Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca - co powinien wiedzieć?

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania Ukraińcowi nie wymaga pozwolenia

Ze statystyk Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji wynika, że w 2022 roku cudzoziemcy nabyli aż 14 359 mieszkań. Najbardziej aktywni są Ukraińcy i Niemcy. Tuż za nimi są Szwedzi, Luksemburczycy, Cypryjczycy, Belgowie i Austriacy. W 2022 roku, już w co siódmym akcie notarialnym kupującym był cudzoziemiec.

Zwiększony popyt obcokrajowców na polskie mieszkania może świadczyć o czysto inwestycyjnym zainteresowaniu rynkiem mieszkaniowym z oczekiwaniem wysokiej stopy rentowności najmu i szybkiego wzrostu cen w dłuższej perspektywie. Ponadto wokół dużych polskich aglomeracji pojawia się coraz więcej inwestycji zagranicznych firm, które przyciągają pracowników spoza kraju – komentuje Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

Jednak to nie wszystko. Polska jest także dobrym miejscem do życia. Według najnowszych danych Eurostatu za 2022 rok wynika, że Polacy zajęli ex aequo drugą pozycję w Unii Europejskiej pod kątem zadowolenia z życia, tuż za Austrią i równorzędnie z Finlandią i Rumunią. Najniżej oceniono Bułgarię, Niemcy i Grecję.

Coraz więcej cudzoziemców kupuje mieszkania w Polsce

Najaktywniejsi na polskim rynku nieruchomości są obywatele Ukrainy, którzy w 2022 roku stali się właścicielami łącznie 6393 mieszkań, czyli 40% więcej niż w 2021 roku.

W Aurec Home zauważamy, że od wybuchu wojny liczba kupowanych mieszkań przez Ukraińców systematycznie rośnie. Nasi sąsiedzi ze wschodu pracują w Polsce, posyłają dzieci do szkół i na studia wyższe. Za takimi decyzjami często idzie postanowienie o zakupie mieszkania. Zwłaszcza gdy przeprowadzki podejmują się całe rodziny. Ukraińcy z naszej ekologicznej inwestycji Miasteczko Jutrzenki najczęściej wybierają mieszkania, które pozwalają im wprowadzić się od „od zaraz”. Kupują zazwyczaj 2- lub 3-pokojowe lokale o mniejszym metrażu. Głównie zależy im na spokojnej i dobrze skomunikowanej okolicy, ale zwracają także uwagę na bezpieczeństwo i praktycznie zaprojektowane części wspólne. Własne lokum traktują, podobnie jak Polacy jako miejscem do relaksu i odpoczynku – mówi Mariola Żak z Aurec Home.

Drugą najliczniejszą grupą cudzoziemców kupujących mieszkania w Polsce są Niemcy, którzy w 2022 roku nabyli około 1,4 tys. lokali mieszkalnych.

Nasi sąsiedzi zza Odry doceniają na polskim rynku nieruchomości ceny lokali. Pomimo że wysokie i wciąż rosnące, dalej są niższe od tych niemieckich. Coraz chętniej kupują i osiedlają się w Polsce, głównie w dużych aglomeracjach tj. Warszawa, Kraków, Poznań czy Gdańsk. Wybierają większe nieruchomości powyżej 60 m kw. o wyższym standardzie dla siebie lub lokale pod inwestycje. Chętnie korzystają z naszej promocji „Wynajmuj i zarabiaj” przygotowanej specjalnie dla zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości. Mieszkania objęte promocją są przygotowane specjalnie pod najem – dodaje ekspertka.

Na trzecim miejscu znaleźli się Białorusini, którzy w 2022 roku kupili co najmniej 1,3 tys. mieszkań w naszym kraju. Co ciekawe, dane MSWiA pokazują, że w pierwszej dziesiątce najaktywniejszych obcokrajowców inwestujących w mieszkania w Polsce, znaleźli się również obywatele Indii. Tym, co przyciąga Hindusów do Polski, jest m.in. branża IT. Hinduscy programiści zarabiają w swoim kraju 6 razy mniej niż oferuje się w Europie, dlatego część z nich decyduje się na emigrację zarobkową do Polski.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – założenia

Najważniejszą kwestią w przypadku nabycia nieruchomości osób niebędących obywatelami Polski, jest ustalenie statusu cudzoziemca. Zgodnie z literą prawa cudzoziemcem jest:

• osoba fizyczna, która nie ma polskiego obywatelstwa,
• osoba prawna, z siedzibą za granicą,
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób, które nie mają polskiego obywatelstwa ani siedziby w Polsce, która ma siedzibę za granicą i została utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby, lub spółki, które są cudzoziemcami.

