Inwestycja w pokój hotelowy, czyli blaski i cienie condo

Przeczytaj także: 10 ważnych kwestii przed zakupem apartamentu hotelowego

Procent procentowi nierówny

Idąc dalej – warto wiedzieć od czego te procenty są liczone – od wartości netto lokalu, od wartości brutto czy od wartości wraz z kosztami wykończenia i wyposażenia. Dlaczego ma to znaczenie? Załóżmy, że mamy lokal, który wraz z wyposażeniem ma cenę brutto na poziomie pół miliona złotych. 6% od tego to 30 tysięcy złotych.

Nawiasem mówiąc, to też może być kwota netto (bez VAT-u) lub brutto (z VAT-em). Pomińmy jednak tę zawiłość, aby nadmiernie tego hipotetycznego przykładu nie komplikować.
Załóżmy z drugiej strony, że 6% ma być nam naliczone od ceny netto bez wyposażenia. Jeśli wykończenie kosztowało 100 tysięcy, a stawka VAT to 23%, to już mówimy o niecałych 20 tysiącach złotych rocznego przychodu. Kwoty zupełnie inne, a teoretycznie w obu przypadkach może pojawić się rentowność na poziomie 6%.

Innym sposobem rozliczeń z właścicielami jest wypłacanie udziału w zysku (np. 40-70%), który faktycznie wygenerowała nasza nieruchomość. Alternatywnie wszystkie przychody z całego obiektu trafiają do wspólnego worka i są rozdysponowywane pomiędzy inwestorów proporcjonalnie do zainwestowanych przez nich kwot.

Z jednej strony rozliczenie takie jest więc bezpieczniejsze dla stabilności finansowej całego biznesu w okresie gorszej koniunktury. Chodzi o to, że wraz ze spadkiem popytu na noclegi operator hotelowy będzie musiał mniej płacić właścicielom poszczególnych pokoi. Z drugiej strony im lepsza koniunktura, tym zyski inwestorów wyższe.

W taki sposób możemy się jednak umawiać tylko z firmami godnymi zaufania, bo przecież to hotel będzie nam raportował poziom obłożenia, od którego zależeć będą nasze przychody. Ważne jest też to jaką politykę cenową prowadzi hotel. Przykład? Załóżmy, że obiekt sprzedaje weekendowe pakiety dla par za tysiąc złotych. Nie znaczy to jednak, że do podziału między operatora hotelowego i inwestorów jest cała ta kwota. Firma może najpierw potrącić większą część tej sumy na poczet kosztu śniadania, zabiegów SPA czy dostępu do basenu. Wtedy do podziału z inwestorami trafia tylko skromna część wspomnianego tysiąca.

Problem z rozliczeniami nie kończy się na tym temacie. Posiadanie nieruchomości wiąże się przecież też z kosztami. W najprostszej wersji właściciel nieruchomości ponosi koszty podatku czy ubezpieczenia nieruchomości. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby w umowie, po stronie obowiązków właściciela, znalazły się też opłaty administracyjne (jak w przypadku zwykłych mieszkań w bloku) czy koszty wymiany wyposażenia lokalu i remontów, gdy nieruchomość zostanie zdewastowana przez gości lub po prostu z czasem się zużyje.

Pokój w hotelu pozwala odliczyć VAT

Nie jest przy tym tajemnicą, że koszty utrzymania nieruchomości są wyższe, jeśli mamy do czynienia z obiektem składającym się z lokali użytkowych, a nie mieszkań. To najłatwiej poznać po stawce VAT zawartej w cenie oferowanego pokoju lub apartamentu. Jeśli jest to stawka obniżona (8%) koszty energii czy stawka podatku od nieruchomości powinny być niższe niż w przypadku pełnego VAT-u (23%). To drugie rozwiązanie ma jednak co najmniej jedną przewagę – daje większą przestrzeń do optymalizacji podatkowej. W wielu przypadkach nabywcy lokali wakacyjnych odliczają bowiem w swoich rozliczenia z fiskusem VAT zawarty w cenie nieruchomości.

