Wraca pomysł na polskie REIT-y

Przeczytaj także: REIT-y w Polsce to już temat zamknięty?

Polscy inwestorzy zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni, wciąż mają bardzo ograniczone możliwości inwestowania i realizowania zysków na rynku nieruchomości. Ponieważ w naszym kraju ciągle brakuje legislacji, które umożliwiłaby niemal każdemu zarabianie na nieruchomościach komercyjnych, jak REITy, czyli podmioty, skupujące nieruchomości, by następnie je wynajmować i zarabiać na opłatach wnoszonych przez najemców. Instytucje te z powodzeniem funkcjonują od lat w ponad 40 krajach świata, w tym w Stanach Zjednoczonych, ale również m.in. Belgii, Bułgarii, Finlandii, Francji, Wielkiej Brytanii, Grecji, Hiszpanii, Niemczech, Węgrzech czy Włoszech.

Co gorsza, w efekcie ich braku, nieruchomości komercyjne nad Wisłą należą głównie do zagranicznych podmiotów i zarabiają dla tamtejszych inwestorów czy emerytów. Szacuje się, że polski kapitał stanowi tylko od 2 do 5 proc. wolumenu inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych - m.in. logistyka, centra handlowe, biura i hotele, podczas gdy w Czechach ten odsetek wynosi 60 proc. Dla przykładu 220 mln zł to przychody z czynszów dostarczone w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2023 r. przez polskie budynki - z Warsaw Spire i Crown Tower na czele - znajdujące się w portfelu, notowanej w Wiedniu i Warszawie spółki Immofinanz, która koncentruje swoją działalność na segmencie handlowym i biurowym.

Nowe zasady gry

Pojawienie się w Polsce REIT-ów wiąże się też ze zmianą dotychczasowego sposobu inwestowania i zarabiania na rynku nieruchomości, które obecnie są jedynie niewielkim ułamkiem wszystkich możliwości pomnażania nawet małego kapitału w sektorze nieruchomości, jakie na świecie zapewniają REIT-y.

Niewątpliwie na znaczeniu tracą modele condo i apathotelowe, a także bezpośrednie kupowanie mieszkań na wynajem. W tym obszarze REIT-y wydają się znacznie atrakcyjniejszą i bezpieczniejszą formą, a to m.in. poprzez: niską wartość instrumentu udziałowego minimalnej inwestycji początkowej, obligatoryjną wypłatę zysków - dywidendy oraz zwolnienie z podatku CIT pod warunkiem jej wypłacenia, duży potencjał na stopę zwrotu - zysku, powyżej średniej, nieograniczoną i szybką możliwość wyjścia z inwestycji, niższą zmienność wysokości wypłat zysków - stopy dywidendy, braku potrzeby wiedzy w zakresie zarządzania nieruchomością, miesięcznie, kwartalnie lub rocznie interwały wypłat zysków - dywidend, długi horyzont inwestycyjny, bardzo wysoki potencjał do skutecznej dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, dobrą ochronę przed inflacją, przejrzysty i zobiektywizowany sposób wyceny - przez giełdy papierów wartościowych, oraz jego aktualność w trybie online, czy możliwość dziedziczenia itd.

Warto też pamiętać o ryzykach przy zakupie nieruchomości w modelach condo i apart-hotelowych jak m.in.: zakupu powyżej ceny rynkowej, złej lokalizacji, przyszłej nadmiernej koncentracji - konkurujących ze sobą obiektów i braku dywersyfikacji portfela, wątpliwej efektywności operatora, a nawet bankructwa obiektu, braku “gwarantowanych” zysków lub wypłaty, niższych niż ustalone, pojawienia się konfliktu pomiędzy zarządzającymi a akcjonariuszami, działalności w branży hotelarskiej uważanej za sektor podwyższonego ryzyka itp.

Analiza prowadzi do wniosku, że dotychczasowi inwestorzy indywidualni, którzy chcieli zakupić lokal w modelach condo i aparthotelowych lub od dewelopera na wynajem, mogą w przyszłości preferować nabycie akcji spółek typu REIT. A co za tym idzie znalezienie chętnego na kilkuletni apartament - w segmencie condo na jeszcze niewielkim rynku wtórnym, które już nie było zbyt łatwe, może okazać się wielkim wyzwaniem. Szczególnie że sprzedający zwykle chcą pozbyć się nieudanej inwestycji z jakimiś wadami i problemami. Wątpliwości budzi też ogromna oferta nowych pokoi condo i apart hotelowych oraz dalszego finansowania inwestycji realizowanych w tych modelach.

Kolejna próba

Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, polskie REITY-y - zwane S.I.N.N., czyli spółkami inwestującymi w najem nieruchomości, mogą istotnie zwiększyć potencjał budowy nieruchomości na wynajem w oparciu o kapitał drobnych inwestorów, dla których kupno własnej nieruchomości nie jest możliwe. Eksperci podkreślają, że ich wprowadzenie pomogłoby szybciej zaktywizować polski rynek nieruchomości komercyjnych po okresie spowolnienia. A spółki inwestujące w najem miałyby również na celu zaktywizowanie rodzimego kapitału na zdominowanym przez zagranicznych graczy rynku, z korzyściami dla GPW, mieszkaniówki i oszczędności obywateli. Warto jednak pamiętać, że spółki typu REIT miały działać w Polsce już od wielu lat, a wcześniejsze prace nad nimi zdezorientowały nawet media. Czas pokaże, czy tym razem próba wdrożenia oczekiwanych od lat legislacji zakończy się sukcesem.

Adam Białas jest ekspertem rynku budowlanego i nieruchomości, managerem w agencji "Bialas Consulting & Solutions" oraz dziennikarzem biznesowym