Pustostany do remontu - ile ich jest?

Przeczytaj także: Mieszkania komunalne ukończone w co piątym powiecie

Z Narodowego Spisu Powszechnego, który był przeprowadzony w 2021 r. wynika, że w całym kraju jest niemal 1,8 mln mieszkań niezamieszkanych.

Ta informacja wywołała duże poruszenie, a nawet… oburzenie. Na przykład Rzecznik Praw Obywatelskich interweniował u Ministra Rozwoju i Technologii pytając go, jak to jest możliwe, że tak dużo mieszkań stoi pustych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Pustostan pustostanowi nierówny

Przyczyn tego stanu rzeczy może być wiele, ale GUS ich po prostu nie zbadał. Na przykład z pisma rzecznika można się dowiedzieć, że część właścicieli mieszkań obawia się je wynajmować z uwagi na – jak twierdzą – nadmierną ochronę lokatorów. Pamiętajmy również, że w naszym kraju powiększa się pula tzw. mieszkań wakacyjnych, które kupowane są na własne potrzeby lub udostępniane turystom wyłącznie w okresie letnim. Na wsiach coraz więcej jest opuszczonych starych domów, bo młodzi budują obok nowe. No i są też pustostany, czyli mieszkania w budynkach wyłączonych z eksploatacji z powodu złego stanu technicznego, często zagrażającego zdrowiu lub nawet życiu mieszkańców.

Możemy tylko się domyślać, że jakaś część takich lokali czeka na gruntowny remont. Wiele nadaje się jednak już tylko do wyburzenia. Niestety, w statystykach GUS mamy obecnie jedną wielką białą plamę, jeśli chodzi o dane na ten temat – zauważa Marek Wielgo.

W umowie koalicyjnej, którą podpisali liderzy Koalicji Obywatelskiej, Trzeciej Drogi i Nowej Lewicy jest jednak mowa o wsparciu wyłącznie pustostanów należących do gmin. Warto w tym miejscu wspomnieć, że ich zadaniem własnym jest zapewnienie dachu nad głową rodzinom o niskich dochodach. Niestety, do tej pory gminy na ogół słabo radziły sobie z realizacją tego ustawowego obowiązku. Ostatnie dane GUS wskazują, że w 2022 r. po mieszkania od gmin czekało w kolejce przeszło 126,4 tys. gospodarstw domowych. Faktem jest, że jest ich coraz mniej, np. w 2020 r. – ok. 136,2 tys. Z drugiej jednak strony, wiele rodzin rezygnuje ze starań o mieszkanie komunalne ze względu na bardzo surowe kryteria dotyczące dochodu.

Co gorsza, jak wynika z danych GUS, zasoby mieszkaniowe gmin systematycznie się kurczą. Pod koniec 2020 r. miały one łącznie ok. 806,7 tys. mieszkań, czyli o blisko 245 tys. mniej niż 10 lat wcześniej. To głównie efekt prywatyzacji, której nie towarzyszył odpowiedni dopływ nowych lokali np. w latach 2010-2022 we wszystkich gminach w Polsce powstało zaledwie ok. 24,5 tys. mieszkań komunalnych.

Niektóre gminy utworzyły spółki zwane towarzystwami budownictwa czynszowego, które budują mieszkania na wynajem z czynszami dużo niższymi od rynkowych. Jednak takich mieszkań również powstawało do tej pory niewiele (we wspomnianym okresie – ok. 21,8 tys.). Po drugie, żeby zostać najemcą, trzeba było partycypować w kosztach budowy.

Lawinowy wzrost liczby pustostanów

W tej sytuacji remonty pustostanów są najszybszą i najtańszą formą pozyskiwania lokali dla rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na zakup lub najem wolnorynkowy. Niestety, przez wiele lat gminy nie dbały o swoje stare zasoby mieszkaniowe. Efektem tych zaniedbań był pogarszający się stan techniczny wielu budynków i coraz większa liczba pustostanów. GUS podaje, że w 2020 r. w całym kraju było ich blisko 63,8 tys., czyli przeszło dwukrotnie więcej niż 11 lat wcześniej.