Ten atut przedsiębiorcy szczególnie doceniają pod koniec roku. Nie jest przypadkiem, że w przed Świętami i Sylwestrem osoby prowadzące działalność gospodarczą zastanawiają się nad tym jak optymalizować zobowiązania podatkowe. To między innymi skutkuje w grudniu większą sprzedażą komputerów czy samochodów. Podobnie bywa też na rynku nieruchomości – na przykład tych wakacyjnych.

Koniec roku w nieruchomościach condo i apartamentach wakacyjnych jest zawsze okresem dobrej koniunktury, gdyż wielu podatników stara się ulokować kapitał przed zamknięciem roku podatkowego. Niestety nie są dostępne żadne ogólnopolskie dane pokazujące na twardych liczbach liczbę takich transakcji, gdyż wiele lokali condo to tzw. lokale inwestycyjne, czyli sprzedawane z 23% stawką VAT, w efekcie w umowach sprzedaży z rejestru notariuszy są one ujęte w kategorii lokali użytkowych razem z np. sklepami, lokalami usługowymi i każdym innym rodzajem nieruchomości, która nie jest typowym mieszkaniem. Wzmożoną aktywność inwestorów indywidualnych na rynku condo wnioskować można jednak po analizie informacji od deweloperów, ale też ich aktywności reklamowej – wyjaśnia Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl.

Co prawda końcówka roku jest czasem wzrostu sprzedaży lokali condo i apartamentów wakacyjnych, ale bez wątpienia nie jest to szczyt sezonu. W wakacje powodów do zakupu nieruchomości w górach, na Mazurach czy nad morzem jest więcej niż pod koniec roku. W cieplejszych miesiącach myślimy bowiem nie tylko o tym jak optymalizować nasze zobowiązania podatkowe, ale nasze marzenia rozpala wizja posiadania własnego pokoju w ulubionym kurorcie.

Niektóre nieruchomości powinny chronić pieniądze przed inflacją

Rozważając inwestowanie na rynku nieruchomości powinniśmy na to wszystko patrzeć długofalowo, a więc w horyzoncie co najmniej kilkuletnim. Skoro tak, to pamiętajmy, że inflacja działa destrukcyjnie na siłę nabywczą pieniędzy. Ważne jest więc to co się stanie z ceną naszej nieruchomości. Żeby dobrze to wytłumaczyć zacznijmy od rynku bardziej powszechnego, czyli rynku mieszkaniowego.

W przypadku mieszkań sprawa jest relatywnie prosta. Ceny mieszkań są bowiem mocno związane z inflacją. Wyższe ceny dóbr i usług wywołują bowiem presję płacową, a więc powinny powodować, że ludzie więcej zarabiają. W takiej sytuacji teoretycznie powinniśmy być skłonni za metr kwadratowy płacić coraz więcej tracących na wartości banknotów. Z drugiej strony wzmożona inflacja powoduje, że rosną koszty budowy nieruchomości. Oba te mechanizmy niedawno przećwiczyliśmy i oba sprzyjały wzrostowi cen mieszkań. Potwierdzają to też badania wielu rynków rozwiniętych, które sugerują, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją i to szybciej niż rosną ceny dóbr i usług (mierzone wskaźnikiem inflacji).

W przypadku condo sprawa wygląda trochę inaczej. Co do zasady nie jest to nieruchomość o funkcji mieszkalnej, a jej celem jest przynoszenie dochodu. W takiej sytuacji głównymi czynnikami decydującymi o wartości nieruchomości są: możliwy do osiągnięcia dochód i oczekiwania inwestorów co do okresu, w którym poczyniona inwestycja ma im się zwrócić (współczynnik kapitalizacji).

