Rynek najmu powoli się odbudowuje

Przeczytaj także: Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny najmu

W lutym 2024 mieliśmy do czynienia z imponującymi spadkami cen najmu. Podobnie wygląda podsumowanie I kwartału 2024 roku, kiedy przewaga spadków była zdecydowana. W I kw. 2024 r. w porównaniu do IV kw. 2023 r. obniżki stawek dla dużych i średniej wielkości mieszkań odnotowaliśmy w 12 z 17 miast. Przewaga wzrostów dotyczyła jedynie mieszkań dużych – 10 miast ze wzrostem i 7 ze spadkiem. Łącznie mamy 31 rynków ze spadkiem, 17 ze wzrostem i 3, w których koszt najmu pozostał na wcześniejszym poziomie. Przewaga spadków występuje również w porównaniu do poziomu sprzed roku – 28 spadków i 17 wzrostów.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to wyraźne spadki we wszystkich segmentach zaobserwowaliśmy w Łodzi (małe -9,9% r/r, średnie -8% r/r, duże -2,2%), Wrocławiu (małe -3,9%, średnie -4,1%, duże -7,4%) i Bydgoszczy (małe -5,5% r/r, średnie -2,1% r/r, duże -1,7%). Widać, że rynek wynajmu w tych miastach się przesycił. Miasta, gdzie w większości segmentów obserwujemy spadki, to także: Białystok, Katowice, Lublin, Sosnowiec, Szczecin i Warszawa. Z kolei miasta, gdzie stawki najmu „się bronią” (wzrosty rok do roku przynajmniej w dwóch segmentach), to Częstochowa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów i Toruń.

Dwa miesiące niewielkich wzrostów kosztów najmu

Z kolei dla kwietnia mamy dane łączne dla wszystkich segmentów. Rozbicie na małe, średnie i duże mieszkania spowodowałoby małą liczebność ogłoszeń dla poszczególnych grup, a co za tym idzie gorszą wiarygodność danych, zwłaszcza dla miast spoza tzw. wielkiej piątki.

Dane pokazują stopniowe odbicie stawek najmu. W kwietniu były przeciętnie o 0,38% wyższe niż w marcu. Z kolei w marcu mieliśmy symboliczny wzrost o 0,18% w stosunku do lutego. Teoretycznie mamy więc za sobą dwa miesiące wzrostów.

W praktyce sytuacja niewiele się zmieniła w porównaniu z lutym. Wzrosty, które się dokonały przez te dwa miesiące, były nieznaczne. Nie widać nowych rekordów poza wspomnianym już Białymstokiem. Liczba ogłoszeń, zarówno tych nowo dodanych, jak i wszystkich aktywnych, była stabilna. W marcu i kwietniu odnotowaliśmy ok. 62 tysiące aktywnych ogłoszeń, czyli tylko o 2% mniej niż w lutym.

Warto też zwrócić uwagę, że w kwietniu w 4 z 5 największych miast wciąż dominowały spadki w porównaniu do marca. To wszystko powoduje, że właściciele mieszkań na wynajem nie mają zbyt wielu powodów do radości.

Kraków, Poznań i Gdańsk to miasta, w których po opłaceniu najmu najwięcej zostaje na życie

Żeby ocenić sytuację najemców nie wystarczy znajomość kosztów najmu. To oczywiste, że koszt najmu w Warszawie jest dużo wyższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia. Pojawia się więc pytanie, w których miastach po opłaceniu najmu najwięcej zostaje na życie.

W przypadku pary zarabiającej po 80% średniego wynagrodzenia w danym mieście najlepsza jest sytuacja najemców w Krakowie. Dla wielu osób może być zaskoczeniem, że średni dochód w tym mieście jest wyższy niż w Warszawie. Według GUS w marcu było to 11 372 zł brutto, a w Warszawie 10 634 zł brutto. Z kolei najem w Krakowie jest tańszy niż w stolicy. To powoduje, że naszej przykładowej parze, po opłaceniu najmu, na życie zostaje 9 765 zł, czyli o 1 388 zł więcej niż w Warszawie (8 377 zł).

Dobre wyniki uzyskały również Poznań (9 608 zł) i Gdańsk (8 936 zł). Na drugim biegunie mamy Białystok. Najem jest tam względnie tani. Koszt dla mieszkania o powierzchni 50 m² wynosi 2 222 zł. Niestety niskie są również wynagrodzenia – średnia 6 799 zł brutto. To powoduje, że naszej przykładowej parze na życie zostanie tylko 5 722 zł, czyli o ponad 4000 zł mniej niż w Krakowie.

Z kolei Warszawa jest na 5. miejscu z 13 miast, dla których przeprowadziliśmy badanie. Po opłaceniu najmu zostaje tam 8 377 zł. Teoretycznie jest to niezły wynik. Warto jednak pamiętać, że wysokość innych kosztów życia również jest tu wyższa. Z tego względu różnica kwotowa czasami może być myląca. Warto więc sprawdzić również różnicę procentową, która pokazuje, jaką część dochodu pochłania najem. Tu stolica wypada zdecydowanie najgorzej (31%). Pod tym względem najlepsze wyniki uzyskały Katowice i Poznań (po 21%).

Wrócimy do porównania Warszawy i Katowic. Po odniesieniu kosztów najmu do dochodów okazuje się, że w tym drugim mieście na życie pozostaje więcej pieniędzy (8 387 zł vs 8 377 zł). Udział kosztu najmu w dochodzie również jest korzystniejszy (21% vs 31%).

Rentowność inwestycji w małe mieszkanie spadła z 5,9% do 4,9%

Jeśli chodzi o nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, to wskaźniki opłacalności spadają. Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) dla inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9% do 4,9%. Dla średniej wielkości mieszkań był to spadek z 5,5% do 4,6%, a dla dużych z 4,9% do 4,2%.

Warto jednak dodać, że rentowność netto może dawać błędny obraz sytuacji, ponieważ jest to poziom już po uwzględnieniu podatku. Tymczasem np. oprocentowanie lokat bankowych jest podawane jako stawka brutto, czyli przed opodatkowaniem. Dlatego podajemy też powyższe poziomy rentowności jako odpowiednik lokaty bankowej. W przypadku małych mieszkań średnia rentowność jest porównywalna do lokaty z oprocentowaniem 6,1%, dla tych średniej wielkości jest to 5,7%, a dla dużych 5,1%.

Rentowność netto została wyliczona przy uwzględnieniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).