Czy mieszkania komunalne w największych miastach zaspokajają potrzeby mieszkaniowe?

Przeczytaj także: Ile osób czeka na mieszkanie komunalne?

Ustawowym obowiązkiem gmin jest zapewnienie dachu nad głową rodzinom o niskich dochodach – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Jak się z tego obowiązku gminy wywiązywały? Portal GetHome.pl wziął pod lupę miasta wojewódzkie, bo potrzeby mieszkaniowe są w nich największe, a ceny mieszkań najwyższe.

Gdzie najdłuższa kolejka po mieszkanie od gminy?

Ostatnie dane GUS wskazują, że w 2022 r. w kolejce po mieszkanie od gminy czekało w całym kraju przeszło 126,4 tys. gospodarstw domowych, czyli o ok. 24,2 tys. mniej niż pięć lat temu. Przy czym niemal jedna czwarta wszystkich oczekujących na lokal w komunalnej czynszówce przypada na miasta wojewódzkie. Wśród nich wyróżnia się Łódź, w której w 2022 r. czekało w kolejce blisko 6,8 tys. gospodarstw domowych. Warto jednak w tym miejscu podkreślić, że było ich mniej niż w 2019 r. Podobne zjawisko GUS odnotował w 14 z 18 miast wojewódzkich. Najbardziej, bo z 636 do 81 gospodarstw domowych skróciła się kolejka w Białymstoku. Ubyło oczekujących na mieszkanie w komunalnej czynszówce również w Poznaniu, Krakowie, Lublinie i Warszawie. Jednak we Wrocławiu, Kielcach, Zielonej Górze i Olsztynie kolejka się wydłużyła. Tylko czy fakt, że w jakimś mieście jest ona krótsza niż pięć lat temu, świadczy o sukcesie samorządu? Niekoniecznie. Problem w tym, że wiele rodzin rezygnuje ze starań o mieszkanie komunalne ze względu na bardzo surowe kryterium dochodowe.

Niestety, najprawdopodobniej powiększyła się grupa gospodarstw domowych, które z powodu zbyt wysokiego dochodu nie mają szans na mieszkanie od gminy, ale jednocześnie nie mogą sobie pozwolić na zakup lub wynajęcie samodzielnego mieszkania na warunkach rynkowych – komentuje Marek Wielgo.

Zasoby mieszkaniowe gmin: wzrosły czy się skurczyły?

Innym miernikiem aktywności samorządów w dziedzinie mieszkalnictwa jest wielkość i stan techniczny zasobów mieszkaniowych. Gminy powinny je stale powiększać, budując nowe mieszkania i remontując stare. Jakie są efekty działań samorządów w ciągu ostatnich pięciu lat? Okazuje się, że tylko w 155 z 314 powiatów, czyli w niespełna połowie z nich, powstało w tym okresie przynajmniej jedno mieszkanie komunalne. Marek Wielgo przyznaje, że wiele gmin ledwie wiążą koniec z końcem, więc trudno się dziwić, że nie podejmują się budowy czynszówek. Jednak dla miast wojewódzkich tego typu inwestycje raczej nie powinny być wyzwaniem ponad siły. Ot, kwestia priorytetów.

Niestety, ze statystyk GUS wynika, że władze samorządowe tylko w nielicznych miastach wojewódzkich podjęły się budowy mieszkań. W dodatku skala tych inwestycji jest niewielka – mówi Marek Wielgo.

Według GUS, w latach 2019-2023 najwięcej mieszkań komunalnych powstało w Poznaniu (512), Krakowie (392) i Warszawie (268). Niepokoić może jednak fakt, że we Wrocławiu, Katowicach, Szczecinie, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim, Bydgoszczy, Lublinie, Olsztynie, Opolu i Rzeszowie nie powstało w tym okresie ani jedno mieszkanie komunalne!

Samorządowcy nie angażują się w budowę mieszkań, tłumacząc że mają pilniejsze potrzeby, np. budowę infrastruktury służącej wszystkim mieszkańcom, czyli m.in. dróg, oczyszczalni ścieków, wodociągów i kanalizacji. Nie może być już jednak wymówką brak wsparcia ze strony państwa. Od 2021 r. gminy mogą liczyć na dofinansowanie w wysokości nawet 80% kosztów przedsięwzięcia. Przy czym to dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego dotyczy zarówno nowych mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów – mówi Marek Wielgo.

I przypomina, że w czasie rządów Zjednoczonej Prawicy powstał też program „Mieszkania za grunt”, który miał zwiększyć pulę tanich mieszkań czynszowych. W praktyce jest on jednak martwy.

Ekspert portalu GetHome.pl zwraca uwagę, że m.in. na skutek prywatyzacji mieszkań, czyli ich odsprzedaży dotychczasowym najemcom, w ostatnich latach zasoby mieszkaniowe gmin w wielu miastach – zwłaszcza w Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku, Szczecinie, a nawet w Warszawie – skurczyły się, zamiast zwiększyć. Np. władze stolicy sprywatyzowały 372 mieszkania w latach 2018-2022. Nowych wybudowały w tym czasie tylko 336.