To oczywiście nie jest zupełnie oderwane od inflacji. Ba! W przypadku części umów mamy zapis o waloryzacji stałego czynszu o inflację. Jeśli nasze przychody zależne są natomiast od przychodów generowanych przez hotel, to też najpewniej przy wyższej inflacji, w górę poszłyby stawki za wynajem. Dużym znakiem zapytania byłby jednak poziom obłożenia hoteli. W przypadku inflacji, która szalała w Polsce w latach 2022-23 wzmożona inflacja nie przeszkodziła w osiąganiu przyzwoitych poziomów obłożenia, ale gdyby dynamiczny wzrost cen się utrzymał na dłużej, to spadające realne wynagrodzenia mogłyby negatywnie wpłynąć na przychody generowane przez hotel, bo mniej osób stać byłoby na pobyt w hotelu.

A co się dzieje ze wskaźnikiem kapitalizacji, gdy mamy wyższą inflację? Jeśli pieniądz szybciej traci na wartości, to inwestorzy powinni oczekiwać, że przychody z wynajmu szybciej zwrócą im wydatek na pokój hotelowy. W takiej sytuacji oczekiwana rentowność powinna rosnąć, a współczynnik kapitalizacji, który jest odwrotnością rentowności, powinien nam spadać.
W efekcie wysoka inflacja wcale nie musi sprzyjać wartości pokoju hotelowego. Ostatnie lata pokazują jednak, że jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Jeśli podwyższona inflacja doskwiera nam relatywnie krótko nie musi to przeszkadzać wzrostowi wartości pokoi hotelowych. Przy krótkim okresie wzmożonej inflacji najważniejsza dla kształtowania się cen nieruchomości jest niechęć do trzymania gotówki i potrzeba zainwestowania posiadanych środków. Gdyby jednak sytuacja ta utrzymała się w dłuższym horyzoncie, to należałoby się spodziewać, że wzrost wartości pokoi hotelowych mógłby nie nadążać za rosnącymi cenami mieszkań. Jeśli te mechanizmy miałyby działać też w drugą stronę, to uporczywie niska inflacja mogłaby bardziej sprzyjać wzrostom cen pokoi hotelowych niż dynamice zmian cen mieszkań.

Pokój łatwiej kupić niż sprzedać

Na koniec warto wspomnieć o kwestii, która przy zakupie nieruchomości wakacyjnej często bywa pomijana. Chodzi o strategię wyjścia. To bowiem, że dziś chcielibyśmy kupić pokój w hotelu nie znaczy, że kiedyś nie zapragniemy go sprzedać. A z tym wcale nie musi być tak łatwo.

Pokój hotelowy nie jest bowiem standardową nieruchomością jak mieszkanie. Do tego nabywca lokalu typu condo nie może w pełni swobodnie nim dysponować, bo na takiej nieruchomości ciążą zapisy umowy najmu pomiędzy inwestorem i operatorem hotelowym. Pewnie też dlatego wtórnym obrotem takimi lokalami zajmują się wyspecjalizowani pośrednicy. Zdarza się też, że wtórny rynek obrotu takimi nieruchomościami organizowany jest przez firmę, która wcześniej zajmowała się pierwotną sprzedażą lokali.

W Polsce brakuje rozwiązań znanych np. z zachodnich rynków. Tam nierzadko hotelarz, który szuka z pomocą modelu condo pieniędzy na budowę nowego obiektu, zapisuje w umowie obietnicę odkupienia nieruchomości po zakończeniu umowy. Do tego już przy podpisywaniu umowy może określać z góry cenę, za którą odkupi pokój. To i źle i dobre, bo przecież jeśli wszyscy inwestorzy po czasie zapisanym w umowie zażądaliby odkupienia lokali za np. o połowę wyższą cenę, to budżet hotelu mógłby tego nie wytrzymać. W polskich umowach pojawiać się za to mogą zapisy o prawie pierwokupu pokoju hotelowego. Najpierw jednak trzeba znaleźć kogoś gotowego odkupić od nas pokój w hotelu lub wakacyjny apartament.

Bartosz Turek, główny analityk