Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce stawiają na najem instytucjonalny

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania zamiast zakupu? Czas na PRS

Młody rynek, wysoka dynamika

Polski rynek PRS jest wciąż na początkowym etapie rozwoju, porównując do krajów Europy Zachodniej. Na koniec września 2023 r. całkowite zasoby mieszkań w tym segmencie w Polsce wynosiły ok. 15 tys., a w budowie było ponad 11 tys. lokali na wynajem. Rok 2023 będzie kolejnym rekordowym rokiem pod względem liczby ukończonych mieszkań w segmencie najmu instytucjonalnego.

Perspektywy rynku PRS są wciąż bardzo obiecujące. Wzrost cen mieszkań, ograniczona dostępność kredytów hipotecznych, rosnąca mobilność społeczeństwa oraz zmiana stylu życia młodych ludzi to czynniki, które mogą w najbliższych latach przyczyniać się do dalszego rozwoju tego segmentu. Z zapowiedzi deweloperów aktywnych na rynku PRS wynika, że w ciągu najbliższych pięciu lat zrealizują oni łącznie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem.

Niekwestionowany lider

Mimo, iż inwestorzy zainteresowani działalnością na rynku PRS muszą stawić czoła podobnym barierom jak deweloperzy budujący mieszkania dla segmentu detalicznego (m.in. wysokim kosztom finansowania oraz realizacji inwestycji czy niskiej dostępności gruntów), liczba podmiotów aktywnych w tym obszarze rośnie.

Na koniec września 2023 r. największy udział w istniejących zasobach mieszkań na wynajem w Polsce miało Echo Investment. Grupa mogła pochwalić się już ponad 4,1 tys. lokali dostępnych na platformie Resi4Rent. Platforma będąca wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment (30% udziałów) i Griffin Real Estate/PIMCO (70% udziałów) powstała w 2018 r. Na koniec III kw. br. liczba mieszkań Resi4Rent w trakcie budowy i projektowania przekraczała 6 tys. Platforma Resi4Rent ma w swojej ofercie mieszkania w sześciu największych miastach w Polsce – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

Konkurencja rośnie

Na kolejnych miejscach pod względem oferty mieszkań na wynajem plasują się tacy inwestorzy jak: TAG Immobilien (ok. 2,3 tys. mieszkań na koniec I kw. 2023 r. w ramach platformy Vantage Rent) oraz PFRN (ponad 2 tys. mieszkań w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem).

W 2020 r. 100% akcji spółki Vantage Development zostało nabyte przez TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs GmbH z siedzibą w Hamburgu, podmiot należący do grupy TAG Immobilien AG. W wyniku zmiany głównego akcjonariusza, priorytetową działalnością grupy Vantage jest obecnie realizacja projektów deweloperskich pod marką Vantage Rent z mieszkaniami na wynajem oraz prowadzenie i zarządzanie najmem wybudowanych lokali. Z wypowiedzi przedstawicieli firmy wynika, że do 2028 r. Vantage Rent planuje zwiększyć portfel do 10 tys. lokali.

Biorąc pod uwagę planowane inwestycje, znaczącym graczem staje się także Murapol/Ares/Griffin (w ramach platformy LifeSpot). W 2020 r. ponad 98% akcji Murapolu zostało przejętych przez spółkę należącą do funduszy zarządzanych przez Ares Management Corporation, któremu doradza Griffin Capital Partners. Decyzję o wejściu w segment instytucjonalnego wynajmu lokali Murapol podjął w 2021 r. Deweloper współpracuje w tym zakresie z grupą Ares. Zawarta z nią umowa ramowa przewiduje, że do połowy 2026 r. grupa Murapol przygotuje 10 tys. lokali na rzecz platformy PRS, którą będzie zarządzać Ares.

W maju 2023 r. utworzenie podmiotu do zarządzania wynajmem mieszkań ogłosiła ponadto Cavatina. Według zapowiedzi, nowo powstała spółka Cavare ma w ciągu 5 lat zbudować portfel 10 tys. mieszkań na wynajem w największych miastach Polski. Grunty już zostały zabezpieczone, a realizacja pierwszych projektów ma ruszyć na początku 2024 r. Na rynku PRS zamierza rozwijać się także firma Ronson. W I poł. 2022 r. zainaugurowała ona powstanie marki LivinGo dedykowanej segmentowi PRS.

Własna platforma najmu lub sprzedaż

Nie wszyscy deweloperzy dostrzegający potencjał w segmencie PRS decydują się na budowę własnych platform zarządzających mieszkaniami na wynajem. Część z nich po prostu nawiązuje współpracę z funduszami inwestycyjnymi, którym sprzedaje wybrane projekty. Taką strategię obrał m.in. fiński deweloper YIT, który w ciągu dwóch lat zrealizował i sprzedał funduszowi NREP ponad pół tysiąca mieszkań na wynajem w Warszawie oraz należąca do czeskiej grupy Crestyl Real Estate spółka Spravia, która w maju 2021 r. zawarła umowę z funduszem Heimstaden Bostad, zobowiązującą ją do sprzedaży mu 2,5 tys. mieszkań że w ciągu pięciu lat. Zainteresowanie współpracą z segmentem PRS deklaruje też kilku innych deweloperów.

Bartłomiej Sosna, Ekspert rynku budowlanego,