Inwestycja w pokój hotelowy, czyli blaski i cienie condo

Przeczytaj także: 10 ważnych kwestii przed zakupem apartamentu hotelowego

Liczba noclegów udzielonych w Polsce przekroczyła już wyniki sprzed epidemii – sugerują dane GUS. Podczas gdy od stycznia do sierpnia 2019 roku we wszystkich obiektach hotelowych udzielono 36,6 mln noclegów, to w analogicznym okresie roku bieżącego było to już ponad 39 mln noclegów (wzrost o ponad 7%). Gdyby tego było mało, to w międzyczasie stawki za noclegi wzrosły łącznie aż o ponad 40% - sugerują dane Eurostatu.

Rosną koszty i konkurencja

Mimo tego hotelarze potrafią narzekać. Czemu? W międzyczasie wzrosły bowiem nie tylko stawki za noclegi, ale też koszty prowadzenia działalności. Dziś po prostu znacznie droższe niż w 2019 roku są energia elektryczna, gaz, paliwo, jedzenie, środki chemiczne, płace, raty kredytów… no właściwie wszystko. Ma to oczywiście też wpływ na marże hotelarzy. Nie możemy przy tym zapomnieć o zaostrzającej się konkurencji o względy i portfele turystów.

Z danych portalu AirDNA wynika bowiem, że w Polsce na wynajem na doby przeznaczono już około 71 tysięcy nieruchomości. Oczywiście nie każdy klient dotychczas korzystający z hoteli jest skłonny wybrać nocleg w domu, mieszkaniu lub pokoju wynajmowanym na doby. Z drugiej strony dla większości klientów cena, a przynajmniej stosunek jakości do ceny, jest najważniejszym wyznacznikiem atrakcyjności oferty. W tej konkurencji wynajem krótkoterminowy chętnie staje w szranki z hotelami.

A gdyby i tego było mało, to z danych GUS wynika przecież, że samych hoteli w ostatnim czasie w Polsce przybyło. Liczba miejsc noclegowych w hotelach wzrosła z trochę ponad 286 tysięcy w lipcu 2019 roku do ponad 315 tysięcy obecnie.

Hotelarze zapraszają inwestorów do tanga

Część z tych obiektów powstała w formule condo lub jako apartamenty wakacyjne. Dla hotelarzy jest to ciekawy sposób na zdobycie pieniędzy na budowę nowych obiektów. Powód jest prosty - z punktu widzenia przepływów pieniężnych jest to finansowanie tańsze i nierzadko łatwiej dostępne niż kredyt z banku. Dla inwestorów jest to natomiast okazja do posiadania udziałów w zyskach generowanych przez hotel.

W żargonie formułę tę nazywa się najmem zwrotnym. Chodzi o to, że budowa hotelu finansowana jest z pieniędzy inwestorów, którzy kupują na własność prawa do poszczególnych pokoi, ale potem od razu wynajmują te pokoje operatorowi zajmującemu się zarządzaniem całym biznesem. Oczywiście w zamian za powierzone pieniądze inwestorzy otrzymują nie tylko prawo własności do pokoi hotelowych, ale też obietnicę otrzymywania zysków z wynajmu. Ma to być z punktu widzenia pojedynczego inwestora model bezobsługowy, bo zarządzaniem hotelem i rozliczeniami zajmuje się profesjonalna firma.

Nie bójmy się pytać

Z założenia jest to pomysł na świetny biznes i mamy cały szereg przykładów obiektów działających w takiej formule bez zarzutu. Nierzadko jednak pojawiają się potknięcia, a najgłośniejsze jak zwykle są kompletne niepowodzenia takie jak: niedokończenie budowy, upadłości, brak obiecanych zysków, zerwane umowy z firmą, która miała zająć się zarządzaniem czy oskarżenia o nierzetelne rozliczanie się z właścicielami lokali.

I choć jest to truizm, bo powinniśmy tak działać przy wszystkich inwestycjach, to zamiast wierzyć w przygotowane przez dział marketingu broszury, koniecznie musimy sprawdzać czy biznes ma sens i kto za nim stoi.

Jeśli nie potrafimy zrobić tego sami, możemy powierzyć sprawdzenie inwestycji komuś kto ma odpowiednie doświadczenie i wiedzę. Koniecznie musi być to ktoś, kto nie otrzyma prowizji za zakup tego czy innego pokoju hotelowego. Może być to prawnik, który przyjrzy się zastosowanym w umowie zapisom oraz informacjom na temat podmiotów, z którymi podpisujemy umowę (kapitał, powiązania właścicielskie, odpowiedzialność). Może być to też osoba znająca się na rynku hotelowym, która rzuci światło na realność obietnic składanych przez condohotel czy inny kompleks wakacyjnych apartamentów.

Doświadczenie to nie gwarancja

Oczywiście bez takiego przygotowania też możemy kupić lokal w obiekcie zarządzanym przez duży podmiot, który od lat działa na tym rynku i ma udokumentowane lata owocnej współpracy z inwestorami. Nawet to jednak nie gwarantuje, że nie pojawią się chociaż przejściowe problemy.

