Budownictwo mieszkaniowe: Polska w czołówce krajów europejskich

Przeczytaj także: Co czeka rynek nieruchomości w 2024 roku?

Jak podaje Deloitte, w Polsce na 36,8 mln mieszkańców przypada obecnie 15,8 mln mieszkań, co czyni nas jednym z największych spośród europejskich rynków. Dla porównania, liczba lokali i domów w Niemczech, Francji i Hiszpanii to odpowiednio: 43,6 mln, 37,8 mln oraz 26,8 mln. Nieco gorzej przedstawiają się statystyki dotyczące liczby mieszkań w przeliczeniu na liczbę ludności. Średni zasób mieszkaniowy we wszystkich badanych krajach wynosi 457 mieszkań na 1000 osób, a Polska znalazła się poniżej średniej z wynikiem 420 mieszkań na 1000 mieszkańców. Najwyższym wynikiem może pochwalić się Bułgaria (688), a najniższym Grecja (287).

Z drugiej strony Polska znajduje się w czołówce państw, gdzie buduje się najwięcej. W ub. roku oddano do użytku ponad 220 tys. nowych lokali, co sprawiło, że nasz kraj znalazł się na trzecim miejscu pod względem wskaźnika intensywności budownictwa mieszkaniowego, który mierzy liczbę oddanych do użytkowania lokali na 1000 mieszkańców i wyniósł 5,86. Wśród analizowanych w raporcie krajów, wskaźnik ten jest wyższy jedynie w Irlandii (6,19) i Izraelu (5,88). a liczba mieszkań oddanych do użytku w ujęciu bezwzględnym w 2023 r. była wyższa jedynie we Francji (ponad 373 tys.) i w Niemczech (245 tys.).

W związku z rosnącymi kosztami finansowania, cenami materiałów budowlanych i ogólną niepewnością gospodarczą, w całej Europie zmniejszyła się liczba rozpoczętych budów, a w ujęciu rok do roku wzrost zainicjowanych inwestycji wystąpił jedynie w 3 z 22 analizowanych krajów (Grecji, Irlandii i Portugalii). W Polsce ich liczba spadła o 7,6% r/r, jednak w ujęciu bezwzględnym nasz kraj ze 189 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto, ponownie znalazł się na podium za Francją i Niemcami. Z kolei biorąc pod uwagę wskaźnik liczby budowanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców zamykamy pierwszą piątkę z wynikiem 5,02.

Wzrosty cen wyhamowują

Jeszcze w 2022 roku na większości europejskich rynków obserwowane były dynamiczne, nierzadko dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań. W minionym roku ich tempo nieco wyhamowało, a w kilku krajach odnotowano nawet korekty. Polska, gdzie za metr kwadratowy mieszkania w 2023 roku trzeba było zapłacić średnio 2 219 euro, znalazła się pomiędzy Włochami (2 118 euro/mkw) a Chorwacją (2 246 euro/mkw). Najdroższą spośród lokalizacji objętych analizą okazał się Izrael ze średnią ceną transakcyjną wynoszącą 5 439 euro/mkw. Najtańsza jest z kolei Bośnia i Hercegowina z kwotą na poziomie 1 315 euro/mkw.

W porównaniu do 2022 r. Polacy musieli zapłacić za nieruchomość o 12,2 proc. więcej (biorąc pod uwagę ceny w euro), a przy przeliczeniu na złotówki o 7,9 proc. więcej. Większy wzrost (biorąc pod uwagę zmiany cen w walucie lokalnej) odnotowano jedynie w Portugalii (11,5 proc.), na Węgrzech (10,56 proc.) i w Norwegii (9,05 proc.). Z kolei największe spadki cen zanotowano we Włoszech (-10,7 proc.), Izraelu (-4,6 proc.) i w Danii (-3,8 proc.).

