Podaż i ceny mieszkań ustabilizowane. Co dalej?

Przeczytaj także: Bezpieczny Kredyt 2% ograniczył zakup mieszkań za gotówkę

Wygaszenie programu BK 2% nie wstrząsnęło rynkiem mieszkaniowym. Zainteresowanie kredytami hipotecznymi i zakupem własnego M wyhamowały, ale nie wygenerowały silnych zawirowań. W dużej mierze to efekt wzrostu dochodów potencjalnych nabywców mieszkań.

Dwucyfrowa podwyżka płacy minimalnej, zwiększenie wynagrodzeń w sektorze publicznym oraz wyższe świadczenia wychowawcze wpłynęły pozytywnie na zdolność kredytową gospodarstw domowych. Nie bez znaczenia była też malejąca w zaskakującym nawet dla analityków tempie inflacja.

W pierwszym kwartale 2024 roku znacząco osłabł wpływ anomalii w otoczeniu rynku nieruchomości. Zakończył się okres dynamicznego wzrostu poziomu inflacji oraz zmian w polityce pieniężnej i kredytowej. Koszty prowadzenia prac budowlanych przestały rosnąć. Przede wszystkim jednak zakończono rządowy program preferencyjnych kredytów, który w drugiej połowie 2023 roku rozgrzał do czerwoności sektor mieszkaniowy. Splot tych czynników sprawił, że pierwsze trzy miesiące roku upłynęły pod znakiem stabilizacji na rynku. To, jak długo potrwa, zależeć będzie m.in. od kształtu nowego programu #NaStart– podkreśla dr hab. Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.

Wiosenne odbicie podaży

O powrocie sektora mieszkaniowego na spokojniejsze tory świadczy stopniowe odbudowywanie się bazy dostępnych mieszkań na sprzedaż. W pierwszych trzech miesiącach roku liczba nowych ofert w serwisie Otodom wyniosła 159 tys. To najwięcej od II kwartału 2022 roku. Na 7 głównych rynkach do sprzedaży trafiło o 120% więcej lokali deweloperskich niż rok wcześniej. Jednak bardziej znaczący wzrost podaży widoczny był na rynku wtórnym.

A wśród nieruchomości z drugiej ręki najszybciej przybywało ofert mieszkań wybudowanych w latach 1990-2015 oraz tych oddanych do użytkowania niedawno. To sugeruje, że osoby które kupiły wcześniej lokale z myślą o wynajmie lub w celach spekulacyjnych, decydują się obecnie na ich sprzedaż. Motywacją mogą być zatrzymanie wzrostu stawek czynszów oraz niepewność związana z zapowiadanym kolejnym programem stymulującym popyt.

Boom cenowy dogonił rynek wtórny i mniejsze miejscowości

Na początku roku wzrost cen mieszkań spowolnił. Jednak potencjalni nabywcy nadal muszą się liczyć z wyższymi o średnio 3% stawkami ofertowymi niż kwartał wcześniej. W podwyżkach wyraźnie przoduje rynek wtórny. Według danych Otodom Analytics w I kw. roku wyniosły one 4% kw/kw, podczas gdy w przypadku mieszkań od deweloperów było to średnio 2,5% kw/kw. Jak wskazują eksperci, właścicieli nieruchomości do podnoszenia oczekiwań cenowych zachęciły najprawdopodobniej silne podwyżki na rynku deweloperskim w ubiegłym roku.

W latach 2021-2023 w całej Polsce deweloperzy oddawali średnio 140 tys. mieszkań rocznie. Można szacować że nawet połowa tych mieszkań została kupiona w celach inwestycyjnych. Wielu kupujących decyzję czy przeznaczy zakupione lokale na wynajem czy na sprzedaż, odkładało na moment odbioru mieszkania od dewelopera. Niewystarczająca w stosunku do zgłaszanego popytu oferta mieszkań deweloperskich, którą obserwowaliśmy w całym 2023 roku, skłoniła właścicieli oddanych niedawno do użytku mieszkań do wystawienia tych lokali na sprzedaż.

W efekcie liczba mieszkań oferowanych na rynku wtórnym wyraźnie wzrosła, nie wywołując jednak żadnych obniżek czy choćby stabilizacji cen mieszkań. Stało się tak ponieważ o ich wysokość decydowali pojedynczy właściciele, których oczekiwania ukształtowały rosnące pod wpływem BK 2% jeszcze niedawno ceny mieszkań na rynku oferowanych przez firmy deweloperskie - zaznacza Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku, Otodom Analytics.

Co ciekawe, bez względu na wielkość miejscowości tempo wzrostu średnich stawek ofertowych było podobne. Oscylowało wokół 3,5-3,8% kw/kw. Wyjątek stanowiły jedynie duże miasta, liczące 100-500 mieszkańców (+2%) To potwierdza, że ubiegłoroczne wzrosty cen obserwowane dotychczas
w największych i najbardziej popularnych lokalizacjach, rozlały się obecnie na mniejsze rynki.

Największy spadek cen ziemi od sześciu lat

W pierwszym kwartale roku odnotowano największy od II kw. 2018 roku spadek cen ziemi – o blisko 3% kw/kw.

W efekcie na początku roku nabywcom niezabudowanych gruntów przyszło zapłacić średnio 236 zł/mkw., podczas gdy kwartał wcześniej było to 244 zł/mkw. Z czego to wynika? Eksperci wskazują kilka przyczyn.

Przede wszystkim - niski popyt na ziemię ze strony deweloperów, zwłaszcza w małych i średnich miastach. Stosunkowo wolniejszy wzrost cen niż w metropoliach zniechęcał ich bowiem do nowych inwestycji. Z kolei inwestorów prywatnych do zakupów gruntów zdemotywowały wysokie koszty materiałów budowlanych oraz robocizny. Do samodzielnej budowy domu nie zachęcił także program preferencyjnych kredytów - według danych BGK mniej niż co dziesiąty beneficjent BK2% przeznaczył środki na ten cel.