Kto kupuje lokal „od ręki”?

Natychmiast i swobodnie, czyli bez zezwolenia mieszkanie w Polsce kupi obywatel lub przedsiębiorca z siedzibą na terytorium jednego z państw Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii lub Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału). Nie potrzebują oni zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości na terenie Polski.

Ponadto niezależnie od obywatelstwa lub siedziby, nie potrzeba zezwolenia, jeśli osoba nabywa:

• tzw. samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia ci odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego,
• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości, lub samodzielnego lokalu mieszkalnego chcesz mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe,
• nieruchomość – gdy mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – tak dzieje się wtedy, gdy masz żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały, lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków),
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy przejmujesz nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Dobrze wiedzieć, że trzeba mieć zezwolenie na nabycie nieruchomości również we wskazanych wyżej przypadkach, jeśli nabywasz nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha.

Nie trzeba starać się o zezwolenie, jeśli nabywanie nieruchomość jest w drodze dziedziczenia i jesteś osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzisz. Jeśli w twoim kraju nie ma tego rodzaju dziedziczenia, to obowiązuje cię prawo polskie.

Kto musi mieć zezwolenie na zakup mieszkania?

Warto wiedzieć, że nie wszyscy obcokrajowcy są w Polsce traktowani tak samo. Jeśli jesteś cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, potrzebujesz zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać zezwolenie?

Na zezwolenie możesz liczyć, jeśli:

• nabycie przez ciebie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
• nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• wykażesz, że zachodzą okoliczności potwierdzające twoje więzi z Polską.

Aby wykazać więzi z Polską możesz wskazać, że:

• masz polską narodowość lub pochodzenie,
• masz żonę lub męża, którzy są obywatelami polskimi,
• masz zezwolenie na pobyt:
  • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), lub
  • stały lub
  • rezydenta długoterminowego UE,
• jesteś członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzisz w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą i nabywasz nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, musisz wykazać, że nabycie nieruchomości wiąże się z rzeczywistymi potrzebami, które wynikają z charakteru prowadzonej przez ciebie działalności gospodarczej lub rolniczej.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udziela zezwolenia na podstawie złożonego wniosku, w którym należy udowodnić więzi z Polską. W jaki sposób to zrobić? Można wskazać:

• polską narodowość lub pochodzenie,
• małżonkę / małżonka będącymi obywatelami polskimi,
• zezwolenie na pobyt: czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wzór wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca można pobrać ze strony biznes.gov.pl. Wypełniony formularz, wraz z dowodem tożsamości i dodatkową dokumentacją należy złożyć w siedzibie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Zakup mieszkania przez cudzoziemca - dokumentacja

Obcokrajowiec wniosek o nabycie nieruchomości musi złożyć w MSWiA wraz z niezbędnymi dokumentami:

• odpis z rejestru przedsiębiorców KRS - jeśli dotyczy,
• odpis z zagranicznego rejestru o wpisie do rejestru przedsiębiorców - jeśli dotyczy,
• odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznakowania nieruchomości,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
• decyzję o warunkach zabudowy,
• dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP,
• zaświadczenie o niezaleganiu składek ZUS,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej,
• dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Z roku na rok Polska staje się bardziej atrakcyjna inwestycyjnie dla obcokrajowców. Cudzoziemcy śmiało poruszają się po polskim rynku nieruchomości i nabywają na własność coraz więcej mieszkań dla siebie lub pod wynajem. W najbliższych latach, ze względu na sytuację gospodarczo-ekonomiczną w Europie liczba transakcji zakupu-sprzedaży lokali mieszkalnych z pewnością będzie rosła.