Porównywanie cen ma jednak największy sens, gdy zestawimy je z zarobkami w danym kraju. Polak, który zarabia średnią krajową i chciałby kupić mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych, musi na ten cel przeznaczyć równowartość 7,9 rocznych średnich pensji brutto. Wskaźnik ten nie zmienił się znacząco na przestrzeni ostatnich kilku lat, pomimo dynamicznego wzrostu cen na rynku, co jest efektem rosnących płac. Znacznie większą cierpliwością w tym względzie muszą wykazać się nasi południowi sąsiedzi. Zakup nowego mieszkania o takim metrażu w Czechach wymaga zainwestowania równowartości 13,3 średnich rocznych wynagrodzeń brutto. Drugie miejsce pod tym względem przypadło zeszłorocznemu liderowi, czyli Słowacji z równowartością 12,7 średnich rocznych pensji brutto. Na trzecim miejscu ex-aequo znalazły się Irlandia i Izrael, gdzie mieszkańcy muszą odłożyć 10,2 przeciętnych rocznych wynagrodzeń brutto. Z kolei najbardziej przystępnymi cenowo krajami do zakupu nowego domu w porównaniu do średnich zarobków są Norwegia i Dania, gdzie obywatele potrzebują równowartości odpowiednio 4,8 i 4,7 rocznych wypłat brutto.

Tradycyjnie ceny nieruchomości są najwyższe w stolicach i metropoliach. Na tym tle wyróżnia się zwłaszcza Paryż, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić niemal 15 tys. euro. Podwyżki nie omijają także stolicy Polski. Warszawa to jedno z miast, w którym zaobserwowano znaczne roczne wahania cen mieszkań. W porównaniu do 2022 r. wzrosły one tu o 12,7 proc., a warszawiak na zakup nowego mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych musi przeznaczyć równowartość aż 8,9 rocznych pensji brutto. Co ciekawe, spośród wszystkich metropolii, to mieszkańcy Amsterdamu muszą wydać najwięcej, gdy chcą kupić własne lokum. W ich przypadku jest to aż 15,1 rocznych wypłat brutto – mówi Dominik Stojek, partner, lider sektora nieruchomości w Polsce, Deloitte.

Polska z najdroższym kredytem hipotecznym w Europie

W ostatnich latach stopy procentowe były stopniowo podnoszone zarówno przez EBC, jak i krajowe banki centralne. Dodatkowo, w 2023 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce było najwyższe wśród wszystkich badanych krajów i wyniosło 8,08 proc. Wysokie koszty kredytu zmniejszają szansę wielu Polaków na nabycie nieruchomości. W celu zwiększenia dostępności finansowania zewnętrznego powstał między innymi rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%”, który oferował korzystniejsze warunki, takie jak niższe oprocentowanie. Jednak udzielane dopłaty w połączeniu ze spadkiem aktywności w sektorze budowlanym spowodowały powstanie wyraźnej luki między popytem a podażą.

Sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna. Wyhamowanie tempa wzrostu cen w wielu przypadkach wynika z osłabionego popytu, zaś mniejsza liczba zawieranych transakcji jest efektem ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych z uwagi na wysokie oprocentowanie oraz dodatkowe regulacje zacieśniające politykę kredytową wprowadzane przez organy nadzoru bankowego w niektórych krajach. Brak możliwości zakupu mieszkania na własność przyczynia się do wzrostu czynszów za wynajem, co ponownie pogarsza dostępność cenową mieszkań i negatywnie wpływa na ogólną jakość życia. W Polsce również popyt nadal przewyższa podaż, szczególnie w dużych miastach. Z tego powodu zarówno rządzący, jak i deweloperzy podejmują działania mające na celu zwiększenie dostępności lokali do zakupu. Nowych mieszkań systematycznie przybywa, więc kolejne lata mogą przynieść stopniową stabilizację na tym rynku – mówi Dominik Stojek.

Jak wskazuje raport Deloitte, w większości miast czynsze pozostały na porównywalnym poziomie jak rok wcześniej. W 2023 r. średnia cena wynajmu za metr kwadratowy wyniosła w Warszawie 16,7 euro, a w Gdańsku i Krakowie 13,9 euro. Dla porównania najdroższe pod względem wynajmu jest centrum Londynu (33,8 euro/mkw, wzrost o 27,3% r/r), a najniższe stawki odnotowała grecka Patra (średnio 6,3 euro/mkw).

O raporcie 
Raport Deloitte „Property Index, Overview of European Residential Markets” to analiza cen nieruchomości w 2023 roku, z 24 krajów i 69 europejskich miast. Koncentruje się na obserwacji czynników, które oddziałują na rozwój tego segmentu rynku.