Oferta mieszkań na sprzedaż odbudowuje się

Przeczytaj także: Gdzie i jakie mieszkanie kupimy w cenie do 500 tys. zł?

O 1-2% spadły w ciągu zaledwie tygodnia średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie – sugeruje portal zametr.pl na początku drugiej dekady marca 2024 roku. W Poznaniu, Łodzi, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku dane nie są aż tak obiecujące jak te podawane dla stolicy, ale i w tych miastach możemy mówić o tym, że wzrosty cen wyhamowały, a gdzieniegdzie pojawiają się nawet spadki średnich cen ofertowych.

Wbrew pozorom na tej podstawie nie możemy jednak twierdzić, że mieszkania tanieją. Byłoby to zbyt daleko idące uproszczenie. Wspomniane wcześniej dane mówią bowiem o zmianach średnich cen ofertowych. Od tych, do faktycznie płaconych cen transakcyjnych, droga była ostatnio rekordowo długa.

Tanich mieszkań dramatycznie brakowało

Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością widzimy natomiast efekty mozolnego odbudowywania się oferty mieszkań na sprzedaż. Przypomnijmy, że w 2023 roku popyt był tak duży, że na bieżąco więcej mieszkań się sprzedawało niż wystawianych było na sprzedaż. Przez to topniała oferta, aż pod koniec roku sytuacja była wręcz dramatyczna.

Przede wszystkim z rynku zniknęły mieszkania tańsze, a w ofercie zalegały drogie nieruchomości, na które tradycyjnie jest mniej amatorów. Przypomnijmy, że jeszcze w styczniu 2024 roku niemal nie było do kupienia mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Te są przeważnie synonimem niskiej ceny, bo ze względu na standard i skromne metraże są to lokale lekko licząc o 20-30% tańsze niż te o podobnej liczbie pokoi, ale położone w kamienicach czy współczesnym budownictwie.

Teoretycznie ofert mieszkań w blokach z wielkiej płyty brakować nie powinno. W miastach wojewódzkich PRL-owskie bloki odpowiadają bowiem za od 20% do prawie 40% wszystkich istniejących mieszkań. O skali tego jak dramatycznie wykupiona była oferta nieruchomości z niższej półki cenowej niech świadczy fakt, że w połowie stycznia 2024 roku przeciętnie na miasto wojewódzkie przypadało mniej niż 100 ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Faktycznych nieruchomości do sprzedania było pewnie jeszcze mniej, bo przecież nie jest tajemnicą, że nierzadko kilku pośredników w obrocie nieruchomościami ogłasza jedną nieruchomość wystawioną na sprzedaż.

Ceny rosły znacznie wolniej niż nas straszono

Skoro mieszkań z niższej półki cenowej na rynku niemal nie było, to też trudno się dziwić, że średnia cena ofertowa była wysoka. Jeszcze niedawno bazując na informacjach z ogłoszeń mówiono o tym, że mieszkania w miastach wojewódzkich potrafiły drożeć nawet o 20-30% w skali roku. Były to jednak rewelacje oparte o dane na temat cen ofertowych. Pasjonowaliśmy się więc tym jak zmieniają się średnie ceny w ogłoszeniach zamieszczonych w internecie. Skoro z tych ogłoszeń szybko znikały mieszkania tańsze, a zalegały w nich lokale drogie, to sztucznie zawyżało to średnie ceny ofertowe.

Dziś już wiemy, że choć mieszkania dynamicznie w 2023 roku drożały, to jednak dynamika ta była nawet 2-3 razy niższa niż ta którą nas straszono. Jak bowiem wynika z najnowszych danych NBP o cenach transakcyjnych mieszkania na 7 największych rynkach zdrożały w perspektywie roku o trochę ponad 11% (dane wstępne ze czwarty kwartał). Wciąż oznacza to dynamiczny wzrost, ale nie tak dynamiczny jak sugerowały zmiany cen ofertowych.

Tak więc jak wcześniej mieszkania wcale tak szybko nie drożały, tak teraz można postawić hipotezę, że spadek średniej ceny ofertowej nie oznacza, że ceny transakcyjne spadają. Raczej widzimy efekty mozolnego powrotu do normalności, czyli odbudowy oferty mieszkań na sprzedaż.

Powoli pojawia się realny wybór

Według stanu z połowy marca 2024 roku w miastach wojewódzkich mieliśmy bowiem w sumie ponad 62 tysiące unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż – wynika z danych Unirepo, które pomijają ogłoszenia zdublowane. Od końca 2023 roku obserwujemy tu dynamiczną odbudowę podaży. Od tego czasu oferta wzrosła już bowiem o ponad 12%. Optymizm wciąż studzi jednak fakt, że najnowsze dane mówią o ofercie o około 1/5 mniejszej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. To znaczy, że wciąż przed nami kawał drogi, aby wrócić do sytuacji, w której wybór mieszkań będzie przyzwoity.

Pozytywne zmiany obserwujemy też na rynku pierwotnym. Na koniec lutego deweloperzy na 7 największych rynkach mieli do sprzedania ponad 41 tysięcy mieszkań – wynika z danych Otodom Analytics. To wciąż o ponad 8% mniej niż przed rokiem, ale też o około 17% więcej niż we wrześniu 2023 roku, kiedy oferta nowych mieszkań była najdramatyczniej wykupiona. Nie ma co ukrywać, że wybór wciąż jest za mały względem zgłaszanego popytu, ale przynajmniej od kilku miesięcy sytuacja się poprawia.

Bartosz Turek, główny analityk