o 23 % wyższa niż przed rokiem, to jeszcze wybór dostępnych do zakupu mieszkań jest o połowę (51%) mniejszy niż we wrześniu 2022 r.

Teoretyczny czas wyprzedaży, który w przypadku zrównoważonego rynku wynosi ok. 4 kwartałów, spadł tam obecnie do 1,4 kwartału, a to oznacza że w sytuacji utrzymania obecnej skali popytu dostępna oferta mogłaby się wyprzedać w ciągu 4 miesięcy.

Nie lepiej jest w Warszawie, Wrocławiu czy Trójmieście. W ciągu 9 miesięcy ze stanu względnej równowagi zeszliśmy do alarmującego poziomu 4-5 miesięcy wyprzedaży co świadczy o skrajnej nadwyżce popytu nad podażą. Nawet w przypadku takich miast jak Łódź czy Katowice, gdzie wzmożona aktywność deweloperów na przełomie roku mogła dawać przesłanki do większej ostrożności przy uruchamianiu kolejnych inwestycji, zainteresowanie nabywców równoważy sporą jak na te rynki nową podaż. - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Eksperci są zgodni. Niecodzienny i działający destabilizująco na rynek mieszkaniowy popyt swoje źródło ma w programie rządowych dopłat do zakupu w ramach programu Pierwsze Mieszkanie. Jednocześnie przy wciąż słabym tempie rozpatrywania wniosków przez banki, ostrożność deweloperów jest w pewnym stopniu uzasadniona.

Do czasu przeprocesowania przez banki pierwszej, lipcowej fali wniosków o BK2% trudno mówić o faktycznym wpływie tego rządowego programu na skalę zakupów na rynku mieszkaniowym. Liczba wniosków raportowana przez BIK jest w jakiejś części zwielokrotniona w procesie ubiegania się o decyzję kredytową. Część rezerwacji czy umów przedwstępnych ma również szansę nie zostać sfinalizowanych ze względu na niespełnienie wymogów przyznania kredytu z dopłatą. Na razie nie odnotowaliśmy istotnego wzrostu liczby “zwrotów” czy powrotów mieszkań z rezerwacji, ale wciąż jeszcze zbyt wcześnie by zjawisko to mogło zaistnieć na większą skalę. Na dziś najważniejszym i niezaprzeczalnym efektem działania programu jest wzrost cen i spadek dostępności mieszkań. - komentuje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.

Gdzie jeszcze można kupić mieszkanie za BK2%?

Coraz mniej mieszkań mieszczących się w całkowitej cenie zakupu do 800 tys. zł można znaleźć w ofercie deweloperów na 7 największych rynkach. W styczniu takich ofert było 29,5 tys., a na koniec września o prawie 10 tys. mniej.

Na spadek dostępności takich mieszkań składają się dwa czynniki. Generalnie przy niskiej nowej podaży oferta mieszkań się kurczy, niezależnie od tego czy są to lokale, których cena całkowita mieści się w granicach do 800 tys zł czy nie. Jednocześnie rosną ceny, co sprawia, że coraz mniej z nich i coraz mniejsze pod względem powierzchni mieszkania można kupić przy wsparciu rządowego subsydium. - komentuje Ewa Tęczak, ekspertka Otodom.

Licząc średnio dla wszystkich miast, cena 1 m2 mieszkań, które wciąż można kupić ze wsparciem BK2% na rynku pierwotnym 7 największych miast wzrosła w ciągu ostatnich 9 miesięcy o 900 zł z 10,6 tys. zł/m2 do 11,5 tys. zł/m2. W styczniu można było w tej kwocie kupić przeciętnie 51,5 m2. Dziś jest to średnio mniej niż 49 m2.

Najbardziej ubyło mieszkań w cenie całkowitej do 800 tys. zł w Krakowie (-65% w porównaniu do stycznia) i w Warszawie (-47%). Przybyło ich natomiast w Katowicach i Łodzi (po 9% w porównaniu do stycznia).