Wynajem mieszkania: jak znaleźć lokatora poza szczytem?

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem dla studenta. Hit czy kit?

Rynek najmu rządzi się swoimi prawami. Jak wskazują dane Otodom rokrocznie największy wzrost zainteresowania najemców przypada w okresie poprzedzającym rozpoczęcie roku akademickiego oraz w okolicach Nowego Roku. Natomiast w pozostałych miesiącach widoczny jest stabilny poziom popytu oraz cen.

Po burzliwym 2022 roku w sektorze najmu nie ma już śladu. Rynek wrócił do równowagi oraz do klasycznego cyklu funkcjonowania z dwoma intensywnymi okresami w roku. Dla najemców oznacza to możliwość wyboru z szerokiej bazy ofert przez większą część roku. Z kolei dla właścicieli nieruchomości – większe wyzwanie w znalezieniu odpowiednich lokatorów, którzy pozwolą utrzymać rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem, zwłaszcza w przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym – podkreśla Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Coraz ważniejsza elastyczność

Aby zrozumieć potrzeby najemców, warto przyjrzeć się temu, kim właściwie są. Według danych z „Rocznika z rynku najmu” Otodom i Polityki Insight to głównie osoby w okresie tzw. wczesnej dorosłości, czyli w wieku od 18 do 35 lat. Stanowią one prawie 52% tej grupy. Najemcy między 35 a 65 rokiem życia to z kolei jej 40%. Warto zauważyć, że potencjalni studenci (18-25 lat) to zaledwie 16% wszystkich najemców i najemczyń w Polsce.

Obecnie na rynku mamy przesyt kawalerek i małych mieszkań dedykowanych singlom, parom bez dzieci, studentom, osobom na początku kariery zawodowej. A co za tym idzie – rentowność takich inwestycji spada. Korzystniejsza staje się lokata kapitału w większe mieszkania na wynajem. Jednak ich właściciele muszą zdawać sobie sprawę, że lokatorami takich lokali będą prawdopodobnie rodziny z dziećmi czy też pary posiadające pupile, które myślą o wynajmie jako długoterminowym wyborze. Aktualnie wynajmujący często zastrzegają sobie brak możliwości wprowadzenia się do ich nieruchomości takich osób w obawie o zniszczenia. Jednak w przyszłości prawdopodobnie będą musieli wykazać w tej kwestii większą elastyczność – zaznacza Adrian Truchta, współwłaściciel agencji nieruchomości TGN Nieruchomości.

Aby przełamać obawy właścicieli nieruchomości przed uszkodzeniami spowodowanymi przez dzieci lub domowych pupili, najemcy mogą wykupić ubezpieczenie najemcy. Z jednej strony zabezpiecza ono lokatorów przed ewentualnymi finansowymi konsekwencjami zniszczeń. A z drugiej strony – zwiększa poczucie bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości.

Jakość jest w cenie

Aby szybko wynająć nieruchomość, warto zadbać o jej wygląd. Jak podkreśla Adrian Truchta – Mieszkanie na wynajem warto przygotować tak, jakbyśmy sami mieli w nim zamieszkać lub przyjmować naszych gości. Co to oznacza? Przede wszystkim jakość mebli i wyposażenia. Ekspert odradza umieszczania w lokalu starych, nieużywanych już przez właścicieli sprzętów a także niewykonywanie koniecznych remontów. – To kwestia nie tylko finansów czy gustu, ale także szacunku dla najemców. Ponad to, nasza praktyka wskazuje, że jakość przestrzeni staje się dla lokatorów ważniejszym aspektem niż sama cena wynajmu – dodaje współwłaściciel TGN Nieruchomości.

Dla wielu osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego M, wynajmowane mieszkanie staje się zamiennikiem własnego lokum. Nic więc dziwnego, że są w stanie zgodzić się na nieco wyższe koszty w zamian za estetykę i komfort. A jak wynika z danych „Rocznika z rynku najmu” okres zamieszkania ponad 75% najemców i najemczyń w wynajmowanych mieszkaniach wynosi rok lub dłużej. Co więcej, przeważnie mają oni pozytywny stosunek do zajmowanej nieruchomości i ok. 70% z nich czuje się w niej „jak u siebie”. Takie nastawienie widać także w ich poziomie zaangażowania w wynajmowane przestrzenie – w roku poprzedzającym badanie 60% najemców dokonało drobnych napraw, 55% zakupiło elementy dekoracji wnętrz, a 41% zmieniło lub uzupełniło sprzęt RTV/AGD.

W stronę partnerskich relacji

Często właścicielom nieruchomości na wynajem towarzyszą obawy. Martwią się o potencjalne zniszczenie lokalu i wypłacalność lokatorów, a co za tym idzie – o zwrot zainwestowanego w nieruchomość kapitału bądź spłatę zobowiązań kredytowych. Dlatego od początku procesu najmu warto zwrócić uwagę na kilka aspektów.

Pierwszym z nich jest weryfikacja możliwości finansowych potencjalnych najemców. Można ją ocenić poprzez zaświadczenie z miejsca pracy bądź też wyciąg z konta bankowego. Dzięki temu wynajmujący zyskają pewność, że ich lokatorzy będą w stanie ponieść koszty wynajmu i mediów. Kolejnym jest dobrze skonstruowana umowa najmu. Jej zapisy warto skonsultować z prawnikiem bądź agentem nieruchomości – gotowe wzory z internetu często nie uwzględniają wszystkich istotnych kwestii lub mogą zawierać błędy.

Podstawą sukcesu są relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą. Żeby jednak obu stronom wynajmu towarzyszyły pozytywne doświadczenia, należy zadbać o transparentność i partnerstwo w całym procesie – od momentu zamieszczenia oferty wynajmu uwzględniającej wszystkie niezbędne informacje, po weryfikację najemcy i warunków wynajmu, aż po podpisanie umowy – podsumowuje Adrian Truchta.