Od czego zależy cena mieszkania?

Przeczytaj także: 10 sposobów na zakup taniego mieszkania

Wielkość

Potencjalni inwestorzy na początku drogi do własnego lokum muszą zdecydować, czy chcą robić zakupy na rynku pierwotnym czy wtórnym. Lokale z drugiej ręki są zwykle tańsze i przeglądając tego rodzaju oferty, możemy trafić na prawdziwe cenowe perełki. Minusem tego rozwiązania jest fakt, że nabywamy mieszkanie po kimś, które nie jest już nowe i trzeba dostosować do swoich potrzeb.

Rynek pierwotny daje kupcom szansę na nowe mieszkanie, które mogą wykończyć zgodnie ze swoim gustem. Inwestycja w taką nieruchomość wiąże się jednak z wyższymi kosztami niż zakupy na rynku wtórnym. Jak widać o cenie nieruchomości mieszkalnej w dużym stopniu decyduje rynek, na którym chcemy działać.

Zapewne nikogo nie zdziwi fakt, że na cenę mieszkania wpływa jego metraż, bez względu na to czy jest to lokum nowe, czy z drugiej ręki. Nieruchomości w różnych segmentach metrażowych drożeją w innym tempie i za metr kwadratowy kawalerki zazwyczaj zapłacimy więcej niż w przypadku dużego lokalu o na przykład trzech pokojach. Jednak ostateczna cena małego mieszkania z pewnością będzie mniejsza niż mieszkania obszernego.

Lokalizacja

Różnice w cenach za metr mieszkań różnej wielkości zależą przede wszystkim od ich lokalizacji i popularności na danym rynku. W miejscowościach atrakcyjnych turystycznie lub dużych miastach kawalerki (na przykład kawalerki w Warszawie) mogą osiągać wyższe stawki za metr niż w regionach, gdzie tego typu zabudowa cieszy się mniejszą popularnością.

Lokalizacja wpływa na ceny mieszkań bez względu na ich wielkość. W największych ośrodkach miejskich lokale mieszkalne są sporo droższe niż na peryferiach lub w mniejszych miasteczkach. W tej sytuacji duże znaczenie ma popyt, który jest wyższy na dużych rynkach, gdzie inwestorzy są aktywni. Im atrakcyjniej położone mieszkanie, tym jego cena jest wyższa. Dotyczy to nie tylko centralnych dzielnic metropolii, ale też lokali przy znaczących uniwersytetach czy położonych blisko miejsc popularnych wśród turystów.

Na cenę mieszkania ma również wpływ jego położenie w obrębie budynku. Najtańsze są tradycyjnie lokale położone na parterze. Parter wzbudza wątpliwości, ze względu na obawy o prywatność i bezpieczeństwo.

Z kolei cena za mieszkania położone wysoko może być wyższa, jeżeli rozciąga się z nich ładny widok, a budynku dostępna jest winda. Za atrakcyjne są uznawane również mieszkania dobrze doświetlone, z oknami wychodzącymi na południe. Na mniejszą cenę można liczyć w przypadku lokali położonych na ostatniej kondygnacji budynku, gdyż są narażone na upał i mróz, co może zwiększać koszty ich utrzymania.

Standard kształtuje cenę

Oczywiście o wartości mieszkania, które trafia na rynek nieruchomości, decyduje też jego standard. Lokum z drugiej ręki może być sporo droższe od nowego mieszkania, jeśli znajduje się w wyjątkowej zabudowie i zostało wykończone w wysokim standardzie. Rynek nieruchomości premium w Polsce prężnie się rozwija. Mieszkania tego typu zapewniają przyszłym właścicielom szereg wygód niedostępnych dla mieszkańców standardowych lokali. Może do nich należeć recepcja w budynku, prywatne miejsce parkingowe czy dostęp do strefy SPA. Apartamenty, do których wykończenia używa się najlepszych materiałów, zapewniają mieszkańcom wyjątkową wygodę i luksus, co przekłada się na stawki.

Zupełnie inaczej kształtuje się cena lokum w stanie deweloperskim i mieszkania z drugiej ręki. Innej stawki za metr można spodziewać się w wypadku standardowych mieszkań i starannie wykonanych apartamentów. Standard nieruchomości poszerza lub ogranicza możliwości negocjacji ceny, którą mamy również, kupując mieszkanie od dewelopera. Oszacowanie kosztów związanych z wykończeniem lub aranżacją świeżo kupionego wnętrza pozwoli nam lepiej zorientować się w rentowności całej inwestycji.

Rentowność, perspektywy i koszty sprzedającego

Mieszkania sprzedawane bezpośrednio są zwykle tańsze, a ich właściciele są bardziej skłonni do negocjowania ceny z potencjalnym kupcem. Dzieje się tak, ponieważ autorzy oferty nie są obciążeni kosztami prowizji pośrednika, które zwykle starają się wliczyć w cenę ofertową. Ustalenia dotyczące dodatkowych kosztów transakcji są ważne, ponieważ mają spory wpływ na ostateczny koszt zakupu lokum. O czym jeszcze warto pamiętać?

Aby dobrze zrozumieć mechanizmy kształtujące cenę konkretnego lokalu, warto zainteresować się pracą rzeczoznawcy. Wycenianie nieruchomości polega nie tylko na ocenie jej aktualnego stanu, ale również perspektyw na wzrost wartości. Mieszkania w regionach i miastach, gdzie ceny rosną szybko, są wyceniane drożej. Zjawisko to było widoczne w 2023 roku, gdy kawalerki we wszystkich dużych miastach szybko drożały. Pobudziło to część inwestorów do zakupów w tym segmencie rynku. Właśnie ze względu na zysk, jaki może przynieść ta transakcja.

Stawkę ofertową nieruchomości mogą podnieść też jej unikalne cechy i potencjał. Lokum w eleganckiej kamienicy ma szansę służyć nam do celów biznesowych lub trafić na rynek najmu jako nieruchomość o charakterze komercyjnym. Dzięki temu zysk z inwestycji może przerodzić się w dochód pasywny, a jego perspektywa zawsze czyni mieszkanie bardziej atrakcyjnym.

Artykuł przygotowany przy współpracy z firmą NNV sp. z o.o.