W Łodzi największym problemem jest fatalny stan techniczny wielu budynków. Ubytki w zasobie mieszkaniowym gminy wynikają więc tu w dużej mierze z konieczności wyburzania zrujnowanych kamienic. W 2022 r. znajdowało się w nich niemal 2,3 tys. mieszkań!

Problem tzw. pustostanów dotyczy też innych miast. Przez wiele lat nie dbały one o swoje stare zasoby mieszkaniowe. I właśnie efektem tych zaniedbań był pogarszający się stan techniczny budynków i coraz większa liczba pustostanów. GUS podaje, że w 2022 r. w całym kraju było ich blisko 72,9 tys., czyli niemal dwukrotnie więcej niż dekadę temu. Aż trudno w to uwierzyć, ale np. w Warszawie liczba mieszkań niezamieszkanych w zasobach miasta wzrosła w latach 2013-2022 z ok. 8 tys. do blisko 11,1 tys. We wspomnianej już Łodzi w 2022 r. było przeszło 9,7 tys., a ich liczba niemal się podwoiła od 2013 r. Tylko w jednym mieście wojewódzkim – we Wrocławiu – liczba niezamieszkanych mieszkań w zasobach komunalnych zmniejszyła się. Uściślijmy jednak, że nie wszystkie pustostany, to mieszkania w budynkach wyłączonych z eksploatacji z powodu złego stanu technicznego, często zagrażającego zdrowiu lub nawet życiu mieszkańców. Jakaś część takich pustostanów czeka na gruntowny remont. Pamiętajmy, że każde miasto musi mieć rezerwę wolnych lokali np. na wypadek jakiegoś kataklizmu typu pożar.

Na szczęście niektóre gminy zaczęły remontować swoje pustostany. Oczywiście tylko wtedy, gdy ma to sens ze względu na stan techniczny budynku. Z odsieczą przychodzi Unia Europejska, dofinansowując przedsięwzięcia związane z rewitalizacją. Gminy mogą też sięgać po budżetową dotację z Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego.

Remonty pustostanów są najszybszą i najtańszą formą pozyskiwania lokali dla rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na zakup lub najem wolnorynkowy – przyznaje Marek Wielgo.

Zwraca uwagę, że odzyskiwanie pustostanów umyka statystykom GUS. Co gorsza, politycy często manipulują tego typu danymi. Np. chwalą się, że w danej gminie oddano do użytkowania ileś mieszkań, a w rzeczywistości są to lokale wyremontowane, które wcześniej stały puste.

Jak pobudzić budowę tanich mieszkań na wynajem?

Jeszcze rok temu w rządowym portalu internetowym, który był dedykowany programowi „Mieszkanie Plus”, można było znaleźć zapowiedź zwiększenia zasobów mieszkaniowych gmin o ponad 150 tys. lokali czynszowych w okresie od 2019 do 2025 r. Do końca 2023 r. powstało ich… niespełna 6 tys. Katastrofalne są także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. W efekcie udział mieszkań komunalnych w łącznym bilansie mieszkań oddanych do użytkowania jest symboliczny i wynosi zaledwie 0,6%.

Trudno o bardziej czarny obraz sytuacji. Budownictwo komunalne w największych miastach jest w zapaści, a co gorsza – nie widać światełka w tunelu. Największe szanse szybkiego rozwoju taniego budownictwa czynszowego upatruję w działalności towarzystw budownictwa społecznego (TBS) i społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM), czyli spółek, których udziałowcami są najczęściej gminy. Oczywiście, o ile rząd nie będzie skąpił pieniędzy na wsparcie społecznego budownictwa czynszowego – ocenia ekspert portalu GetHome.pl.

I przekonuje, że do rozpoczynania inwestycji mogą je przekonać nie tylko państwowe grunty przekazane na ten cel z Krajowego Zasobu Nieruchomości, ale i spory zastrzyk gotówki z budżetu państwa. Dotacja dla SIM/TBS z Funduszu Dopłat przy BGK sięga 35% kosztów budowy. Ponadto spółki mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu z BGK, natomiast lokatorzy partycypujący w kosztach budowy mogą wykupić mieszkania. Efekty już są widoczne w statystykach budowlanych GUS. W 2023 r. TBS-y wybudowały ponad 2 tys. mieszkań, czyli o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Jeszcze większy progres GUS odnotował w liczbie rozpoczętych mieszkań. W ubiegłym roku było ich blisko 3,5 tys., czyli niemal trzy razy więcej.

Wśród miast wojewódzkich prym w społecznym budownictwie czynszowym wiedzie Szczecin. Co ciekawe, jest to jedno z najmniej zamożnych miast wojewódzkich. Tymczasem w Krakowie, Gorzowie Wielkopolskim, Rzeszowie i Olsztynie nie powstała ani jedna czynszówka, mimo iż wysokość dochodów podatkowych w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest tam wyższa.

Marek Wielgo, ekspert portalu