Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości: widać ożywienie

Warszawski rynek nieruchomości zajął w raporcie UBS ostatnie miejsce. W tym przypadku jest się z czego cieszyć, bo znaczy to, że według analityków wspomnianej instytucji ceny mieszkań w Warszawie nie są zawyżone. Z raportu wynika, że nie mamy do czynienia ani z bańką na rynku mieszkaniowym ani z niedowartościowaniem mieszkań. Ceny nie są więc ani za wysokie ani za niskie. Przy czym do tego drugiego chyba nikogo nie trzeba przekonywać.

Ceny mieszkań rosną, ale nie tak szybko

Ktoś mógłby jednak zapytać – jakim cudem nie mamy problemu, skoro średnia cena ofertowa mieszkań w stolicy jest już wg różnych źródeł na poziomie około 16 tysięcy złotych za metr. Odpowiedź jest prosta – przeciętne mieszkanie w Warszawie wcale nie kosztuje 16 tysięcy złotych. Jest to jedynie średnia cena ofertowa, a więc średnia cena wyciągnięta z ogłoszeń, w których właściciele wpisują jakie ceny im się marzą. Nie znaczy to, że po drugiej stronie pojawia się kupujący, który tą wymarzoną przez sprzedającego cenę gotów jest zapłacić. Przeważnie dochodzi przecież co najmniej do negocjacji. A gdyby tego było mało, to nabywcy zazwyczaj wybierają tańsze mieszkania, podczas gdy w ofercie zwykły zalegać propozycje drogie i te dotyczące nieruchomości o wyższym standardzie. To powoduje, że ceny ofertowe są z zasady znacznie wyższe od cen transakcyjnych.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że ostatnie rzetelne informacje na temat tego ile Polacy faktycznie płacili za mieszkania, mamy z 2 kwartału br. Te dane – zebrane przez NBP – sugerowały, że za metr używanego lokum w Warszawie płaciliśmy 12 tysięcy złotych, a za metr lokalu od dewelopera 13 tys. złotych. I choć gołym okiem można dostrzec, że ceny nieruchomości w ostatnich miesiącach wzrosły, to nie jest możliwe, aby w tym czasie doszło do wzrostu o 25%.

Wykupienie oferty sztucznie zawyża ceny ofertowe

Na rzetelne dane NBP na temat zmian cen mieszkań będziemy musieli poczekać jeszcze kilka tygodni. W międzyczasie z rezerwą podchodźmy do głośnych nagłówków sugerujących gwałtowne podwyżki cen mieszkań. Pamiętajmy, że nawet jeśli przeciętny lokal znajdujący się w ogłoszeniach wyceniony został przez właściciela na 16 tysięcy za metr, to nie znaczy, że łatwo znajdzie się kupujący, który taką cenę faktycznie za lokal zapłaci.

Przeciętny nabywca raczej wybierze ofertę tańszą. Problem w tym, że te tańsze są rozchwytywane i w ostatnich tygodniach zostały wykupione. To również w sposób „sztuczny” zawyża przeciętną cenę ofertową. Skoro bowiem w ofercie brakuje mieszkań tanich, a są w niej lokale drogie, to podnosi to średnią stawkę. To wszystko jest efektem wysokiego popytu, za którym nie nadąża podaż. Tak bowiem jak łatwo jest zmotywować Polaków do tego, aby mieszkanie kupili, tak aby zacząć budowę nowego bloku potrzeba trochę czasu. Nie powinniśmy więc porzucać nadziei na to, że rynek odzyska równowagę (np. gdy deweloperzy zaczną budować więcej nowych osiedli) i w ofercie pojawi się więcej propozycji tańszych nieruchomości z segmentu popularnego. Dane GUS od dwóch miesięcy sugerują już, że deweloperzy ruszają z nowymi projektami.

5 filarów zdrowego rynku

Wróćmy jednak do wspomnianego na wstępie raportu UBS. Ta instytucja finansowa sugeruje, że w Polsce nie ma ani bańki na rynku mieszkaniowym ani nawet mieszkania nie są przewartościowane. Warto jednak zrozumieć co dokładnie kryje się pod tymi twierdzeniami i co zostało wzięte pod uwagę. Po pierwsze w raporcie czytamy, że bazą były dane zbierane do 2 kwartału 2023 roku. Przypomnijmy więc, że rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” wszedł w życie dopiero w lipcu 2023 roku, a RPP zaczęła ciąć stopy procentowe we wrześniu.

A co składa się na łączną ocenę danego rynku? Między innymi są to informacje o rentowności wynajmu. Chodzi o to, że jeśli na wynajmie mieszkania można w ciągu roku zarobić np. tylko 1-2% jego wartości, to sygnalizuje to, że ceny nieruchomości są za wysokie, bo za cenę mieszkania można je wynajmować przez 50-100 lat. Jeśli jednak na wynajmie przez rok zarobić można 5-7% wartości nieruchomości, to taka sytuacja jest uznawana za zdrową, bo wydatki na wynajem zrównają się z ceną mieszkania po 14-20 latach. Przy tym warto przypomnieć, że na wzrost rentowności wynajmu w 2022 roku wpływały bardzo dynamicznie rosnące stawki czynszów (konsekwencja wojny na Ukrainie i trudniejszego dostępu do kredytów).

