Jak bezpiecznie kupić działkę?

Przeczytaj także: Kupno działki: co sprawdzić?

Raport przygotowywany przez naszych ekspertów przy wykorzystaniu opisanej poniżej naszej autorskiej metody, to kompleksowy dokument, opisujący dany teren. Informacje zbieramy na podstawie ogólnodostępnych, publicznych danych, ale także zasobów mapowych urzędów, wykorzystując systemy informacji geograficznej i analizy przestrzenne. Konsultujemy się także ze specjalistami z odpowiednich dziedzin (geodeci, architekci, agencje środowiskowe itp.). Jakie parametry bierzemy pod uwagę przy jego przygotowaniu?

Aspekty prawne nieruchomości gruntowych

Analiza prawna to kluczowy element raportu. Sprawdzenie Księgi Wieczystej działki, ustalenie właściciela, obciążeń, zapisów hipotecznych czy dodatkowych informacji zawartych w KW pozwala na określenie stanu prawnego nieruchomości. Szczególne znaczenie mają tu kwestie dotyczące ewentualnego dzierżawienia, praw pierwokupu oraz zobowiązań, które mogą wpłynąć na transakcję.

Właściciel działki (KW – Dział II):

Dokładne ustalenie aktualnego właściciela nieruchomości.

Obciążenia działki (KW – Dział III i IV):

• Sprawdzenie ewentualnych służebności:
  • przejazdu
  • przechodu
  • przesyłu
• Sprawdzenie czy działka nie jest obciążona hipoteką
• Sprawdzenie innych obciążeń prawnych
• Analiza ewentualnych obciążeń działki i ich wpływu na transakcję
• Ocena ewentualnych zobowiązań prawnych dotyczących dzierżawy, praw pierwokupu czy umów na nieruchomość.

Dodatkowe Informacje z KW:

• Poszukiwanie dodatkowych informacji, np. klas użytków rolnych czy praw przysługujących działce
• Kwestie planistyczne i zagospodarowanie przestrzenne
• Analiza planu miejscowego, studium gminy i decyzji o warunkach zabudowy to kolejny istotny punkt raportu. Interpretacja zapisów planów zagospodarowania przestrzennego, możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz ewentualnych zmian planistycznych w gminie jest kluczowe dla oceny potencjału inwestycyjnego terenu.

MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego):

• Sprawdzenie czy działka jest objęta MPZP, a jeżeli tak, to na podstawie części graficznej i zapisów tekstowych określenie jakie są jego zapisy:
  • przeznaczenie
  • parametry
  • nakazy
  • zakazy
  • dopuszczenia - ograniczenia
• Sprawdzenie daty powstania MPZP oraz ewentualnych planów jego zmiany przez gminę.
• Sprawdzenie czy w pobliżu są inne plany miejscowe, a jeżeli tak, to jakie są w nich zapisy i parametry.

Plany Miejscowe i Studium Gminy:

• Sprawdzenie, jakie są kierunki w Studium dla tej działki.
• Sprawdzenie daty powstania Studium i planowanych zmian [Obecnie istniejące Studia przestaną obowiązywać najpóźniej 31 grudnia 2025 r., czyli w dniu, który jest ostatecznym terminem dla gmin na sporządzenie Planu Ogólnego]

Decyzje o Warunkach Zabudowy (WZ):

• Sprawdzenie, czy wydana została decyzja WZ dla działki oraz jakie są jej zapisy.
• Badanie możliwości uzyskania decyzji WZ na podstawie:
  • analizy sąsiedztwa
  • dostępu do mediów
  • dostępu do drogi publicznej
  • występowania gleb chronionych

Analiza sąsiedztwa:

• czy zabudowa na sąsiednich działkach współgra z naszymi planami inwestycyjnymi
• czy w sąsiedztwie może w przyszłości powstać zabudowa uciążliwa (zakład przemysłowy, oczyszczalnia ścieków itp.)
• czy w pobliżu znajdują się zabytkowe obiekty lub pomniki przyrody, które mogłyby ograniczać możliwości zabudowy działki
• czy w pobliżu są plany budowy dróg szybkiego ruchu lub autostrad i w jakiej odległości
  • możliwość szybkiego dojazdu do terenu
  • sprawdzenie, czy planowane drogi nie będą w bezpośrednim sąsiedztwie działki
• sprawdzenie odległości działki od lasu lub terenu przeznaczonego pod zalesienie
• czy w okolicy zostały ostatnio wydane pozwolenia na budowę

Analiza techniczna dostępności mediów i infrastruktury

Dostęp do mediów, infrastruktury czy jakość dróg dojazdowych to aspekty techniczne, które mają istotne znaczenie w kontekście wykorzystania i wartości nieruchomości.

Dostęp do mediów:

• Badanie dostępu do sieci:
  • wodociągowej
  • sieci elektroenergetycznej
  • gazowej
  • kanalizacyjnej
  • telekomunikacyjnej
• Oszacowanie kosztów podłączenia do mediów
• Sprawdzenie ewentualnych przeszkód, które podnoszą koszty podłączenia lub wręcz je uniemożliwiają

Drogi dojazdowe:

• Ocena dojazdu do terenu
• Analiza szerokości, rodzaju nawierzchni i statusu dróg dojazdowych
• Dane ewidencyjne i środowiskowe terenu
• Ocena terenu pod kątem ewidencji, ukształtowania terenu, klasyfikacji gruntu, oraz oceny środowiskowej jest kluczowa.
• Względy środowiskowe takie jak formy ochrony przyrody, ryzyko powodzi czy osuwisk, jakość gruntów czy oddziaływanie sąsiednich obiektów to elementy, które mogą mieć decydujący wpływ na decyzję o zakupie.