Aż trudno w to uwierzyć, ale np. w Warszawie liczba mieszkań niezamieszkanych w zasobach miasta wzrosła w latach 2009-2020 z ok. 5,4 tys. do blisko 10,2 tys. Wyróżniającym się na tle innych największych miast pod względem liczby pustostanów jest też Łódź. W 2020 r. było ich tam blisko 8,9 tys. Tylko w dwóch miastach wojewódzkich – we Wrocławiu i w Białymstoku – liczba niezamieszkanych mieszkań w zasobach komunalnych zmniejszyła się.

Problem w tym, że GUS nie precyzuje, ile z tych lokali czeka na zasiedlenie (każde miasto musi mieć rezerwę wolnych lokali np. na wypadek jakiegoś kataklizmu typu pożar), a ile jest przeznaczonych do remontu czy wyburzenia. Faktem jest, że niektóre gminy zaczęły remontować swoje pustostany. Z odsieczą przyszła bowiem Unia Europejska, dofinansowując przedsięwzięcia związane z rewitalizacją. Gminy mogą też sięgać po budżetową dotację z Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego.

Więcej remontują niż budują

Niestety, GUS nie podaje danych dotyczących remontów pustostanów. A ostatnie dane dotyczące liczby mieszkań objętych remontami kapitalnymi pochodzą z 2015 r. Także Ministerstwo Technologii i Rozwoju nie precyzuje, ile dzięki dotacjom z Funduszu Dopłat powstało całkowicie nowych mieszkań czynszowych, a ile odzyskano dzięki remontom pustostanów. Na przykład we wrześniu br. resort poinformował, że w tym roku BGK przekazał gminom ponad 1,4 mld zł na budowę nowych bloków i remont starych. Dzięki temu ma powstać „7 124 nowych lub całkowicie wyremontowanych lokali mieszkalnych, 285 miejsc w schroniskach dla bezdomnych i 160 w noclegowniach”.

Warto zwrócić uwagę, że politycy na swój sposób często wykorzystują tego typu dane. Na przykład chwalą się, że w danej gminie oddano do użytkowania daną liczbę mieszkań, a w rzeczywistości są to lokale wyremontowane, które wcześniej stały puste.

A prawda jest taka, że zdecydowanie więcej mieszkań komunalnych powstaje w wyniku remontów niż budowy od podstaw – podkreśla ekspert portalu GetHome.pl.

Jako przykład podaje Kraków, gdzie – według GUS – w ciągu ostatnich pięciu lat powstały 392 mieszkania komunalne (i ani jednego społecznego czynszowego). Jednak remonty pustostanów są jednym z priorytetów władz tego miasta. Jak podaje Zarząd Budynków Komunalnych (ZBK) w Krakowie, w ostatnich pięciu latach wyremontowano tu blisko 1,7 tys. opuszczonych lokali. Rekordowy pod tym względem był rok 2022. Do ponownego zasiedlenia oddano 394 mieszkań. Oczywiście Kraków chętnie sięga po dotacje z Funduszu Dopłat. Na przykład w 2022 r. miasto dostało na remonty 70 pustostanów 2,1 mln zł (80% kosztów prac).

Z podobną sytuacją mamy do czynienia także w innych metropoliach, m.in. w Warszawie, Łodzi, Poznaniu czy Katowicach, które w ostatnich latach mocno zaangażowały się w proces odzyskiwania pustostanów. Dzięki temu odzyskują tysiące lokali. Wymaga to m.in. wymiany wszystkich instalacji, podłóg, okien i drzwi, urządzeń sanitarnych. Sporym utrudnieniem w przypadku tego typu inwestycji jest to, że budynki są często pod ochroną konserwatora zabytków.