Reasumując - co do zasady kupując nieruchomość wakacyjną, możemy liczyć na obiecane zyski i bezobsługową inwestycję. Dla wielu inwestorów atutem jest też możliwość optymalizacji podatkowej i tzw. pobyty właścicielskie, czyli że będziemy mogli spędzać wakacje w apartamencie wakacyjnym lub hotelu ponosząc znacznie niższe koszty. Nie znaczy to jednak, że wszystko mamy gwarantowane i nie pojawią się jakieś problemy.

Zaraza pokazała kto pływał bez stroju

Doskonale pokazał to okres epidemii. Dla segmentu condo i apartamentów wakacyjnych był to test warunków skrajnych. Zamykanie lub ograniczanie możliwości przyjmowania turystów skutkowały przecież gwałtownym spadkiem generowanych przychodów. Skoro więc hotel nie zarabiał, to i trudno się dziwić, że pojawiały się problemy z wypłatami dla inwestorów.

Całej sprawie na swych łamach przyjrzał się portal InwestycjewKurortach.pl. W analizie opublikowanej 13 listopada 2020 roku znajdujemy informację o sytuacji właścicieli z inwestycji dysponujących łącznie ponad 8 tysiącami pokoi. Potrzebnych informacji nie udało się uzyskać tylko w przypadku niewiele ponad 22% wziętych pod uwagę lokali.

W raporcie przygotowanym przez InwestycjewKurortach.pl czytamy ponadto, że tylko w 6 inwestycjach na 65 nie było żadnych problemów z wypłatą obiecanych czynszów, czyli pieniądze płynęły na konta inwestorów zgodnie z obietnicami zapisanymi w umowach. W przypadku ponad połowy lokali (52,4% przebadanych) nastąpiły opóźnienia w wypłatach zysków. Częstym zabiegiem (32,1% lokali) było też negocjowanie warunków wypłaty czynszów. Siłą rzeczy nierzadko rozwiązania te były łączone, a więc dochodziło do opóźnień w wypłatach i negocjowano umowy.

Jak na sytuację, w której hotele musiały być zamknięte, albo ich działalność była mocno ograniczona, są to wyniki, które można zrozumieć. Dane te bardzo dobrze pokazują na czym polega partycypowanie w ryzyku prowadzenia działalności hotelowej.

Ustawa deweloperska nie działa w hotelach

I choć kupując pokój hotelowy lub apartament wakacyjny możemy podchodzić do takiej transakcji jak do zakupu mieszkania, to jednak jest tu co najmniej kilka różnic. Pierwsza pojawia się już na etapie budowy. Chodzi o to czy inwestycja podlega pod regulacje wynikające z tzw. ustawy deweloperskiej. Ta daje nabywcom mieszkań bardzo mocną ochronę przed problemami na budowach, nieterminowością czy upadłością dewelopera.

Sprowadza się to do tego, że kupujący powinien odzyskać pieniądze, gdyby inwestycja się nie udała lub uzyskać rekompensatę, gdyby deweloper dostarczył coś innego niż wynikało z umowy.

W przypadku zakupu lokalu użytkowego, bo tym de facto jest pokój hotelowy, ochrony wprowadzanej przez ustawę deweloperską nie ma – nie ma ustawowego nakazu przedstawiania prospektu informacyjnego, gromadzenia wpłat na rachunkach powierniczych czy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Kupując więc pokój w hotelu na etapie jego budowy ryzykujemy stratę, gdyby inwestycji nie udało się dorowadzić do końca.

Meandry rentowności

Zastanawiając się nad zakupem apartamentu wakacyjnego lub pokoju hotelowego, musimy też zagłębić się w liczby, które są nam przestawiane jako nasze potencjalne zyski. Co do zasady mamy do wyboru dwa modele – w jednym mamy z góry ustalony procent wartości nieruchomości (np. 5-8%), który co roku ma trafiać na nasze konto z tytułu wynajmu, a w drugim mamy udział w przychodach generowanych przez nieruchomość.

Wydawało by się – co może pójść nie tak, prawda? Niestety lista jest długa. Po pierwsze, jeśli hotel obiecuje nam zbyt wysoką stopę zwrotu, to zamiast cieszyć się z dobrego biznesu, powinna nam się zapalić lampka ostrzegawcza zwiastująca problemy. Wszystko dlatego, że operator hotelowy nie jest instytucją charytatywną. Sama firma na całym biznesie też musi przecież zarobić, a do tego ponosi niemałe koszty utrzymania, zarządzania, sprzątania czy marketingu.

Aby było czym się dzielić, pokój musi zarobić przynajmniej o połowę więcej, albo i dwa razy tyle ile ma obiecane inwestor.
Jeśli więc ktoś proponuje nam lokal wart pół miliona złotych obiecując, że wypłaci nam co roku 10% jego wartości, to warto się zastanowić czy taki pokój jest w stanie wygenerować np. 100 tysięcy złotych przychodu w skali roku. Jeśli mówimy o obiekcie nad naszym morzem, gdzie sezon jest relatywnie krótki, to wychodzi na to, że doba w takim pokoju musiałaby kosztować np. ponad tysiąc złotych, aby biznes się „spiął”.