Najem zwrotny nabiera rozpędu

Przeczytaj także: Najem zwrotny dla dużych firm - dlaczego warto go rozważyć?

Ożywienie wśród inwestorów

Najem zwrotny nieruchomości (sale leaseback), często mylnie określany jako leasing zwrotny, to forma pozyskania finansowania dla rozwoju przedsiębiorstw. Transakcja składa się z dwóch łączących się ze sobą etapów. W pierwszym kroku następuje sprzedaż nieruchomości na rzecz funduszu inwestycyjnego, a następnie jej dotychczasowy właściciel, podpisując umowę najmu, staje się najemcą, dalej prowadząc działalność w identycznym zakresie w tej samej nieruchomości.

Inwestorzy coraz częściej dostrzegają, że rynek najmu zwrotnego nieruchomości w okresach długo utrzymującej się inflacji jest jedną z najkorzystniejszych form finansowania. Wzrost zainteresowania najmem w ostatnich latach wręcz wystrzelił. Potęguje go stale rosnąca świadomość na temat korelacji wysokiej inflacji i opłacalności najmu zwrotnego.

Wysoka inflacja z reguły idzie w parze z podwyższonymi stopami procentowymi, które – mimo jej spadku w 2023 roku – wciąż nie odchyliły się istotnie od szczytu we wrześniu 2022 roku. Prognozy na najbliższy czas nie wróżą ich rychłego powrotu do niskiego poziomu. Natomiast koszty najmu zwrotnego nie są bezpośrednio powiązane z nimi, są relatywnie stałe nawet na przestrzeni 30 lat. Dlatego też rynek ten jest przez inwestorów postrzegany jako stabilny.

Nie ma zapewne innego produktu, który w takim długim okresie oferowałby stałość kosztów finansowania. To powoduje, że w niepewnych czasach najem zwrotny stanowi bezpieczną i stabilną inwestycję. Niweluje ona długoterminowe ryzyka, w tym takie jak ewentualne konflikty zbrojne czy powrót pandemii. A sama inflacja ma przecież to do siebie, że fluktuuje.

Dwucyfrowy wzrost na horyzoncie

Prognozowanie poziomu inflacji w dłuższym okresie nie jest łatwym zadaniem. Według ekonomistów oraz projekcji NBP, do końca kolejnego roku poziom inflacji nie powróci do celu inflacyjnego (2,5% ± 1%). Do tego projekcje na kolejne lata obarczone są większą dozą niepewności. Natomiast pewne jest to, że wzrost inflacji będzie tylko potęgował atrakcyjność najmu zwrotnego nieruchomości.

Od kilku miesięcy ponownie obserwujemy wzrost inflacji w Polsce. W grudniu br. może ona wynieść 5%, a przyszłym roku – nawet nieco ponad 7%. To skłoni inwestorów do zwiększenia zainteresowania najmem zwrotnym, co postępuje już od dawna. Po ostatnich GUS-owskich pełnych odczytach wzrostu inflacji w lipcu, a także po szybkim szacunku z sierpnia widać dalsze ożywienie.

Obserwując rynek, można oczekiwać, że branża najmu zwrotnego dalej organicznie będzie wzrastać. Cały ten rok prawdopodobnie zakończy się wzrostem transakcji o ok. 8-10% rdr. A jeżeli ww. prognozy dot. inflacji będą niedoszacowane, wynik ten może być jeszcze lepszy. Obserwując czynnik inflacji oraz inne kwestie rynkowe, oczekuje się, że tuż po wakacjach rynek najmu zwrotnego zacznie przyspieszać. Szczególnie będzie można to zauważyć na przełomie III i IV kwartału br.

Oczywiście wiele będzie zależało od tego, czy nie wydarzy się nic nadzwyczajnego, co mogłoby wstrząsnąć całym rynkiem finansowym czy nieruchomości. Niemniej największe wzrosty dot. najmu zwrotnego wciąż są przed nami. Rynek ten w Polsce szybko się rozwija, a inwestorzy zagraniczni coraz częściej dostrzegają w nim potencjał.