Na łączną ocenę składa się też skala akcji kredytowej i aktywność w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Te w Polsce na etapie tworzenia raportu przez UBS były na tak niskim poziomie, że wskazywały raczej na zapaść w mieszkaniówce niż przegrzanie rynku. Analitycy zwracają też uwagę na to jak bardzo ceny nieruchomości w kraju odbiegają od tych na analizowanym rynku. U nas ta sytuacja jest w miarę zdrowa, bo choć mieszkania w Warszawie są wyraźnie droższe niż średnio w kraju, to nie jest to przebicie ponad dwukrotne, co w wielu zachodnich krajach nie jest wcale taką rzadką sytuacją.

Najbardziej intuicyjną częścią oceny przedstawianej co roku przez UBS jest jednak spojrzenie na ceny z punktu widzenia pensji wykwalifikowanego pracownika. Dokładnie rozważane jest to ile lat trzeba pracować na 60-metrowe mieszkanie blisko centrum. Pod tym względem naszej sytuacji pozazdrościć mógłby niejeden kraj. UBS ocenia bowiem, że na 60-metrowe mieszkanie blisko centrum Warszawy trzeba pracować około 7 lat. I co prawda są rynki, gdzie wystarczy 5 czy 6 lat pracy (np. Miami, Sztokholm czy Dubaj), ale też nie brakuje przykładów, gdzie na analogiczne lokum należy pracować około 10 (Nowy Jork, Singapur, Londyn), 15 (Tokio) czy ponad 20 lat (Hongkong).

W Polsce pensje rosły szybciej niż ceny

Ciekawe światło na zmiany cen i wynagrodzeń rzucają też dane Eurostatu. Wynika z nich bowiem, że w Polsce przez lata ceny mieszkań szły ręka w rękę ze wzrostem wynagrodzeń. W praktyce przeplatały się okresy, w których mieszkania drożały szybciej niż rosły nasze dochody z okresami, w których to zarobki były górą. Nie było jednak tak, że rynek mieszkaniowy kompletnie zgubił związek z grubością portfeli Polaków. To dość rzadka przewaga w gronie krajów europejskich.

Spójrzmy na konkretne dane. W Polsce w latach 2013-2022 ceny mieszkań wzrosły o 69%. W tym samym czasie przeciętny dochód netto singla pracującego na pełen etat wzrósł wg Eurostatu o prawie 80%. Jest to przede wszystkim efekt wzrostu przeciętnego wynagrodzenia (to w przedsiębiorstwach wzrosło wg GUS w badanym okresie o około 60%), ale na dynamikę wzrostu dochodu netto wpłynąć mogły też obniżki podatków (wyższa kwota wolna i niższy PIT). Według danych Eurostatu ceny mieszkań w badanym okresie rosły wolniej niż dochody Polaków. I choć w drugiej połowie 2023 roku wzrosty cen mieszkań znowu przyspieszyły, to stan taki musiałby trwać dłużej, aby fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego zostały naruszone.

Takiej sytuacji może nam zazdrościć większość krajów Europejskich. Okazuje się bowiem, że w badanym okresie standardem był wzrost cen nieruchomości 2-3 krotnie wyższy niż to o ile rosły dochody ludności. Było tak w Czechach, Danii, Niemczech, Francji, Holandii, Austrii, Szwecji, Islandii i Norwegii. Nie brakuje przy tym jeszcze jaskrawszych przykładów – krajów, w których ceny nieruchomości poszły w górę nawet 4 czy 5 razy szybciej niż dochody obywateli. Z takim problemem borykają się Irlandia, Hiszpania, Luksemburg, Malta i Portugalia.

Dla porządku należy dodać, że na podstawie danych Eurostatu znaleźć możemy tylko 5 krajów, gdzie dysproporcja pomiędzy wzrostami cen i płac wyglądała lepiej niż w Polsce. Są to Finlandia, Rumunia, Łotwa, Bułgaria i Włochy. Przy tym w ostatnim z tych krajów niski wynik to efekt tego, że w 2022 roku nieruchomości były trochę tańsze niż w roku 2013. Trwające od 2019 roku wzrosty cen nie zdążyły tam jeszcze odrobić wcześniejszych przecen. Ciekawa jest też sytuacja w Rumunii. Tam ceny mieszkań wzrosły w latach 2013-2022 o 45%, ale w tym samym czasie dochody Rumunów nie tylko się podwoiły, ale wzrosły aż o 130%. Miało to uzasadnienie w szybko rosnącym PKB i niskim bezrobociu. Nie zapominajmy też o tym, że sam punkt wyjścia jest w przypadku Rumunii niewysoki. W 2013 roku dochód netto singla pracującego na pełen etat był w Rumunii drugim najniższym w UE (po Bułgarii) i opiewał wg Eurostatu na równowartość 4340 euro rocznie.

Przy tym ważna jest jeszcze jedna uwaga. Okres, w którym sprawdzamy jak zmieniały się ceny nieruchomości i wynagrodzenia, jest przyjęty arbitralnie. Z premedytacją za moment odniesienia przyjęty został rok 2013. Wtedy to wg danych NBP mieliśmy w Polsce do czynienia z najniższym poziomem cen mieszkań w poprzednim cyklu. Powinno to wpłynąć na gorsze wyniki naszego kraju, bo w wyliczeniach uwzględniamy tylko okres wzrostów cen mieszkań w Polsce podczas gdy w innych krajach uwzględniamy nierzadko też momenty, w których ceny spadały.

Bartosz Turek, główny analityk