Wartość sprzedaży mieszkań deweloperskich w 2023 roku będzie rekordowa?

Przeczytaj także: Jakie ceny nowych mieszkań w lipcu 2023?

Porównywanie roku 2023 i 2022 na rynku nieruchomości w Polsce to jak porównywanie ognia i wody. Ubiegły rok był bowiem dla mieszkaniówki bardzo słaby. Niepewność, regulacje i podwyżki stóp procentowych spowodowały, że sprzedaż mieszkań tąpnęła. Już jednak od stycznia 2023 roku sytuacja zaczęła się wyraźnie poprawiać. Wraz z mijającymi miesiącami dynamika tej poprawy przybierała na sile, aż zaczęła przekraczać wszelkie nasze dotychczasowe doświadczenia.

Własne mieszkanie dla osób dotychczas wykluczonych

Powód jest prosty – tak jak w 2022 roku wiele osób nie mogło liczyć na kredyt mieszkaniowy, tak w roku bieżącym nastąpił zwrot o 180 stopni i zdolność kredytową zyskała cała rzesza rodaków, którzy dotychczas byli „niebankowalni”. Trudno się więc dziwić, że postanowiliśmy wykorzystać nadarzającą się okazję do realizacji marzeń o własnym mieszkaniu. Bardzo pomogły w tym: odkręcenie kurków z kredytami, dobra sytuacja na rynku pracy i „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Sprzedaż w górę o ponad połowę

I nawet pomimo ograniczonej oferty w biurach sprzedaży, którą deweloperzy dopiero pod koniec roku byli w stanie aktywnie poszerzać, rok 2023 ma wszelkie podstawy, aby przynieść nam nowy rekord. Nie ma co jednak liczyć na pokonanie rekordu liczby sprzedanych mieszkań (ten przypada na 2017 rok), ale już pod względem wartości sprzedanych mieszkań jesteśmy na niemal pewnej drodze do rekordu.
Na bazie wciąż niepełnych danych JLL i Otodom Analytics można już bowiem snuć szacunki, że w bieżącym roku na 7 największych rynkach deweloperzy sprzedadzą lekko licząc 57-60 tysięcy mieszkań. Byłby to wynik o 50-70% lepszy niż w 2022 roku, choć wciąż o około 20% gorszy niż rekordowym pod tym względem roku 2017.

W dłuższym terminie mieszkania drożeją, choć ostatnio realnie staniały

W naszych szacunkach musimy jednak uwzględnić jeszcze jedna zmienną, a wiec ceny mieszkań. Te w ostatnich latach wyraźnie wzrosły. Dane NBP (indeks hedoniczny) sugerują, że w ciągu 5 lat mieszkania w Polsce zdrożały o 60%/ To wynik lepszy niż skumulowana za ten okres inflacja. Ta podniosła bowiem koszty naszego życia o około 42% w ciągu 5 lat.

Zaskakujący jest za to wynik ostatnich 12 miesięcy. Sugeruje on bowiem, że chociaż dynamika inflacji nam spada, a wzrost cen mieszkań przyspiesza, to dotychczas dostępne dane wciąż świadczą o realnym spadku cen mieszkań. To znaczy, że przeciętne ceny dóbr i usług konsumpcyjnych rosły w ostatnim czasie szybciej niż ceny mieszkań. Spójrzmy na konkretne liczby. Według wstępnych danych NBP za 3 kwartał ceny mieszkań na 7 największych rynkach wzrosły bowiem w ciągu roku o 8,3%. Dla porównania szacowana przez GUS inflacja w analogicznym okresie to 9,7%, a średnia dla całego 2023 roku ma wg projekcji analityków NBP wynieść 11,4%.

Wartość sprzedanych mieszkań niemal się podwoiła

Wróćmy jednak do meritum. Posiadamy bowiem dane NBP na temat cen transakcyjnych, ale najnowsze dane podsumowują niepełny 3 kwartał. Już jednak gdyby ten poziom cen utrzymał się do końca roku, to wartość mieszkań sprzedanych przez deweloperów z największych miast mogłaby przekroczyć dotychczasowy rekord z 2021 roku.

Przewaga popytu nad podażą każe jednak sądzić, że w ostatnim kwartale br. mieszkania zdrożały. Gdyby zachowawczo założyć, że ów wzrost cen to 10% w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem, to rok 2023 będzie rekordowy pod względem wartości sprzedanych mieszkań. W porównaniu do 2022 roku niewiele brakuje nam do podwojenia wartości sprzedanych mieszkań, a dotychczasowy rekord z 2021 roku możemy pobić o około 5-10% - wynika ze wstępnych szacunków HREIT.

Bartosz Turek, główny analityk