Inflacja odgrywa dużą rolę

Jeżeli kolejne branże skorzystają z najmu zwrotnego, wówczas prognozowany wzrost liczby transakcji rok do roku będzie sukcesywnie się zwiększał i to nawet wyraźnie dwucyfrowo. W okresie największego wzrostu inflacji nastąpił przełom w Polsce dla tej formy finansowania. Wcześniej najem zwrotny nie był w naszym kraju aż tak szeroko stosowany.

Z zasady wzrost inflacji nie pomaga w podejmowaniu przełomowych decyzji biznesowych. Jednak właśnie taki czas daje możliwość skorzystania z nieszablonowych rozwiązań. Inwestorzy coraz częściej biorą pod uwagę najem zwrotny nieruchomości, a im więcej inwestorów na rynku, tym ich oferta dla przedsiębiorców jest lepsza. Stopy procentowe, które nie powinny już dalej wzrastać, ustabilizowały oczekiwania inwestorów co do stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości.

W okresie bardzo niskiej inflacji i niemal zerowych stóp procentowych kredyt bankowy może być faktycznie tańszy, ale w czasie długo utrzymującej się podwyższonej inflacji przewaga najmu nad nim jest wyraźna. W momencie bardzo raptownego wzrostu inflacji często jest za późno na podjęcie decyzji o najmie, bo inwestorzy boją się ryzyka i uwzględnią to w cenie. Długo utrzymująca się wysoka inflacja i perspektywa jej ponownego wzrostu – jak to obecnie obserwujemy – to najlepszy moment na najem zwrotny.

Rozwiązanie tylko dla silnych

W zdecydowanej większości branż, posiadających nieruchomości przy utrzymującej się inflacji, wystąpią korzyści wynikające z najmu zwrotnego. Mogą być one mniejsze, jeśli firmy w okresie, w którym ich wynik bardzo obciążyły zmienne koszty energii, chcą skorzystać z szansy finansowania w ramach najmu zwrotnego. Czasem jest na to zwyczajnie za późno. Warto było taką decyzję podjąć wcześniej, aby zabezpieczyć się przed znaczącym wzrostem kosztów finansowania.

Każda firma lepiej, aby podejmowała decyzje w sposób przemyślany, a nie pochopny. Jeśli jej celem jest działanie w sposób przewidywalny w długim okresie, to najem zwrotny w takich czasach, jak teraz mamy, będzie idealnym rozwiązaniem.

Warto podkreślić, że jest to produkt dla firm, które generują zyski i chcą się dalej rozwijać. Inwestorem są podmioty o bardzo niskim apetycie na ryzyko, więc branże, które akurat w danym roku przechodzą trudności finansowe, mogą nie przekonać nikogo do zainwestowania w ich nieruchomość.

W pogoni za rynkiem zachodnim

Wraz z dalszym wzrostem zainteresowania najmem zwrotnym, na polski rynek będą napływać kolejni międzynarodowi inwestorzy, którzy od lat praktykują tego typu działalność w Europie czy w Stanach Zjednoczonych. Kapitału na rynkach rozwiniętych jest dużo. Do Polski będzie go napływać tylko więcej. Zatem to jest samonapędzający się mechanizm.

Im więcej firm będzie zamierzało skorzystać z tej formy finansowania, tym większa liczba podmiotów będzie chciała udzielić takiego finansowania. Rynek stanie się jeszcze bardziej konkurencyjny i dojrzały, co widać już od wielu lat w Stanach Zjednoczonych, gdzie ponad 50% nieruchomości jest wynajmowanych. Tak jest dzięki dojrzałości tamtejszego rynku kapitałowego.

Rynek najmu zwrotnego w Polsce wciąż jest w fazie intensywnego rozwoju. W Europie Zachodniej czy w USA od lat już funkcjonują z sukcesem liczne branże finansowe. Dla inwestorów atrakcyjnych okazji inwestycyjnych w Europie nie jest tak dużo, jak w Polsce. Z tego wynika ich tak wyraźne zainteresowanie naszym krajem, co obserwujemy od kilku lat.

Mariusz Stępień,
ekspert rynku nieruchomości, biegły rewident, dyrektor finansowy w