Bezpieczny Kredyt 2% ograniczył zakup mieszkań za gotówkę

Przeczytaj także: Podaż i ceny mieszkań ustabilizowane. Co dalej?

Około 1/3 zakupów nowych mieszkań na 7 największych rynkach Polacy finansowali bez pomocy kredytu – wynika z najnowszego raportu NBP podsumowującego czwarty kwartał 2023 roku. W potocznym rozumieniu transakcje takie nazywa się zakupami gotówkowymi, choć trzeba mieć świadomość, że nierzadko środki potrzebne do owego zakupu za gotówkę pochodzą ze sprzedaży dotychczasowego lokum. Jako transakcja gotówkowa na rynku pierwotnym będzie więc też traktowana sprzedaż starego mieszkania w bloku z wielkiej płyty, a potem przeznaczenie otrzymanych środków, wraz z ewentualną dopłatą, na zakup lokalu w nowym bloku.

Transakcje stricte gotówkowe, to jednak nie wszystko. Gotówka pojawia się też przy zakupie mieszkania na kredyt. Co do zasady przecież, aby taki dług zaciągnąć, potrzebujemy wkładu własnego. Gdyby i te pieniądze uwzględnić, to okazałoby się, że gotówka odpowiadała za ponad połowę (58%) pieniędzy trafiających w czwartym kwartale na konta deweloperów działających na 7 największych rynkach – wynika z danych NBP.

„Bezpieczny Kredyt 2%” przykręcił kurki z gotówką

Warto też przytoczyć szacunki NBP, które pokazują konkretne kwoty wydawane na zakup nieruchomości. Okazuje się, że na nowe mieszkania w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu przeznaczyliśmy aż 3,4 mld złotych gotówki. Liczba ta dotyczy tylko transakcji zawartych w czwartym kwartale 2023 roku. Wynik ten będzie jeszcze pewnie podlegał rewizji w kolejnych publikacjach. Z dużym prawdopodobieństwem będzie to rewizja w górę. Wspomniana kwota 3,4 mld złotych wbrew pozorom nie jest wcale najwyższym wynikiem w historii. Tu palma pierwszeństwa należy do poprzednich dwóch odczytów, z których wynika, że na 7 największych rynkach do biur sprzedaży deweloperów wpłynęło po około 7 miliardów złotych.

Aby pokazać skalę zjawiska warto przeliczyć te kwoty na rzeczy jeszcze bardziej namacalne. Okazuje się bowiem, że w czwartym kwartale 2023 roku deweloperzy z 7 największych miast sprzedali za gotówkę około 4,8 tys. mieszkań (z ponad 14 tysięcy w tym czasie sprzedanych).

Na rynek mieszkaniowy nieśmiało wraca normalność

Dane NBP to kolejne już informacje (po danych BIK na temat popytu na kredyty, danych GUS na temat liczby rozpoczynanych budów, czy informacji, które udostępnia Otodom Analytics na temat sprzedaży mieszkań), które potwierdzają hipotezę, według której „Bezpieczny Kredyt 2%” pod koniec 2023 roku, wygonił z rynku część kupujących. Chodzi oczywiście o osoby, które na tani kredyt nie mogły się załapać, a przy tym nie chciały stawać w szranki z osobami mogącymi dostać hipotekę z dopłatą.

Ci nabywcy przeszli w stan uśpienia. Z dużym prawdopodobieństwem wrócili oni na rynek z początkiem 2024 roku. Sprzyja temu odbudowująca się oferta mieszkań na sprzedaż oraz fakt, że banki ułatwiły dostęp do standardowych hipotek, gdy przestały je zalewać wnioski o kredyty z dopłatą. Dobrym wynikom sprzedaży pomagają ponadto wzrost optymizmu konsumentów oraz najszybszy od ćwierć wieku realny wzrost poziomu wynagrodzeń. A gdyby tego było mało, to do zakupu w najbliższych miesiącach może ponadto przekonywać rząd strasząc wprowadzeniem nowego programu mieszkaniowego w drugiej połowie roku. Oczywiście nie wiadomo dziś w jakiej formule i czy w ogóle nowy program zostanie uruchomiony. Nie zmienia to jednak faktu, że dla tych, którzy na nowe dopłaty do kredytów mogą się nie załapać, najbliższe miesiące mogą okazać się relatywnie krótkim okienkiem możliwości na w miarę spokojne zakupy.

Jeśli ta hipoteza okaże się słuszna, to w danych za 2024 rok należy spodziewać się wzrostu udziału zakupów finansowanych gotówką. Powód jest prosty – wraz z upływem kolejnych miesięcy po wygaszeniu „Bezpiecznego Kredytu 2%” rynek mieszkaniowy wraca do normalności. Z punktu widzenia skali zakupów gotówkowych rzeczoną normalnością jest to, że kredyty mieszkaniowe finansowały przeważnie mniejszą część zakupów. Królowała za to gotówka.

Bartosz Turek, główny analityk