Obowiązek instalacji punktów ładowania kłopotliwy dla właścicieli budynków

Przeczytaj także: Stacje ładowania elektryków: jest szansa na istotny rozwój infrasktruktury?

Obowiązek ten wynika z ustawy z dnia 2 grudnia 2021 r. o zmianie ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych oraz niektórych innych ustaw i spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku, ale mali i średni przedsiębiorcy są z niego zwolnieni. Oprócz punktu ładowania konieczne jest zainstalowanie kanałów na przewody i kable elektryczne, aby umożliwić zainstalowanie kolejnych punktów ładowania jeżeli te stanowiska znajdują się wewnątrz budynku lub przylegają do budynku.

Choć ustawa obowiązuje od 22 lutego 2018 r to wciąż pojawia się wiele pytań dotyczących zagadnień związanych z tym obowiązkiem - zauważa Jan Pruski, z kancelarii Wolf Theiss

Kiedy właściciel, a kiedy zarządca budynku?

Obowiązek spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku, jednakże ustawodawca nie definiuje zarządcy budynku, oraz nie wskazuje kiedy to na nim spoczywać będzie realizacja obowiązku. Z uwagi na brak legalnej definicji zarządcy budynku, trzeba posiłkować się orzecznictwem sądów, które dotyczy zarządcy obiektu budowlanego. Zgodnie z nią jest to podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania obiektem, będącym cudzą własnością w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela.

To indywidualny charakter stosunku prawnego powinien decydować o tym czy podmiotem zobowiązanym będzie właściciel, czy zarządca budynku. Oznacza to, że najemca lokalu w galerii handlowej nie będzie zobowiązany do realizacji tego obowiązku, jednakże już najemca lub użytkownik całej nieruchomości, czerpiący z niej pożytki i zarządzający tą nieruchomością w imieniu własnym oraz z wyłączeniem właściciela będzie zobligowany do instalacji punktu ładowania, oraz kanałów na przewody i kable elektryczne – komentuje Jan Pruski.

Obowiązek instalacji jeszcze przed 1 stycznia 2025 r.

Niekiedy obowiązek instalacji punktów ładowania i kanałów oraz przewodów pod kable elektryczne powstanie jeszcze przed 1 stycznia 2025 r. Dotyczy to sytuacji projektowania i budowy nowych budynków niemieszkalnych, z którymi związanych jest więcej niż 10 stanowisk postojowych. Obowiązek ten ma zastosowanie również do przebudowy lub remontu budynku, w ramach których koszt wykonywanych prac związanych z przegrodami zewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku wynosi więcej niż 25% wartości budynku, nie wliczając wartości gruntu, na którym usytuowane są budynek i parking. Dotyczy to sytuacji gdy koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7% całkowitego kosztu przebudowy albo remontu i jeżeli stanowiska postojowe znajdują się wewnątrz budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną budynku, lub przylegają do budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną parkingu. W tym przypadku obowiązek będzie spoczywał na podmiocie, który będzie taki budynek projektował, budował lub przebudowywał.

Zwolnienie z obowiązku instalacji punktów ładowania

Ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z obowiązku instalacji punktu ładowania oraz kanałów na kable elektryczne, nakazując stosować odpowiednio art. 12 ust. 6 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Przepis ten zwalnia małych i średnich przedsiębiorców w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo Przedsiębiorców– z obowiązku instalacji punktu ładowania oraz infrastruktury do instalacji kolejnych punktów podczas budowy nowych budynków lub ich przebudowy. Ustawodawca nie wskazuje jednak, co oznacza odpowiednie stosowanie tego przepisu w kontekście obowiązku dostosowania obecnych budynków, W związku z tym pojawia się wątpliwość – czy status małego lub średniego przedsiębiorcy ma mieć znaczenie w przypadku właściciela, czy też również zarządcy budynku.

Niedopatrzenie ustawodawcy, czy może celowe pominięcie?

Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych oraz jej nowelizacja stanowią implementację do polskiego porządku prawnego prawa europejskiego tj. dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/844 z 30 maja 2018 r. zmieniająca dyrektywę 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej. Zgodnie z dyrektywami, państwa członkowskie mogą wprowadzić zwolnienie z realizacji obowiązku dotyczące budynków będących własnością małych oraz średnich przedsiębiorstw i zajmowanych przez takie przedsiębiorstwa. Tymczasem, nasz ustawodawca uznał, że w przypadku budynków będących jedynie własnością małych i średnich przedsiębiorców, przepisów dotyczących obowiązku instalacji infrastruktury do ładowania nie stosuje się. Ustawodawca pominął w przepisie zagadnienie faktycznego zarządzania budynkami, czyli np. sytuacje, gdy budynek jest własnością małego przedsiębiorcy, ale zarządza nim duży przedsiębiorca i odwrotnie.

Państwa członkowskie mają możliwość wprowadzenia zwolnienia z realizacji obowiązku, jednakże prawo europejskie sugeruje, że zwolnienie powinno być stosowane do budynków będących własnością małych i średnich przedsiębiorstw i zajmowanych przez takie przedsiębiorstwa. Pominięcie elementu zajmowania budynku oraz podmiotu zarządzającego budynkiem, w przepisie dotyczącym zwolnienia stanowi najprawdopodobniej przeoczenie ustawodawcy. Ma to znaczenie w sytuacjach, gdy budynek jest własnością małego lub średniego przedsiębiorcy, jednakże np. jego najemca (faktycznie będący najemcą całej nieruchomości i zarządzający nią) ma status dużego przedsiębiorcy. Taki przedsiębiorca również może być zobowiązany do realizacji obowiązku instalacji punktów ładowania – komentuje Marcin Żak, senior associate z zespołu nieruchomości kancelarii Wolf Theiss.

A co z mikroprzedsiębiorcą?

Ustawodawca wskazuje na zwolnienie w stosunku do budynków będących własnością małych i średnich przedsiębiorców, jednakże całkowicie pomija w zwolnieniu mikroprzedsiębiorcę. Na podstawie ustawy Prawo Przedsiębiorców - mikroprzedsiębiorcy nie można zakwalifikować do definicji małego przedsiębiorcy, bowiem zgodnie z definicją ustawową mikroprzedsiębiorca nie jest małym przedsiębiorcą. Wskazuje to na kolejne niedopatrzenie ustawodawcy, który nie wskazuje mikroprzedsiębiorcy w katalogu zwolnionych z realizacji obowiązku podmiotów.

Sankcje

Aktualnie ani ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych, ani jej nowelizacja nie wskazują na sankcję związane z brakiem realizacji obowiązku instalacji punktu ładowania oraz kanałów na przewody i kable elektryczne. W przypadku obowiązku powstającego przy budowie, przebudowie lub remoncie istnieje ryzyko, że organ odmówi np. zatwierdzenia projektu budowlanego, argumentując, że obowiązek nie został zrealizowany. Nie należy również zaniedbywać obowiązku wynikającego z nowelizacji, który należy zrealizować do dnia 1 stycznia 2025 r., bowiem niewykluczone jest, iż ustawodawca w międzyczasie wprowadzi regulacje, które będą przewidywały sankcje za niespełnienie wymogów nowelizacji.

Jan Pruski i Marcin Żak, z zespołu nieruchomości kancelarii