Rynek mieszkaniowy - fakty i mity

Przeczytaj także: Co czeka rynek nieruchomości w 2024 roku?

W przestrzeni publicznej krąży wiele informacji, niekoniecznie mających pokrycie w faktach, za to wielokrotnie powielanych, w które opinia publiczna w końcu wierzy. Przypisywanie firmom miana „patodeweloperów”, okrycie złą sławą rynku najmu
mieszkań czy niezrozumienie czynników kształtujących ceny nieruchomości – to tylko przykładowe poglądy o branży deweloperskiej. Na tyle jednak szkodliwe, że destabilizują sektor. Jakie są zatem wyobrażenia o rynku nieruchomości, a jak wygląda rzeczywistość?

Kosmiczne marże kosztem ludzi

W internetowych dyskusjach łatwo znaleźć wpisy o tym, ile zarabiają na mieszkaniach deweloperzy. „Kupujesz mieszkanie za 800 tys., na konto dewelopera trafia 240 tys.” Kwota robi wrażenie! Nie oznacza to jednak, że deweloper właśnie tyle schowa do kieszeni. Budowa mieszkania trwa kilka lat i choć można na niej zarobić, jest rozłożona w czasie. I nawet jeśli marże deweloperskie to kwoty dwucyfrowe, sprawa jest bardziej skomplikowana. Nieprawdziwy obraz rynku bierze się stąd, że podawane w sprawozdaniach finansowych kwoty to marże brutto. Rozpalają one wyobraźnię, ale z rzeczywistością mają niewiele wspólnego. Marża brutto jest bowiem procentową różnicą między całkowitym dochodem ze sprzedaży mieszkania, a kosztami jego budowy. Składają się na nią koszty bezpośrednio związane z budową, jak materiały budowlane, opłaty projektowe czy prace wykonawcze.

Marża brutto nie zawiera jednak innych kosztów, które deweloper ponosi w związku z realizacją inwestycji, czyli kosztów sprzedaży, zarządzania, a przede wszystkim odsetek od pożyczonego na sfinansowanie budowy kapitału. Jest to również kwota przed opodatkowaniem. Dopiero po tych odliczeniach możemy mówić o końcowym wyniku dewelopera, czyli marży netto – komentuje dr hab. Adam Czerniak, ekonomista, dyrektor ds. badań w centrum analitycznym Polityka Insight.

I to właśnie ta wartość, czyli marża netto – sięgająca średnio mniej niż 15 proc. – jest zyskiem dewelopera na produkcie, którego budowa trwa około pięć lat.

Patodeweloperka: wszyscy w jednym worku

Nie do wiary, że ludzie płacą miliony, żeby tu mieszkać! Te przykłady przyprawią was o ból głowy! Znaleźli nową żyłę złota! – to tylko przykładowe tytuły prasowe tekstów dotyczących patodeweloperki. Termin ten już od jakiegoś czasu negatywnie wpływa na postrzeganie branży deweloperskiej. Tymczasem to właśnie ona – co wynika z ogólnodostępnych danych – w dużym stopniu zapełnia lukę mieszkaniową w naszym kraju. Wrzucanie do jednego worka wszystkich firm deweloperskich i utożsamianie ich z patologicznymi zjawiskami w tym sektorze, jest bardzo szkodliwe dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Kształtuje przy tym błędne wyobrażenie opinii publicznej o branży i stygmatyzuje ją.

Patodeweloperka to skutek braku prorozwojowych planów inwestycyjnych miast i wypychania zabudowy poza ich granice – uważa Mariusz Ścisło, architekt, Stowarzyszenie Architektów Polskich (SARP).

„Tu na razie jest ściernisko...”

Kolejnym mitem, który funkcjonuje w opinii publicznej, są „banki ziemi” rozumiane jako gromadzenie zasobów przez deweloperów lub fundusze inwestycyjne na przyszłe inwestycje. Zapomina się przy tej okazji, że kupowanie gruntów na zapas, które w bliżej nieokreślonej przyszłości mogą być wykorzystane pod budowę, jest zwyczajnie nieopłacalne. Ich utrzymanie pochłania bowiem wysokie koszty. Rzekome banki ziemi w wielu wypadkach są puste. Brak gruntów uniemożliwia zaś skuteczną odpowiedź na kryzys mieszkaniowy.

Wbrew powtarzanym tezom, w Polsce drastycznie brakuje działek budowlanych umożliwiających realizację racjonalnych inwestycji mieszkaniowych w miastach, w których są one potrzebne. Przyczyn niemożności zabudowy działek jest bardzo wiele, od braku możliwości ich nabycia, po techniczne warunki budowania domów – mówi Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Podkreśla, że wszystkim zależy na zwiększeniu publicznego udziału w budowie mieszkań.

Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP dodaje:

Jedynym sposobem na rozwiązanie problemu milionów Polaków jest stworzenie większej liczby mieszkań. Tak, jak piekarz nie upiecze chleba bez mąki, tak deweloper nie wybuduje mieszkań bez potrzebnych komponentów: gruntów, sprawnych procedur wydawania pozwoleń na budowę, wreszcie bez pracowników.

PRS: nie zabijajmy tej kury

Do zmniejszenia luki mieszkaniowej mógłby się przyczynić instytucjonalny rynek najmu, tzw. PRS (Private Rented Sector). Niestety, co jakiś czas słyszy się o hurtowym kupowaniu mieszkań przez fundusze co powoduje, że sektor ten nie cieszy się najlepszą opinią.

Jednym z wielu mitów narosłych wokół PRS jest podwyższenie cen mieszkań na skutek hurtowych zakupów. Często natomiast fundusze nie kupują dostępnych mieszkań a zlecają ich budowę firmom deweloperskim. Podobnie jest z mitem dotyczącym widma tysięcy mieszkań, które będą kupowane przez fundusze tylko po to, żeby stały puste. Inwestorom zależy na jak najszybszym zapełnieniu mieszkań lokatorami. W przeciwnym razie kapitał zainwestowany w nieruchomość nie pracuje. Poziom wynajęcia mieszkań w najmie instytucjonalnym sięga ponad 90 procent.

Mieszkania Kowalskim wykupują inni Kowalscy. Dane dotyczące skali zakupów przez fundusze inwestycyjne i przez osoby prywatne na cele inwestycyjne są nieporównywalne
– mówi dr hab. Adam Czerniak.

Obecnie udział rynku PRS w całym segmencie mieszkań na wynajem jest marginalny. W najbliższych latach może stanowić maksymalnie 1 proc. dostępnego rynku nieruchomości.