Nowe mieszkania na przeciętną kieszeń. Ile ich jest?

Przeczytaj także: Czy zakup mieszkania na kredyt możliwy przy średnich zarobkach?

W analizie założono, że aspirujący do własnego M przeciętnie zarabiający 30-letni singiel to taki, którego wynagrodzenie netto, czyli „na rękę” wynosi 6 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary 30-latków wzięto pod uwagę zarobki na poziomie 8 tys. zł, a małżeństwa w wieku 35 lat z dzieckiem – 10 tys. zł. Ponadto młodzi mają umowę o pracę na czas nieokreślony. Mieszkając wcześniej u rodziców zdołali odłożyć wkład własny na pokrycie 20% kosztów zakupu mieszkania. Co ważne, nie mają też żadnych zobowiązań kredytowych, które obniżałyby ich zdolność kredytową.

Kredyty mieszkaniowe

W swojej analizie dotyczącej oferty banków Rankomat.pl zwraca uwagę na ogromne różnice w sposobie liczenia zdolności przez poszczególne banki. W przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego, z dochodem na rękę na poziomie 10 tys. zł, różnica między pierwszym i ostatnim bankiem w zestawieniu sięga aż 240 tys. zł.

Niestety nie możemy liczyć na to, że banki oferujące największe kwoty, będą jednocześnie najtańszymi. Bardzo duże znaczenie ma więc właściwe rozpoznanie rynku i dobór właściwej oferty – przyznaje Konrad Pluciński, ekspert Rankomat.pl.

Z danych wyszukiwarki wynika, że w ostatnich dwóch miesiącach niektóre banki zaczęły bardziej restrykcyjnie oceniać zdolność kredytową rodzin z dziećmi na utrzymaniu. W maju na nieco większy niż w kwietniu kredyt mieszkaniowy mogły za to liczyć pary bezdzietne oraz single.

Jednym z czynników wpływających na wysokość miesięcznej raty, a więc również na zdolność kredytową jest podwyższenie przez niektóre banki oprocentowania kredytów – wyjaśnia ekspert Rankomat.pl.

Ceny nowych mieszkań

Dobra wiadomość jest taka, że – jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – maj przyniósł długo wyczekiwaną stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich w Warszawie. Średnia cena metra kwadratowego nowych lokali w ofercie warszawskich deweloperów nie zmieniła się już drugi miesiąc z rzędu. W miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli cenowa stabilizacja trwa od trzech miesięcy. Ponadto cieszyć może wyhamowanie podwyżek w Poznaniu, który po pięciu miesiącach wciąż jest liderem wzrostów średniej ceny metra kwadratowego. Niestety, nie uniknięto ich w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi.

Jaki wybór nowych mieszkań?

Dostępności mieszkań nie powinno się oceniać jedynie przez pryzmat zarobków, a w efekcie zdolności kredytowej oraz średniej ceny metra kwadratowego. Ważna jest też wielkość oferty, a w niej wybór mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. W maju niemal we wszystkich największych metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. W efekcie wzrosła ich oferta.

Wyjątkiem było Trójmiasto, ale i tu w okresie pięciu miesięcy tego roku wzrost oferty jest imponujący, bo wynosi 24%. W porównaniu z końcówką ubiegłego roku najbardziej zwiększyła się liczba mieszkań w ofercie deweloperów we Wrocławiu – aż o 46% i w Poznaniu – o 43%! W Warszawie oferta wzrosła o 29%, w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - o 19%, w Krakowie – o 14%, a w Łodzi, która jest drugim pod względem wielkości podaży rynkiem w Polsce - o 10%.

Jakie mieszkanie za „przeciętne” wynagrodzenie?

Przypominamy, że w niniejszej analizie dzięki wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania, którą dysponują gospodarstwa domowe jest większa. Dla uproszczenia przyjęto, że wszystkie koszty transakcyjne mieszczą się w tej kwocie. Ponadto rodzice obiecali młodym pomoc w ewentualnym wykończeniu oraz umeblowaniu mieszkania.

Oznacza to, że rodzina 2+1 może sobie pozwolić na wydatek blisko 716,6 tys. zł (o ok. 3 tys. mniejszy niż miesiąc wcześniej), a bezdzietna para – nieco ponad 593,5 tys. zł (o ok. 11 tys. zł większy). Z kolei przeciętnie zarabiający singiel na zakup nowego mieszkania za kredyt wraz z wkładem własnym może przeznaczyć niespełna 477 tys. zł, czyli o ponad 9 tys. zł więcej niż w kwietniu.

W najlepszej sytuacji są pary i rodziny 2+1. W ofercie firm deweloperskich jest dużo mieszkań spełniających ich oczekiwania cenowe. Czy podobnie ma się rzecz z singlami? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że bez problemu znajdą dla siebie lokum w każdej z największych metropolii. Największy wybór mieszkań w cenie do ok. 477 tys. zł jest w Łodzi i w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 2,6 tys. lokali). Natomiast w pozostałych metropoliach – szczególnie we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie – oferta jest znacznie skromniejsza.

Singli może ucieszyć jednak wiadomość, że we wszystkich miastach wzrosła w maju liczba mieszkań na ich kieszeń. Na przykład w stolicy Dolnego Śląska było ich 235, a miesiąc wcześniej - 143. Podobnie ma się rzecz z przeciętnie zarabiającymi parami i rodzinami z dzieckiem.

Deweloperzy zaczęli spuszczać z tonu. W ich ofercie zwiększyła się liczba lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Za kwotę, którą dysponuje przykładowy singiel można kupić w większości największych metropolii co najwyżej dwupokojowe mieszkanie, choć w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii znajdzie też trzy- a nawet i czteropokojowe.

Nieco więcej lokali o tak dużym metrażu znajdą w obu tych metropoliach bezdzietne pary. Natomiast w pozostałych największych miastach za 593,5 tys. zł można kupić głównie mieszkania dwupokojowe, choć – z wyjątkiem Krakowa i Warszawy – jest też całkiem sporo trzypokojowych.

Z kolei dla rodzin z dzieckiem mającymi do dyspozycji 716,5 tys. zł praktycznie we wszystkich metropoliach w zasięgu są mieszkania czteropokojowe i większe. Najwięcej tak dużych metraży było w maju w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niespełna 500) i Łodzi (blisko 300). Wciąż można je znaleźć w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, choć w tej ostatniej metropolii ofertę można policzyć na palcach obu rąk.

Niestety, decydując się na mieszkanie w dobrej lokalizacji trzeba się pogodzić z tym, że będzie ono miało niewielki metraż. Dla kogoś, komuś zależy na większej powierzchni mieszkania, może to oznaczać konieczność przeprowadzki do peryferyjnych dzielnic miasta.