Zdjęcia lotnicze i ukształtowanie terenu:

• Analiza zdjęć satelitarnych i lotniczych w celu wykrycia ewentualnych niepokojących elementów, jak hałdy, zadrzewienia czy przebarwienia na powierzchni terenu, a także miejsc, na których utrzymuje się woda
• Ocena ukształtowania terenu: nachylenie, pofałdowanie, występowanie skarp.
• Sprawdzenie występowania rowów i cieków wodnych

Klasy gruntu i gleby chronione:

• Rozpoznanie rodzajów użytków i klas gruntów na terenie
• Identyfikacja ewentualnych gleb chronionych.

Analiza potencjalnych pozytywnych i negatywnych czynników:

• Identyfikacja atrakcji w okolicy
• Identyfikacja potencjalnie negatywnych czynników
• Analiza archiwalnych zdjęć satelitarnych pokazującej, w jakim stopniu rozwinęła się zabudowa w okolicy w ostatnim czasie, jak była użytkowana działka, czy coś się w jej obrębie zmieniało

Analiza czynników środowiskowych:

• Sprawdzenie czy w pobliżu nie występują formy ochrony przyrody:
  • parki narodowe
  • rezerwaty przyrody
  • parki krajobrazowe
  • obszary chronionego krajobrazu
  • obszary Natura 2000
  • pomniki przyrody
  • stanowiska dokumentacyjne
  • użytki ekologiczne
  • zespoły przyrodniczo-krajobrazowe
  • ochrona gatunkowa roślin, grzybów i zwierząt
• Ocena czynników geologicznych i zagrożeń naturalnych:
  • zagrożenie występowaniem osuwisk
  • zagrożenie powodziowe
  • budowa geologiczna podłoża

Konsultacje z administracją lokalną

Konsultacje z wydziałami planowania przestrzennego czy infrastruktury komunalnej pozwalają na pozyskanie informacji dotyczących planów rozwoju, możliwości podłączenia do sieci oraz ewentualnych planowanych inwestycji i ich terminów, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.

Wydział planowania przestrzennego:

• Konsultacje dotyczące MPZP – czy gmina jest w trakcie uchwalania MPZP i w jakim terminie; czy planowane są jakieś zmiany, a jeżeli tak, to w jakim terminie
• Konsultacje dotyczące Studium – czy gmina jest w trakcie uchwalania Studium i w jakim terminie; czy planowane są jakieś zmiany, a jeżeli tak, to w jakim terminie
• Czy istnieje możliwość stworzenia planu punktowego
• Czy jest możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Wydział infrastruktury komunalnej:

• Pozyskanie informacji o możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz ewentualnej rozbudowy sieci
• Czy istnieje możliwość budowy własnego ujęcia i zbiornika bezodpływowego lub oczyszczalni
• Weryfikacja i ocena terenu na żywo
• Praktyczna ocena terenu stanowi nieodłączną część pełnej analizy nieruchomości. Analiza terenowa polega na bezpośredniej obserwacji terenu w odniesieniu do wcześniej zebranych danych z dokumentów oraz analizy zdjęć lotniczych. To podczas wizyty w terenie ujawniają się detale, które mogą mieć wpływ na ostateczną ocenę wartości inwestycyjnej.

Wygląd terenu:

• Sprawdzenie, jak w rzeczywistości wygląda ukształtowanie terenu
• Sprawdzenie czy teren nie jest podmokły, a jeżeli tak, to jaka jest szansa na jego meliorację

Badania geologiczne i środowiskowe:

• Ewentualne badanie, jeżeli rodzaj gruntu tego wymaga, np.
• Ewentualne badania, jeżeli teren leży w okolicy zagrożonej osuwiskami

Badania środowiskowe:
Sprawdzenie czy będzie niezbędna ewentualna inwentaryzacja przyrodnicza, jeżeli jest wymagana, np. z uwagi na formy ochrony przyrody

Analiza raportu i przedstawienie wniosków

Po zebraniu wszystkich powyższych informacji, przeprowadzamy szczegółową analizę przy wykorzystaniu techniki SWOT, podczas której dodatkowo odpowiadamy sobie na trzy najważniejsze pytania:

• Czy warto kupić ten teren czy nie. Dlaczego?
• Czy istnieje możliwość przekształcenia?
• Na jakie cele inwestycyjne można przeznaczyć nieruchomość?

Jeżeli uznamy, że zakup danego terenu będzie bezpieczną inwestycją zarówno dla nas, jak i dla naszych klientów, a ponadto dobrze rokuje pod kątem potencjalnego zysku, dokonujemy zakupu. Dzięki temu nasi klienci mogą mieć pewność, że kupują działkę, która nie przyniesie im przykrej niespodzianki w przyszłości. Dodatkowo oszczędzają czas, który musieliby poświęcić na samodzielne sprawdzenie nieruchomości.

Bartosz Antos
DYREKTOR DS. NIERUCHOMOŚCI